Was tun, wenn der Käufer das Treuhandkonto nicht rechtzeitig schließen kann?

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn ein Hauskäufer das Treuhandkonto nicht rechtzeitig schließen kann, kann das zu allen möglichen Problemen führen. Das Hauptproblem besteht darin, dass Kaufverträge ein Annahmedatum und ein Abschlussdatum enthalten. Wird der Abschlusstermin versäumt, ist zumindest der Vertrag gefährdet; Im schlimmsten Fall ist der Vertrag ausgelaufen. Die typische Maßnahme besteht darin, den Schlusstermin zu verlängern, aber die Verkäufer sind möglicherweise nicht einverstanden.

Wichtige Erkenntnisse

  • Wenn ein Hauskäufer das Treuhandkonto nicht rechtzeitig abschließen kann, muss der Verkäufer entscheiden, ob er den Abschlusstermin verlängert.
  • Verkäufer möchten die Frist möglicherweise nicht verlängern, wenn sie das Gefühl haben, dass sie nicht zu einem ausreichend hohen Preis verkauft haben oder wenn ihnen die Käufer einfach nicht gefallen.
  • In anderen Fällen bittet der Verkäufer den Käufer im Allgemeinen, einen Nachtrag zur Fristverlängerung zu unterzeichnen und zu erfahren, warum er eine Verlängerung benötigt.
  • Eine Strategie, die gut funktioniert, besteht darin, dem Verkäufer anzubieten, die Anzahlung des Käufers vor dem Abschluss freizugeben – vorausgesetzt, er ist sicher, dass er das Treuhandkonto schließen kann. 

Gründe, die Schließung nicht zu verlängern

Nach einiger Zeit haben Verkäufer möglicherweise das Gefühl, dass der Wert ihrer Immobilie gestiegen ist, was sie dazu veranlasst, die Schließung nicht zu verlängern. Vielleicht haben Freunde oder Verwandte immer wieder erklärt, dass der Verkäufer nicht zu einem ihrer Meinung nach hohen Preis verkauft hat. In jedem Fall spielt der mutmaßliche Wert eine große Rolle bei der Entscheidung. In schnelllebigen Märkten steigen die Preise tendenziell.

Darüber hinaus haben die Käufer möglicherweise mitten in der Treuhandlaufzeit einen Antrag auf Reparatur gestellt und beim Verkäufer einen schlechten Geschmack hinterlassen. Während der Treuhandfrist kommen nicht alle Käufer und Verkäufer miteinander klar, und manchmal scheitern die Verhandlungen und es entwickeln sich negative Gefühle. Es ist möglich, dass der Verkäufer nach einem Vorwand sucht, um die Käufer loszuwerden.

Notiz

Ein Verkäufer ist nicht immer gesetzlich zum Widerruf berechtigt; Ein Gericht könnte die Dinge anders sehen. Ein Anwalt könnte einen Fall vorlegen, um zu beweisen, dass der Käufer in gutem Glauben gehandelt hat und dass er die Absicht hatte, das Geschäft abzuschließen.

In einer solchen Situation könnte das Gericht entscheiden, dass ein Verkäufer möglicherweise kein gesetzliches Recht hat, einen Vertrag zu kündigen, nur weil die Frist abgelaufen ist. Vor Gericht gibt es wenig Schwarz und Weiß. Dennoch führt es nicht zwangsläufig dazu, dass ein Verkäufer eine Fristverlängerungsvereinbarung unterzeichnet, wenn der Verkäufer damit nicht einverstanden ist. Ein Verkäufer könnte sich auch dafür entscheiden, die Immobilie nicht mehr zu verkaufen.

Gründe für die Schließung einer Verlängerung

Wenn ein Käufer den Abschluss nicht rechtzeitig abschließen kann, bittet der Verkäufer ihn im Allgemeinen, einen Nachtrag zur Fristverlängerung zu unterzeichnen und herauszufinden, warum er zusätzliche Zeit benötigt. Nach der Einführung der TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) oder der Regel „Wissen Sie, bevor Sie schulden“ kam es zu einer leichten Eskalation der Abschlussverzögerungen.TRID zielte darauf ab, Bundeshypothekenformulare zu integrieren, die gemäß dem Truth-in-Lending Act und dem Real Estate Settlement and Procedures Act erforderlich waren.Zur Verteidigung von TRID ist zu sagen, dass die Verzögerungen oft auf eine schlechte Kommunikation zwischen dem Kreditgeber und dem Closing Agent oder der Titelgesellschaft zurückzuführen sind.

Eine Ablehnung im Underwriting macht die Sache noch schlimmer. Kreditnehmer stehen bei der Aufnahme eines Kredits unter strenger Prüfung. Ganz zu schweigen davon, dass manchmal Dinge aus ihrer Vergangenheit, die sie für begraben gehalten hatten – wie Leerverkäufe, Zwangsvollstreckungen und in anderen Bundesstaaten aufgezeichnete persönliche Urteile –, wieder an die Oberfläche kommen. Der Grund für die Verzögerung kann oft direkt beim Kreditgeber liegen.

Käufer können auch mit beruflichen oder familiären Problemen konfrontiert sein. Es gibt keine Garantie dafür, dass während der 30- bis 45-tägigen Treuhandfrist alles so weitergeht, nur weil Ihr Leben reibungslos läuft.

Einen Verkäufer davon überzeugen, eine Verlängerung zu unterzeichnen

Wenn ein Käufer den Abschluss nicht rechtzeitig abschließen kann, besteht eine gute Strategie darin, dem Verkäufer anzubieten, die Anzahlung des Käufers vor dem Abschluss freizugeben. Dies setzt natürlich voraus, dass der Käufer sicher ist, dass er das Treuhandkonto schließen kann. Wenn es jedoch nur um ein paar weitere Tage geht, ist die Freigabe der Anzahlung an den Verkäufer so, als würde man seinen Worten Taten folgen lassen. Es zeigt, dass der Käufer es mit dem Abschluss ernst meint und zuversichtlich ist, und es beseitigt auch Zweifel aus dem Kopf des Verkäufers. Dieses ernsthafte Geld wird nicht mehr zurückerstattet. 

Escrow-Beauftragte sind in der Regel die Parteien, die die Anweisungen zur Freigabe der Anzahlung vorbereiten. In dem Dokument wird die Möglichkeit dargelegt, dass das Treuhandkonto möglicherweise nie geschlossen wird. Andernfalls erhält der Käufer keine Rückerstattung. Die Anzahlung beträgt in der Regel 1 bis 3 % des Verkaufspreises eines Hauses.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist die Schließung eines Treuhandkontos für ein Haus?

Die Schließung des Treuhandkontos erfolgt, wenn Käufer und Verkäufer jeweils ihren Teil der Vereinbarung erfüllt haben. Das Treuhandkonto, auf dem die Gelder für die Transaktion aufbewahrt wurden, wird geschlossen und die korrekten Beträge werden an jede Partei freigegeben. Dies kann am tatsächlichen Abschlussdatum geschehen oder auch nicht, wenn der Käufer den Titel erhält.

Gibt es Strafen, wenn ein Käufer nicht rechtzeitig abschließen kann?

Abhängig von den Bedingungen Ihres Vertrags müssen Sie dem Verkäufer möglicherweise eine Strafe für jeden Tag der verspäteten Schließung zahlen, wenn Sie der Käufer sind und die Verzögerung auf Ihrer Seite liegt. Sie riskieren außerdem, dass der gesamte Vertrag gekündigt wird.

Was passiert, wenn der Kreditgeber den Abschlusstermin verpasst?

Wenn der Kreditgeber Ihr Darlehen nicht bis zum Abschlussdatum genehmigt, kann es sein, dass der Kaufvertrag erlischt. Der Verkäufer stimmt möglicherweise zu, den Abschlusstermin zu verschieben, um Ihnen mehr Zeit für die Kreditaufnahme zu geben, muss das aber nicht. Sollte Ihr Kredit nicht bewilligt werden, scheitert der Verkauf komplett.