Wie flexibel ist dieser Leerverkaufspreis?

ByDr. J. K. Hartmann

Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein Hausbesitzer ein Haus für weniger verkauft, als er mit seiner Hypothek besitzt. Das hört sich vielleicht nach einem guten Geschäft für Hauskäufer an und ist es auch, aber diese Transaktionen können lange dauern. Es ist jedoch besser, sich nicht zu sehr an den Listenpreis zu klammern.

Bei einem Leerverkauf hat der Listenpreis keine große Bedeutung. Wie können ein Makler und sein Verkäufer einen Preis für einen Leerverkauf festlegen, der nicht real ist? Dies geschieht jeden Tag in Städten in ganz Amerika.

Erfahren Sie mehr darüber, wie Leerverkaufspreise funktionieren.

Wichtige Erkenntnisse

  • Bei der Entscheidung einer Bank, einen Leerverkauf zu genehmigen, spielen viele Faktoren eine Rolle, beispielsweise der Hypothekenstatus, der Listenpreis und das Gewinnpotenzial.
  • Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothek zu bezahlen, oder unter Wasser sind, kann ein Leerverkauf hilfreich sein, die Genehmigung liegt jedoch im Ermessen der Bank.
  • Banken beauftragen häufig einen Sachverständigen mit der Bewertung einer Immobilie und legen dann anhand dieser Maklerpreismeinung (BPO) den Preis für einen Leerverkauf fest.

Wie Leerverkäufe funktionieren

Sie fragen sich vielleicht, wie flexibel der Leerverkaufspreis ist oder wie niedrig der Verkäufer sein wird. Wenn Sie den Listenpreis anbieten, muss die Bank diesen Preis akzeptieren, oder? Die Antwort ist nein.

Auch wenn es den Anschein haben mag, der Hausverkäufer und der Makler täuschen nicht. Die Verwirrung entsteht durch die Preisgestaltung von Leerverkäufen. Die Preisgestaltung bei Leerverkäufen ist ungewiss, da der Verkäufer nicht die einzige Partei ist, die dem Angebot zustimmen muss. Auch die Bank, die die Hypothek auf das Haus hält, muss dem Leerverkaufsangebot zustimmen.

Wie Banken Leerverkäufe bewerten

Leerverkäufe sind ein Privileg, kein Recht. Banken müssen Leerverkäufe nicht genehmigen. Kein Gesetz besagt, dass eine Bank einen Leerverkauf für ein Unterwasserhaus gewähren muss. Leerverkäufe von Banken basieren auf fünf Prinzipien:

  • Der Verkäufer steht auf einem Haus unter Wasser.
  • Der Verkäufer befindet sich in einer Notlage oder es droht ihm unmittelbar die Zwangsvollstreckung.
  • Der Käufer ist berechtigt, das Haus zu kaufen.
  • Ein Leerverkauf ist profitabler als eine Zwangsvollstreckung.
  • Der Preis ist angemessen bzw. dem Marktwert entsprechend.

Es ist der letzte Punkt, der den Banken am meisten am Herzen liegt, wenn sie sich für die Genehmigung eines Leerverkaufs entscheiden. Sie möchten die Preisgestaltung kontrollieren und keine Zeit damit verschwenden, an einem Leerverkauf zu arbeiten, dessen Preis zu niedrig ist. Es bedeutet aber auch, dass sie möglicherweise überhaupt kein Angebot erhalten, weil sie den falschen Preis gewählt haben.

Notiz

Leerverkäufe sind eine Alternative zur Zwangsvollstreckung und schädigen die Kreditwürdigkeit des Hausbesitzers weniger.

Was bestimmt die Leerverkaufspreise?

Leerverkäufe sind komplex. Beispielsweise könnte ein Makler ein Leerverkaufshaus für 599.000 US-Dollar anbieten und ein Angebot für 599.000 US-Dollar erhalten. Die Bank könnte entscheiden, dass sie 635.000 US-Dollar möchte, sodass die Käufer einer Erhöhung des Preises auf 635.000 US-Dollar zustimmen. Dann schätzt der Kreditgeber des Käufers das Haus auf 599.000 US-Dollar, was die Bank dazu veranlasst, einem Verkauf für 599.000 US-Dollar zuzustimmen.

Die meisten Banken verlassen sich auf ein BPO oder eine Maklerpreismeinung. Sie beauftragen einen Makler, der schnelle Mini-Bewertungen zu einem günstigen Preis erstellt. Dieser Makler sucht nach Häusern in einem bestimmten Umkreis um die betreffende Immobilie. Die Häuser ähneln sich hinsichtlich Quadratmeterzahl, Alter und Zustand.

Dieses System funktioniert gut, solange es innerhalb der letzten drei Monate vergleichbare Verkäufe gibt und die Nachbarschaft gleich ist. Aber oft muss ein BPO-Makler den Wert anpassen, indem er den Verkaufspreis für nicht vergleichbare Häuser abzieht oder erhöht, was nicht jeder Makler weiß, wie man das macht. Alternativ könnte der Agent die Grenzen der Nachbarschaft überschreiten und nicht erkennen, dass eine andere Nachbarschaft einen anderen Preis verlangt.

Notiz

Ein mit Leerverkäufen erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen bei der Steuerung des Prozesses helfen.

BPOs sind wie ein Gutachten eine Kombination aus Kunst und Wissenschaft. Bevor Sie einen Leerverkauf tätigen, sollten Sie Ihren Agenten bitten, die vergleichbaren Verkäufe durchzuführen, genau wie es ein BPO-Agent tun würde. Dann haben Sie eine ziemlich gute Vorstellung davon, ob die Bank Ihr Angebot annehmen wird. Wenn der Verkäufer glaubt, dass die Bank Ihr Angebot annehmen wird, wird der Verkäufer Ihr Angebot wahrscheinlich auch annehmen. Das ist das Geheimnis.

Das Fazit

Leerverkäufe erfordern Geduld und Flexibilität. Betrachten Sie als Hauskäufer den Listenpreis als Orientierung. Es ist jedoch nicht unbedingt das, was die Bank akzeptieren wird. Viele Faktoren beeinflussen den Preis, den die Bank zu akzeptieren bereit ist, einschließlich der Bewertung und des BPO.