Welche drei Arten von umgekehrten Hypotheken gibt es?

Umkehrhypotheken ermöglichen es Kreditnehmern, das Eigenkapital einer vollständig oder größtenteils abbezahlten Immobilie zur Deckung ihrer normalen Ausgaben zu verwenden. Diese Kredite müssen in der Regel erst beim Verkauf des Hauses abbezahlt werden und sind auf Rentner beschränkt, die 62 Jahre oder älter sind.

Bei den meisten umgekehrten Hypotheken handelt es sich um Home Equity Conversion Mortgages (HECMs), die von der Bundesregierung versichert sind und vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) reguliert werden.Proprietäre umgekehrte Hypotheken sind private Hypotheken, die nicht staatlich versichert sind und in der Regel an Kreditnehmer vergeben werden, die mehr als die HECM-Grenze benötigen. Einzweck-Umkehrhypotheken gelten für eine bestimmte Ausgabe. Sehen wir uns jeden Typ und seine Funktionsweise an.

Die 3 Arten von umgekehrten Hypotheken

HECMs funktionieren für die meisten Rentner. Sie sind staatlich versichert und sollen es Senioren ermöglichen, ihr Eigenheimvermögen im Ruhestand zu nutzen. Proprietäre umgekehrte Hypotheken sind nützlich für Kreditnehmer, die sich nicht für ein HECM qualifizieren würden oder einen Kreditbetrag benötigen, der über dem HECM-Limit liegt. Einzweck-Umkehrhypotheken begleichen direkt eine einzelne Ausgabe, die dem Kreditnehmer entsteht.

Eigenheim-Umwandlungshypothek

Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) sind die beliebteste Art der umgekehrten Hypothek und die einzige, die von der Regierung, insbesondere dem US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD), versichert wird. HECMs stehen Hausbesitzern zur Verfügung, die 62 Jahre oder älter sind und entweder alleiniger Eigentümer ihres Wohnsitzes sind oder den Großteil der Hypothek abbezahlt haben.

Wenn es am besten funktioniert

HECMs funktionieren am besten für Rentner mit festem Einkommen, die für ihr Einkommen auf das Eigenkapital ihrer Häuser zugreifen müssen. Mit einem HECM können Kreditnehmer die Kreditmittel in Form eines Pauschalbetrags, einer monatlichen Zahlung oder als Kreditlinie erhalten.

HECMs sind von der Bundesregierung versichert, können aber bei den meisten Kreditgebern vergeben werden. Der Kreditgeber wird das Darlehen garantieren, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer die Anforderungen der Regierung erfüllt und bereit und in der Lage ist, die Grundsteuer, die Instandhaltungskosten und andere mit der Immobilie verbundene Kosten zu tragen.

Es sind keine Zahlungen für das Darlehen fällig, bis die Immobilie verkauft wird, weder durch den ursprünglichen Darlehensnehmer noch durch dessen Nachlass nach dem Tod. Kreditnehmer, die eine HECM-Kreditlinie erhalten, zahlen nur Zinsen auf den ausstehenden Restbetrag.

Potenzielle HECM-Kreditnehmer müssen:

• Mindestens 62 Jahre alt sein
• Eigentümer der Immobilie oder „erheblich“ abbezahlt sein
• Nutzen Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz
• Seien Sie über alle Bundesschulden auf dem Laufenden
• Seien Sie bereit und in der Lage, die Immobilie instandzuhalten und alle Kosten zu tragen

Vorteile

Ein HECM ist für Senioren von Vorteil, deren Altersguthaben größtenteils aus ihrem Wohnsitz besteht. Rentner, die auf Sozialversicherung und/oder eine Rente angewiesen sind und nicht über viel anderes Vermögen verfügen, können mit einem HECM das Eigenkapital ihres Eigenheims in Bargeld umwandeln, das sie für Ausgaben verwenden können.

Nachteile

Der Hauptnachteil sind die Kosten. Eine Umkehrhypothek hat in der Regel einen höheren Zinssatz, um den Kreditgeber für die Zeit zu entschädigen, die bis zur Rückzahlung des Kredits benötigt wird. Darüber hinaus können jeweils folgende Kosten anfallen:

• Beratungsgebühren
• Kreditvergabegebühren (bis zu 6.000 $)
• Abschlusskosten
• Erst- und fortlaufende Hypothekenversicherungsprämie (MIP)
• Interesse
• Servicegebühren

Proprietäre umgekehrte Hypothek

Eine proprietäre Umkehrhypothek ist ein allumfassender Begriff für Nicht-HECM-Umkehrhypotheken, die von privaten Kreditgebern angeboten werden. Sie werden nicht von der Regierung garantiert und werden nicht vom HUD oder der Federal Housing Administration (FHA) reguliert.

Wenn es am besten funktioniert

Proprietäre umgekehrte Hypotheken werden am besten von Kreditnehmern genutzt, die keinen Anspruch auf HECMs haben. Der Zeichnungsprozess wird wahrscheinlich ähnlich wie bei HECMs sein, es besteht jedoch keine Beratungspflicht.

Vorteile

Der Nutzen einer proprietären umgekehrten Hypothek hängt vom Kreditgeber ab.

Nachteile

Proprietäre umgekehrte Hypotheken haben wahrscheinlich noch höhere Gebühren und Zinssätze als HECMs. Dies liegt daran, dass die Hypothek wahrscheinlich größtenteils einer HECM ähnelt, jedoch nicht über eine staatliche Versicherung verfügt, sodass der Kreditgeber für das zusätzliche Risiko entschädigt werden muss.

Einzweck-Umkehrhypothek

Einzweck-Umkehrhypotheken werden ebenfalls nicht vom Bund garantiert. Sie werden in der Regel von Kommunalverwaltungen oder gemeinnützigen Organisationen für einen einzigen Zweck angeboten. Dieser Zweck könnte beispielsweise Reparaturen am Haus oder unbezahlte Grundsteuern sein.

Wenn es am besten funktioniert

Eine zweckgebundene umgekehrte Hypothek wird für ein einmaliges Projekt oder eine einmalige Ausgabe verwendet. Im Gegensatz zu den beiden anderen Optionen kann es nicht für laufende Ausgaben oder den Wiederaufbau des Altersguthabens verwendet werden.

Der Kreditnehmer muss nicht viel Eigenkapital in seinem Wohnsitz einsetzen und der Kreditgeber wird wahrscheinlich eine Titelgesellschaft einsetzen, um die Verwendung des Erlöses durchzusetzen.

Vorteile

Dieses Produkt ist für Kreditnehmer von Vorteil, die eine einmalige Ausgabe bezahlen müssen. Sie müssen für den Zugang zum Eigenkapital keine hohen Gebühren zahlen und können auf die Kreditmittel zugreifen, ohne ein ungesichertes Kreditprodukt mit hohen Gebühren nutzen zu müssen.

Nachteile

Der Hauptnachteil ist die begrenzte Verwendung der Mittel. Der Kreditnehmer kann die Mittel nur zweckgebunden verwenden. Wenn sich etwas anderes ergibt, müssten sie den Kredit umstrukturieren oder einen neuen Kredit aufnehmen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

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