Wie lange dauert die Schließung eines Hauses?

Der Hausschließungsprozess beginnt mit der Annahme eines Kaufangebots und kann sich länger hinziehen, als Sie vielleicht denken. Laut dem „Origination Insight Report“ von Ellie Mae aus dem Jahr 2021 dauerte die Schließung eines Hauses im Januar 2020 durchschnittlich etwa 48 Tage und im Januar 2021 durchschnittlich 58 Tage.

Der Kreditgeber des Käufers kontrolliert die Zeit, die für die Bearbeitung und den Abschluss des Kredits benötigt wird, es sei denn, der Käufer zahlt vollständig bar. Käufer und Verkäufer können sich auf einen früheren Abschluss einigen und dies im Kaufvertrag festlegen, der Kreditgeber muss jedoch in der Lage sein, seine Rolle innerhalb dieses Zeitraums zu erfüllen. Wenn nicht, spielt es keine Rolle, welches Datum gewählt wird, da der Abschluss nicht erfolgen kann, wenn der Kreditgeber nicht bereit ist.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie der Hausschließungsprozess funktioniert und wie Sie ihn beschleunigen können.

Wie lange dauert eine Hausschließung?

Wie lange eine Hausschließung dauert, hängt von einigen Faktoren ab. Es gibt keinen definitiven Zeitplan, da viele davon gleichzeitig stattfinden werden. Hier finden Sie jedoch einen allgemeinen Überblick über die beteiligten Schritte und wie sie zusammenarbeiten.

Vorabgenehmigung

Käufer, denen ein Darlehen vorab genehmigt wurde, anstatt sich vorab zu qualifizieren, können oft früher abschließen. Der Vorabgenehmigungsprozess bedeutet, dass ein Underwriter bestimmte Fakten und Details im Voraus überprüft hat. In diesem Fall kann es hilfreich sein, den Abschluss zu beschleunigen.

Kreditvergabe

Unabhängig davon, wann im Prozess dies geschieht, muss der Versicherer die vom Kreditgeber bereitgestellten Angaben zum Job, zu den Bankkonten und zur Kreditauskunft des Käufers prüfen und einer Faktenprüfung unterziehen. Sie können den Kauf nicht ohne deren Zustimmung abschließen.

Das Underwriting kann in wenigen Tagen abgeschlossen sein, es kann aber auch bis zu einer Woche dauern.

Inspektionen und Gutachten

Abhängig vom Standort und der Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer muss das Haus vor der Schließung möglicherweise einer Reihe von Qualitätsprüfungen unterzogen werden.

Die Durchführung einer Hausinspektion dauert nicht länger als ein paar Stunden, aber der Verkäufer hat normalerweise ein Zeitfenster, um die Inspektion zu planen, und dem Hausinspektor wird Zeit gegeben, einen Bericht vorzubereiten und einzureichen, sodass sich der Zeitplan um ein oder zwei Wochen verlängern kann. Wenn Mängel am Haus festgestellt werden, müssen Sie zusätzliche Zeit für Reparaturen einplanen. (Oder begnügen Sie sich mit dem Kauf im Ist-Zustand.) Einige Bundesstaaten verlangen auch spezielle Inspektionen, beispielsweise auf Schädlinge oder Termiten.

Like the inspection, the appraisal won’t take more than a few hours either, but you may have to wait a while for the appraiser’s report. This is used at the discretion of the buyer and seller as a way to verify the home’s value before final closing.

Erfüllung der Bedingungen des Treuhandvertrags

Alle Bedingungen des Kaufvertrags müssen erfüllt sein, bevor das Treuhandkonto geschlossen werden kann. Stellen Sie sich diese als Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer vor, um die Übergabe des Hauses in einer für beide Parteien angenehmen Weise vorzubereiten. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer haben Pflichten zu erfüllen. Der Verkäufer bietet dann die Kaufurkunde an und der Käufer zahlt den Betrag.

Zu den gängigen Kaufvertragsbedingungen gehören:

• Ernsthaftes Geld hingelegt
• Hausbesichtigung abgeschlossen oder Verzichtserklärung unterschrieben
• Immobilie bewertet
• Der Käufer erfüllt alle Kreditbedingungen, z. B. den Abschluss einer Hausratversicherung
• Der Verkäufer erledigt alle anderen Anfragen wie vereinbart, wie z. B. Schädlingsinspektion, Dachzertifizierung, Hausgarantie oder Reparaturen (falls vorhanden), entsprechend der Reparaturanfrage
• Treuhandbedingungen unterzeichnet

Der letzte Tag: Schließung des Treuhandkontos

Sobald alle oben genannten Schritte abgeschlossen sind, besteht der letzte Schritt darin, das Treuhandkonto zu schließen. Es mag zwar nur einen Tag dauern, aber das Unterschreiben von Papierkram ist ein Prozess für sich. Ihr Abschluss könnte von mehreren Personen oder Gruppen bearbeitet werden. Es hängt davon ab, wo Sie das Haus kaufen. Der Abschlussagent könnte ein Treuhänder, ein Schließer, die Titelgesellschaft oder ein Immobilienanwalt sein.

Die letzten Schritte umfassen:

• Die letzte Besichtigung ist abgeschlossen oder eine Verzichtserklärung ist unterzeichnet
• Die Urkunde wird unterzeichnet und notariell beglaubigt
• Ein Schuldschein wird unterschrieben
• Alle Papiere sind unterschrieben
• Der Kreditgeber hat das Geld des Käufers überwiesen
• Der Käufer hat den Rest der Anzahlung und der Abschlusskosten geleistet

Verzögerungen bei der Hausschließung

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum sich die Schließung eines Hauses verzögern könnte. Wenn ein Schritt im Prozess verzögert wird, kann dies Auswirkungen auf die gesamte Zeitachse haben.

Kreditprobleme

Die größten Probleme bei Hausschließungen treten häufig auf, nachdem die Akte an den Underwriter gesendet wurde. Obwohl Kreditsachbearbeiter in der Regel die Richtlinien kennen, was zu einem reibungslosen Kreditprozess beiträgt, können sie nicht immer vorhersagen, was ein Underwriter sagen wird.

Für Käufer, die alle ihre Sachen gepackt haben und auf einen Umzug warten, kann es schwierig sein, sich zu fragen, ob ihr Kredit genehmigt wird. Die letzten Tage der Schließung können während des Wartens sehr angespannt sein.

In einigen Fällen kommt es bei großen Kreditgebern zu mehr Verzögerungen als bei Hypothekenmaklern, vielleicht weil Großbanken bei der Kreditgenehmigung ihrem eigenen Aktionsplan folgen.

Einhaltung

Auch die Einhaltung bundesstaatlicher Richtlinien wie TRID kann den Abschlussprozess verlangsamen, da zwischen den Gruppen, die zusammenarbeiten, keine bereits bestehende Beziehung besteht.

Andere Anhängerkupplungen

Einige andere häufige Probleme, die den Abschlussvorgang verzögern können, sind:

• Eine niedrige Bewertung oder eine Bewertung, die nicht mit der ersten Bewertung übereinstimmt
• In der Kreditauskunft des Käufers wurden weitere Schulden gefunden
• In der Kreditauskunft des Käufers festgestellte Fehler
• Neue Pfandrechte oder Urteile gegen den Käufer oder Verkäufer bei der Titelaktualisierung
• Wolken über dem Titel
• Wenn der Käufer oder Verkäufer heiratet oder sich scheiden lässt
• Fehlende Kontoauszüge oder Finanzdokumente
• Fehlende Versicherungsdaten
• Eine abgelaufene Darlehens- oder Programmverpflichtung
• Große Änderungen bei den Gebühren im Kreditvoranschlag

Einige dieser Probleme mögen klein sein und die Lösung dauert nur kurze Zeit, andere haben jedoch das Potenzial, den gesamten Prozess wieder auf den Anfang zu bringen. Wenn Sie beispielsweise einen Rechtsmängel entdecken, kann ein auf Rechtstitel spezialisierter Anwalt möglicherweise innerhalb weniger Tage Fehler in Dokumenten beheben oder die Rechtskette wiederherstellen. Wenn die Suche nach dem Titel jedoch ergibt, dass es ein Problem mit den Eigentumsverhältnissen gibt, könnte das ganze Geschäft vom Tisch sein. Wenn eine Bonitätsprüfung ergibt, dass der Käufer mehr Schulden hat als gedacht, muss das Underwriting möglicherweise ganz von vorn beginnen. oder vielleicht wird der Kredit ganz zurückgezogen.

Darüber hinaus könnte das Einkommen des Käufers gefährdet sein, wenn der Kredit nicht genehmigt wird. Wenn im Kaufvertrag nicht die Klausel enthalten ist, dass der Abschluss von der Bewilligung des Darlehens abhängig ist, kann dies ebenfalls zu Verzögerungen führen. Dasselbe würde gelten, wenn der Wert des Hauses nicht hoch genug wäre, um den Kredit zu decken, und keine entsprechende Klausel in den Vertrag aufgenommen worden wäre.

Unterm Strich ist es am besten, wenn diese Probleme behoben werden, bevor der Kredit an den Underwriter geht.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)