Wie ein Verkäufer Ihren Leerverkaufsvertrag kündigen kann

ByDr. J. K. Hartmann
Die Wortwahl Ihres Leerverkaufsvertrags ermöglicht es dem Verkäufer möglicherweise, Ihren Vertrag zu kündigen.
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Leerverkäufe sind komplex und schwierig. Den Prozess durch die Stornierung Ihres Leerverkaufs in letzter Minute zu erschweren, wäre für jeden Käufer ärgerlich, insbesondere für einen Hauskäufer, der geduldig und loyal war. Es kann jedoch passieren.

Käufer können den Leerverkaufsvertrag kündigen

Sehr oft ist es nicht der Verkäufer, der den Leerverkaufsvertrag kündigt. Es ist der Käufer. Im Großen und Ganzen ist es den meisten Leerverkaufsmaklern egal, welcher Käufer das Haus bekommt, solange der Käufer qualifiziert und bereit ist, den Leerverkaufsprozess abzuwarten.

Hier sind die Gründe, warum ein Käufer den Leerverkaufsvertrag kündigen kann, indem er das Angebot zurückzieht:

  • Käufer finden möglicherweise ein Haus, das ihnen besser gefällt oder das schneller geschlossen werden kann.
  • Käufer können kalte Füße bekommen, was als Käuferreue bekannt ist.
  • Käufer hatten möglicherweise gar nicht die Absicht, auf die Genehmigung des Leerverkaufs zu warten, sondern machten stattdessen mehrere Angebote für mehr als ein Haus und wählten den Leerverkauf, der zuerst genehmigt wurde.

Hinweis: Einige Rechtsexperten sagen, dass es gegen das Vertragsrecht verstößt, wenn ein Käufer mehr als ein Angebot gleichzeitig abgibt, wenn der Käufer nicht in der Lage ist, beide Häuser zu kaufen.

Verkäufer, die Leerverkaufsverträge kündigen

Obwohl es häufiger vorkommt, dass ein Käufer einen Leerverkaufsvertrag widerruft, haben möglicherweise auch Verkäufer ein Widerrufsrecht. Verkäufer unterzeichnen in der Regel keinen Kaufvertrag, ohne anzugeben, dass der Vertrag der Genehmigung des Leerverkaufs durch den Kreditgeber unterliegt.

In Kalifornien fügen Käufermakler dem Kaufvertrag im Allgemeinen einen „Nachtrag zum Leerverkauf“ bei. Der Nachtrag zum Leerverkauf legt fest, dass die gesamte Transaktion von der Zustimmung des Kreditgebers abhängig ist.Darüber hinaus besteht für Banken keine Verpflichtung, einen Leerverkauf zu genehmigen.

Meine Rechtsquellen besagen, dass, wenn die Bank beschließt, ein zweites Angebot von Käufer Nr. 2 anzunehmen, die Leerverkaufsmöglichkeit mit Käufer Nr. 1 fehlschlägt und die Transaktion mit Käufer Nr. 1 beendet wird.

So kann ein Verkäufer einen Leerverkaufsvertrag kündigen:

  • Ein Verkäufer kann beschließen, das Angebot zu stornieren, und der Listing-Agent wird dem zustimmen.
  • Es kann eine Zwangsvollstreckung stattfinden, die den Leerverkauf verhindert.
  • Der Verkäufer kann möglicherweise ein höheres Angebot annehmen und das erste Angebot stornieren. 

Wie Käufer verhindern können, dass Verkäufer den Leerverkauf stornieren

Obwohl es selten vorkommt, bekommen Verkäufer manchmal kalte Füße und ändern ihre Meinung über den Verkauf. In diesem Fall sollte ein Käufer, der über einen unterschriebenen Kaufvertrag verfügt, den Rat eines Anwalts einholen.

Das Beste, was ein Käufer tun kann, ist, den Leerverkaufskaufvertrag und, falls beigefügt, den Leerverkaufsnachtrag zu lesen. Ein Käufer möchte möglicherweise auch mit einem Anwalt sprechen. Wenn der Nachtrag zum Leerverkauf Formulierungen enthält, die es dem Verkäufer ermöglichen, die Immobilie weiterhin zu vermarkten und die Übermittlung aller Angebote an die Bank zu ermöglichen, kann die Bank grundsätzlich jederzeit ein Angebot annehmen, das höher ist als das Angebot des ersten Käufers.

Viele Käufer glauben, dass der Nachtrag zum Leerverkauf ihre Anzahlung schützt und es ihnen ermöglicht, nach der Genehmigung des Leerverkaufs mit einer Hausinspektion zu beginnen, was auch der Fall ist, aber sie lesen das Kleingedruckte nicht.

Das Kleingedruckte spricht oft für den Verkäufer. Wenn ein Käufer eine solche Formulierung als anstößig empfindet, kann er durchaus darauf bestehen, dass die Klausel vollständig aus dem Nachtrag zum Leerverkauf gestrichen wird. Obwohl es nicht sehr oft vorkommt, dass ein Verkäufer einen vertraglich vereinbarten Käufer zugunsten eines höheren Angebots rauswirft, kann es bei einem Leerverkauf vorkommen. Im Allgemeinen ist ein Verkäufer nicht so berechtigt, dass der Käufer ein Treuhandkonto schließt, es sei denn, es gibt steuerliche Konsequenzen.

Für weitere rechtliche Beratung zu Leerverkäufen wenden Sie sich bitte an einen Anwalt für Immobilienrecht.