Werden Banken bei einem Leerverkauf eine Fristverlängerung gewähren?

Eine Verlängerung des Leerverkaufs kann erforderlich werden, wenn der Abschluss der Immobilie näher rückt und nicht alle Parteien der Transaktion zum Abschluss bereit sind. Kein Bankinstitutwilleine Leerverkaufsverlängerung zu erteilen. Darüber hinaus gibt es keine Garantie dafür, dass eine Verlängerung gewährt wird.

Nachdem Käufer monatelang auf die Genehmigung eines Leerverkaufs gewartet haben, wollen sie als Letztes hören, dass ihr Hypothekengeber seinen Kredit nicht leisten kann. Der Hypothekendarlehenssachbearbeiter könnte mit den Schultern zucken und vorschlagen:„Hey, ich bekomme eine Verlängerung für diesen Leerverkauf.“Gesprochen wie ein Hypothekendarlehenssachbearbeiter, der wenig Erfahrung mit Leerverkäufen hat.

Kontrolle des Abschlussdatums

Kreditgeber sind es gewohnt, bei Hauskäufern das Sagen zu haben. Bei einer Transaktion, bei der es sich nicht um einen Leerverkauf handelt, kontrolliert der Kreditgeber des Käufers praktisch die gesamte Transaktion. Der Kreditgeber entscheidet, wann der Verkauf abgeschlossen wird.

Dies ist bei einem Leerverkauf nicht der Fall. Bei einem Leerverkauf wählt die Leerverkaufsbank den Abschlusstermin. Wenn der Kreditgeber des Käufers diesen Termin nicht einhalten kann, kann es durchaus sein, dass der Käufer das Haus ganz verliert.

Einige Banken werden unter bestimmten Umständen verlängern. Vorausgesetzt, dass es sich nicht um einen Leerverkauf von Fannie Mae in Zahlungsverzug handelt und die Bank die Auktion verschieben möchte. Manchmal bevorzugen Banken eine Zwangsvollstreckung, wenn der Auktionstermin kurz bevorsteht. Einige Banken werden den Leerverkauf überhaupt nicht verlängern. Eine Verlängerung ist nicht erforderlich, wenn die Laufzeit der Genehmigung abläuft.

Genehmigen einer Verlängerung

Der wichtigste Grund, warum eine Bank eine Verlängerung des Leerverkaufs genehmigen könnte, besteht darin, dass die Bank wahrscheinlich den Leerverkauf der Zwangsvollstreckung vorzieht. Der Leerverkauf muss für die Bank finanziell sinnvoller und profitabler sein als eine Zwangsvollstreckung. Die meisten Banken fallen in diese Kategorie, aber nicht jede Bank gewährt eine Fristverlängerung für den Abschluss eines Leerverkaufs.

Es gibt einige Schritte, die Sie unternehmen können, um Ihre Chancen zu erhöhen, dass die Short-Sale-Bank Ihnen die Verlängerung gewährt. Dazu gehören die Festlegung eines garantierten Abschlusstermins, das Einholen der Unterschriften aller Parteien und die Vorlage eines Finanzierungsnachweises.

Legen Sie einen garantierten Abschlusstermin vor

Im Allgemeinen bedeutet dies, dass Ihr Kreditgeber die Dokumente erstellt hat und zur Finanzierung bereit ist, sobald Sie die Kreditdokumente unterschrieben und zurückgesandt haben. Banken möchten nicht einen Brief nach dem anderen schreiben, nur um dann zu erfahren, dass der Kredit noch nicht ganz fertig ist. Seien Sie zuerst bereit. Dann fragen Sie nach der Verlängerung.

Unterzeichnen Sie einen Nachtrag zur Verlängerung des Abschlusses

Die Leerverkaufsbank möchte möglicherweise die Gewissheit haben, dass alle Parteien der Leerverkaufstransaktion noch an Bord und zum Abschluss bereit sind. Wenn Ihr Makler der Bank einen von allen Verkäufern und Käufern unterzeichneten Nachtrag schicken kann, beweist dies, dass alle mit der Verlängerung einverstanden sind.

Aktualisiertes Vorabgenehmigungsschreiben oder Nachweis der Käufergelder 

Der Brief, der der Leerverkaufsbank vorliegt, könnte zum Zeitpunkt der Erteilung der Leerverkaufsgenehmigung durch die Bank mehrere Monate alt sein. Zeigen Sie, dass der Käufer weiterhin qualifiziert und zum Abschluss bereit ist. Beweisen Sie eine aktualisierte Schlusserklärung. Warten Sie nicht, bis die Bank Sie danach fragt, sondern senden Sie es ab.

Seien Sie professionell und zahlungsbereit

Fordern Sie die Verlängerung nicht, sonst erhalten Sie die Verlängerung möglicherweise überhaupt nicht. Erläutern Sie die Gründe für die Verzögerung und teilen Sie dem Verhandlungsführer den Termin mit, bis zu dem Sie den Vertrag abschließen werden.

Eine Verlängerung durch die Leerverkaufsbank ist ein Privileg; es ist kein Recht. Einige Banken berechnen möglicherweise eine Tagespauschale für jeden Tag, an dem Sie über das ursprüngliche Abschlussdatum hinausgehen. Diese Gebühr könnte 100 US-Dollar pro Tag oder mehr betragen. Es könnte sich um einen Prozentsatz des Nettobetrags handeln. Die Bedingungen sind möglicherweise bereits im Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf enthalten. Daher ist es ratsam, das Schreiben noch einmal durchzulesen.

Der beste Weg, die Bank um eine Verlängerung Ihres Leerverkaufs zu bitten, besteht darin, rechtzeitig abzuschließen und keine Verlängerung zu benötigen. Einige Kreditgeber verstehen nicht, dass der Abschlusstermin für Leerverkäufe nicht immer flexibel ist und dass sie ihr Bestes tun sollten, um diesen Zeitrahmen einzuhalten. Vielleicht müssen Sie ihnen diese Tatsache in den Kopf trommeln. Und hoffen wir, dass Ihr Traumhaus nicht zwangsversteigert wird, weil Ihr Kreditgeber nicht rechtzeitig schließen konnte.

Gönnen Sie sich zum Abschluss immer einen Puffer von einer Woche oder mehr. Finanzierungsbedingungen, die nicht zeitnah erfüllt werden können, und Neubewertungen sind nach HVCC die Norm. Verzögerungen sind manchmal unvermeidlich. Oder noch besser: Wenn Sie erfahren, dass die Genehmigung für einen Leerverkauf in greifbarer Nähe ist, beginnen Sie sofort mit der Kreditaufnahme. Möchten Sie lieber das Risiko eingehen, eine Schätzungsgebühr zu verlieren oder das Haus zu verlieren?

^{Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, Lizenznummer 00697006, Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}