Was tun mit Ihrem verkehrten Zuhause?

Bei einer „auf den Kopf gestellten“ oder „Unterwasser“-Hypothek übersteigt der Restbetrag den Marktwert der Immobilie. Das kann verschiedene Gründe haben, hängt aber oft mit einem Konjunktureinbruch zusammen.

Als die Immobilienpreise im Jahr 2005 sanken, waren viele Hausbesitzer beeilt, ihre Häuser auf den Kopf zu stellen, aber andere hielten durch. Sie sahen zu, wie die Preise ihrer Häuser einbrachen, und viele fühlten sich wahrscheinlich wie der Kapitän auf einem sinkenden Schiff.

Die gute Nachricht ist, dass es viele Optionen gibt, wenn Sie sich in dieser Situation befinden. Kreditgeber verlieren in Zwangsvollstreckungssituationen fast ausnahmslos Geld, sodass Sie möglicherweise mehr Verhandlungsmacht haben, als Sie denken.

Bleiben Sie auf Kurs

Immobilienwerte ähneln Aktienwerten: Sie steigen und fallen entsprechend den Trends in der Anlegerstimmung sowie den Wirtschafts- und Marktbedingungen. Wenn Sie es sich leisten können, in Ihrem Haus zu bleiben und weiterhin Hypothekenzahlungen zu leisten, ist dies die unproblematischste und beste Methode, die auf dem Kopf stehende Hypothek rückgängig zu machen.

Der Wert Ihres Hauses hat gute Chancen, zu steigen. Gleichzeitig besteht eine ebenso gute Chance, dass der Kurs sinkt oder überhaupt nicht steigt. Wenn Sie weiterhin Zahlungen leisten, werden in jedem Fall die Zinsen für Ihr Darlehen abbezahlt und die Tilgung des Kapitals beginnt, wodurch Ihre Hypothek wieder in die Höhe getrieben wird.

Möglicherweise nehmen Sie auch einige Verbesserungen vor, die den Wert Ihres Zuhauses steigern, z. B. Küchen- und Badezimmermodernisierungen (auch hier, wenn Sie es sich leisten können).

Eine wesentliche Reduzierung

Eine weitere gute Lösung für Ihr auf dem Kopf stehendes Haus besteht darin, es durch ein Programm zur Kapitalreduzierung wieder auf den Kopf zu stellen.

Es mag kontraintuitiv erscheinen, dass die Bank eine Kapitalherabsetzung ablehnt, weil sie einen Leerverkauf tätigen möchte, der auch einen Schuldenerlass beinhaltet. Gleichzeitig fragen Sie sich vielleicht, warum die Bank Ihnen die Schulden nicht erlässtDu– ein Kreditnehmer, der seine Zahlungen pünktlich geleistet hat und einen guten Ruf bei der Bank hat – und nicht ein Drittkäufer.

Das wäre eine ausgezeichnete Frage, die Sie Ihrer Bank stellen sollten, wenn Sie versuchen, einen Rabattvertrag auszuhandeln.

Die Short-Sale-Lösung

Ein Leerverkauf ist aus rein finanzieller Sicht wahrscheinlich die zweitbeste Option, direkt nach einer Kapitalreduzierung.

Durch einen Leerverkauf werden die Hypothekenschulden beseitigt, und der Prozess befreit Sie von der Verpflichtung und Haftung der Hypothek, zumindest in einigen Staaten. Die Bank ist damit einverstanden, dass Sie Ihr Haus zum fairen Marktwert verkaufen, auch wenn dieser Wert unter Ihrem Darlehenssaldo liegt.

Es gibt viele verschiedene Arten von Leerverkäufen. Sprechen Sie daher mit einem erfahrenen Leerverkäufer, um herauszufinden, welche für Sie am besten geeignet ist. Das Fachwissen eines erfahrenen Maklers kann den Unterschied ausmachen, ob Sie Bargeld für Ihren Leerverkauf erhalten oder ob die Bank Ihren Leerverkauf vollständig ablehnt.

Darlehensänderung

Möglicherweise möchte Ihre Bank Ihre Hypothek ändern. Durch diesen Vorgang können Ihre monatlichen Raten gesenkt werden, zum Ausgleich verlängert sich jedoch die Laufzeit Ihres Darlehens. Diese Methode wird im Allgemeinen von Hausbesitzern verwendet, die ihr Eigenheim behalten möchten, unabhängig davon, wie viel Geld sie auf lange Sicht dafür ausgeben.

Hausbesitzer, die sich für diesen Weg entscheiden, sind in der Regel berufstätig und können sich ihre monatlichen Zahlungen leisten. Allerdings zahlen sie tendenziell mehr als ein Drittel ihres monatlichen Bruttoeinkommens, behalten lieber das Eigenheim und möchten ihre Zahlungen reduzieren.

Die Refinanzierungslösung

Nach dem starken Rückgang der Immobilienwerte nach der Finanzkrise von 2007 bis 2009 richtete die Bundesregierung ein Wohnbauförderungsprogramm ein. Das sogenannte Home Affordable Refinance Program (HARP) half mehr als 3,5 Millionen Hausbesitzern bei der Refinanzierung ihrer Fannie Mae- und Freddie Mac-Hypotheken. Das Programm lief jedoch im Dezember 2018 aus.

Fannie Mae und Freddie Mac haben Ersatzprogramme für Unterwasserhausbesitzer entwickelt. Das Freddie Mac Enhanced Relief Refinance-Programm ermöglicht Hausbesitzern mit Freddie Mac-Hypotheken oder -Darlehen, die nicht vor dem 31. Dezember 2018 über HARP refinanziert wurden, die Refinanzierung ihrer Häuser.

Fannie Mae bietet eine Refinanzierungsoption mit hohem Loan-to-Value auch für Hausbesitzer an, die auf dem Kopf stehen. Nur Fannie-Mae-Hypotheken können refinanziert werden und müssen ein Kündigungsdatum vom 1. Oktober 2017 oder später haben.

Der Hauptnachteil besteht darin, dass sich Ihr Kapitalsaldo durch die Refinanzierung nicht verringert und Sie ein staatlich gefördertes Darlehen benötigen. Eine Hypothek über eine Bank wird in der Regel nicht refinanziert, wenn sie unter Wasser steht – die meisten Banken verlangen eine Genehmigung des Eigenkapitals für ein Eigenheim.

Geh einfach weg

Der Verzicht auf eine Hypothekenzahlung (auch „strategischer Zahlungsausfall“ genannt) scheint zunächst eine gute Idee zu sein. Es ist leicht, die Nase voll zu haben, wenn man versucht, im System einer Bank zu arbeiten, und dann scheitert es, eine Situation zu lösen, für die man nichts verschuldet hat. Viele frustrierte und verärgerte Hausbesitzer neigen dazu, die Hypothekenzahlungen einzustellen und das Haus in die Zwangsvollstreckung zu schicken.

Du denkst vielleicht, dass du damit „der Bank die Schuld gibst“, aber am Ende wirst du dich höchstwahrscheinlich nur selbst verletzen. Ihre Kreditwürdigkeit wird beeinträchtigt, die Bank wird zwangsvollstreckt und Sie müssen wahrscheinlich weitere sieben Jahre warten, bevor Sie wieder Anspruch auf eine Hypothek haben. Strategischer Zahlungsausfall ist eine Option, aber keine sehr gute Option, wenn Sie Ihren Kredit brauchen.

Übergeben Sie das Haus der Bank

Sie können der Bank kein Haus zurückgeben, weil die Bank es überhaupt nicht besaß. Eine Bank könnte ein zwangsversteigertes Haus beschlagnahmen und die Sicherheit für den Kredit einfordern, aber sie nimmt es nicht per se „zurück“.

BankenWilleManchmal bieten sie den Eigentümern jedoch an, ihnen ihr Eigentum zu überlassen. Dieser Vorgang wird als „Zwangsvollstreckungsurkunde“ bezeichnet. Sie sagen im Grunde: „Ich werde keine Hypothekenzahlungen mehr leisten, aber Sie müssen nicht zwangsvollstrecken, weil ich Ihnen nur die Immobilie überlasse.“ Diese Vereinbarung liegt oft im besten Interesse der Bank, aber selten im Interesse des Eigentümers. Ihre Kreditwürdigkeit wird dennoch beeinträchtigt, und es ist unwahrscheinlich, dass Sie mit mehr davonkommen, als wenn Sie zahlungsunfähig geworden wären und eine Zwangsvollstreckung eingeleitet worden wäre.

Die Insolvenzlösung

Die Insolvenz ist (oder sollte) Ihr letzter Versuch sein, insbesondere wenn Ihr verkehrtes Haus Ihr einziges finanzielles Problem darstellt. Sie könnten jedoch darüber nachdenken, einen Insolvenzschutz zu beantragen, wenn Ihre anderen Schulden außer Kontrolle geraten sind und Sie dringend finanzielle Entlastung benötigen.

Durch einen Insolvenzantrag nach Kapitel 7 werden Ihre verbleibenden Schulden gelöscht oder „beglichen“, nachdem der Treuhänder alle nicht steuerbefreiten Immobilien, die Sie besitzen, in Besitz genommen und verkauft hat, um so viel wie möglich von Ihren Schulden zu begleichen.

Eine Insolvenz nach Kapitel 13 beinhaltet den Abschluss eines mehrjährigen Zahlungsplans zur Tilgung Ihrer Schulden unter der Aufsicht des Gerichts. Die Bedingungen sind in der Regel besser als die, mit denen Sie zu kämpfen haben.

Sie werden Ihr Haus höchstwahrscheinlich in einem Verfahren nach Kapitel 7 verlieren, aber möglicherweise können Sie es in einer Insolvenz nach Kapitel 13 retten. Das liegt daran, dass Ihre Hypothekenzahlungen in der Regel in Ihrem Zahlungsplan enthalten sind.