Wie funktioniert die anteilige Miete bei einer Immobilientransaktion?

ByDr. J. K. Hartmann

Der Verkauf einer Mietimmobilie ist mit etwas mehr Aufwand verbunden als der Verkauf anderer Immobilienarten. Jegliche Miete, die vor dem Abschlussdatum an den Verkäufer gezahlt wird, muss bei einer Immobilienvermietungstransaktion am Abschlusstisch anteilig aufgeteilt werden. Das bedeutet, dass der Verkäufer dem Käufer alle Mietbeträge schuldet, die den Zeitraum vom Abschluss bis zum Ende des Mietzeitraums – in der Regel einen Monat – abdecken. 

Die anteilige Miete wird in der Regel bis zum Abschlussdatum gezahlt und beinhaltet keine Kautionen, die vom Verkäufer an den Käufer ausgezahlt werden können, damit sie so bleiben, wie sie vor dem Verkauf waren. Der Käufer wäre dann für die Kaution und deren eventuelle Verwendung gemäß den Bedingungen des neuen Mietvertrags verantwortlich.

Wichtige Erkenntnisse

  • Wenn ein Eigentümer ein Mietobjekt an eine andere Person verkauft, wird die Miete im Monat des Abschlusses normalerweise anteilig berechnet.
  • Bei einer anteiligen Miete erhält der alte Eigentümer die Mieteinnahmen bis zum Abschlussdatum und der neue Eigentümer erhält die Mieteinnahmen für die verbleibenden Tage in diesem Monat nach dem Abschluss.
  • Zur Bestimmung der anteiligen Miete sind zwei Dinge erforderlich: die Anzahl der Tage, die der Verkäufer dem Käufer schuldet, und der Mietbetrag pro Tag.
  • Wenn Sie einen neuen Mieter in Ihr Mietobjekt aufnehmen und dieser Mitte des Monats einzieht, müssen Sie auch den Monat für den alten Mieter und den neuen Mieter anteilig aufteilen.

So berechnen Sie die anteilige Miete

Um die Höhe der anteiligen Miete zu ermitteln, befolgen Sie diese drei Schritte:

  1. Bestimmen Sie die Anzahl der Miettage, die der Verkäufer dem Käufer schuldet
  2. Berechnen Sie den Mietbetrag pro Tag
  3. Multiplizieren Sie den Mietbetrag pro Tag mit der Anzahl der Tage, die der Verkäufer dem Käufer schuldet

Angenommen, Sie sind Eigentümer einer Eigentumswohnung, die Sie an eine Familie vermieten. Die Miete pro Monat beträgt 2.000 $. Sie beschließen, das Mietobjekt an eine andere Person zu verkaufen, und schließen die Immobilientransaktion am 15. September ab.

Der September hat 30 Tage. Der Mietbetrag pro Tag beträgt 2.000 US-Dollar geteilt durch 30 Tage, was etwa 67 US-Dollar entspricht. Da der Abschluss genau in der Mitte des Monats erfolgt, erhalten Sie als älterer Eigentümer 15 Tage Mieteinnahmen und der neue Eigentümer ebenfalls 15 Tage Mieteinnahmen. Bei 67 $ pro Tag erhält jeder von Ihnen 1.000 $. Wenn Sie stattdessen am 10. September schließen würden, würden Sie 666,60 $ erhalten und der neue Eigentümer würde 1.333,40 $ erhalten.

Notiz

Die anteilige Miete wird in der Abschlussrechnung als „Gutschrift“ für den Käufer und als „Belastung“ für den Verkäufer ausgewiesen. 

Weitere Überlegungen zur anteiligen Miete

Mietobjekte werden aufgrund ihres Cashflows und ihrer Gesamtrendite mit Wertsteigerung und Steuervorteilen gekauft, unabhängig davon, ob es sich um Einfamilienhäuser oder Wohnungen handelt. Die Aufteilung der Miete bei Vertragsabschluss ist nur ein wichtiger Gesichtspunkt.

Käufer sollten prüfen, ob die angegebenen Mieten korrekt sind. Stellen Sie sicher, dass die Mieten in Tabellenkalkulationen und Einkommensdokumenten sachlich angegeben sind. Ein potenzieller Käufer einer Mietimmobilie sollte Kontoauszüge erhalten, um zu überprüfen, ob es sich dabei um die tatsächlich gezahlten Mieten handelt. Wenn die Miete für eine Wohnung 750 US-Dollar pro Monat betragen soll, vergewissern Sie sich, dass dies tatsächlich der Betrag ist, der jeden Monat eingezahlt wird.

Beispielsweise könnte der Vermieter dem Mieter die Zahlung eines Teils oder der gesamten Miete gegen Dienstleistungen überlassen haben. Möglicherweise erbrachte der Mieter Reinigungs- und Wartungsdienste, oder der Mieter erhielt aufgrund einer persönlichen Beziehung zum Vermieter eine außerplanmäßige Mietminderung. Aus irgendeinem Grund werden sich die Zahlen erst dann ausgleichen, wenn alle in den Mietverträgen enthaltenen Mieten hinterlegt sind.

Ein potenzieller Käufer könnte sich auch erkundigen, ob der Verkäufer aktuelle Marktpreise berechnet. Bestätigen Sie, ob Mieter niedrigere, höhere oder höhere Preise zahlen als andere Vermieter in der Gegend für ähnliche Immobilien. Für den Käufer kann dieser Bereich einen echten Mehrwert bieten. Manche Vermieter sind entweder faul oder mögen es nicht, neue Mieter zu befragen und zu vermitteln, deshalb vermeiden sie es, die Mieten über längere Zeiträume zu erhöhen, um die gleichen Mieter zu halten.

Die gezahlten Mieten können dadurch deutlich unter den aktuellen Marktpreisen liegen. Die Mieten können unmittelbar nach Ablauf des Mietvertrags erhöht werden, um den ROI und den Cashflow zugunsten des neuen Eigentümers zu verändern. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist eine anteilige Miete?

Anteilige Miete liegt vor, wenn eine Monatsmiete zwischen zwei Parteien aufgeteilt wird – entweder dem alten Eigentümer und dem neuen Eigentümer des Mietobjekts oder dem alten Mieter und dem neuen Mieter des Mietobjekts.

Wie berechnet man die anteilige Miete?

Um die anteilige Miete zu berechnen, dividieren Sie den gesamten monatlichen Mietbetrag durch die Anzahl der Tage in diesem Monat. Nehmen Sie diesen Tagesmietbetrag und multiplizieren Sie ihn mit der Anzahl der Tage, an denen Sie als Mieter oder Eigentümer mit der Immobilie beschäftigt sind. Wenn die Miete beispielsweise im September 2.500 $ pro Monat beträgt, beträgt der Tagessatz 83,33 $. Wenn Sie Mieter sind und am 15. September einziehen, müssen Sie nur vom 16. bis 30. September bzw. 15 Tagen Miete zahlen. Ihr anteiliger Mietbetrag beträgt 1.250 $.