Was sind wiederkehrende und einmalige Abschlusskosten?

ByDr. J. K. Hartmann

Jahrzehntelang nutzten Kreditgeber Schätzungen nach Treu und Glauben, um Hauskäufern die Abschlusskosten zu erklären. Diese Schätzungen, kurz GFEs genannt, enthielten wiederkehrende und einmalige Abschlusskosten. Während einige wiederkehrende und einmalige Abschlusskosten klar definiert waren, blieben andere unklar.

Beispielsweise ist in der GFE nirgendwo die monatliche PITI-Hypothekenzahlung des Kreditnehmers angegeben. Da der Kreditgeber nicht verpflichtet war, hinter diesen Zahlen zu stehen, konnten sie irreführend sein und waren unter den Kreditgebern häufig inkonsistent. Um den Kreditnehmern mehr Offenlegung zu ermöglichen, hat die Bundesregierung im Oktober 2015 damit begonnen, Kreditgeber dazu zu verpflichten, potenziellen Kreditnehmern Kreditschätzungen vorzulegen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Kreditschätzungen liefern Ihnen umfassende, spezifische Informationen über Ihren Kredit, einschließlich Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen. 
  • Einmalige Abschlusskosten werden einmalig und nie wieder gezahlt und umfassen Anwaltskosten, die Titelpolice und das Treuhandkonto. 
  • Wiederkehrende Abschlusskosten sind Kosten, die Sie erneut zahlen müssen, etwa Grundsteuern und private Hypothekenversicherungen.

Kreditschätzung erklärt

Ein Kreditvoranschlag ist ein Standardformular, das potenziellen Kreditnehmern von Kreditgebern zur Verfügung gestellt wird. Es enthält sehr genaue Angaben zu den monatlichen Hypothekenzahlungen. Im Gegensatz zu einem GFE liefert eine Kreditschätzung geschätzte PITI und Informationen darüber, wie sich die Zahlungen der Kreditnehmer ändern könnten, wenn die Zinssätze in der Zukunft steigen.

Kreditschätzungen enthalten auch Informationen, die Verbraucher kennen sollten – aber vielleicht nicht daran denken, nachzufragen –, wie z. B. Vorfälligkeitsentschädigungen und ob für ihre Kredite eine negative Tilgung gilt. Kreditschätzungen verwenden eine einfache Sprache, um die Kreditbedingungen zu erklären.

Potenzielle Kreditnehmer sollten beachten, dass ein Kreditvoranschlag, egal wie detailliert er auch sein mag, sie nicht dazu verpflichtet, einen Kredit bei einem bestimmten Kreditgeber zu beantragen. Beachten Sie, dass das Gesetz GFEs weiterhin für umgekehrte Hypotheken zulässt.

Was sind die typischen Abschlusskosten?

Manche Hauskäufer sind schockiert, wenn sie feststellen, dass Häuser oft viel mehr kosten als der angegebene Preis. Während ein Käufer für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung keine Umsatzsteuer zahlt, fallen für den Käufer zusätzliche Gebühren an, um das Darlehen zu erhalten und die Formalitäten für den Hauskauf zu erledigen. Die Abschlusskosten betragen etwa 3 Prozent des Verkaufspreises, wenn der Preis des Hauses über 200.000 US-Dollar liegt, und ein höherer Prozentsatz gilt, wenn der Preis eines Hauses weniger als 200.000 US-Dollar beträgt.

Typische Abschlussgebühren umfassen:

  • Kosten für die Pfändung/Treuhandkonto: Kreditgeber können verlangen, dass ein Käufer ein vom Kreditgeber geführtes Reservekonto für zukünftige Zahlungen von Steuern und Versicherungen einrichtet.
  • Anwalts- und Abschlussagentengebühren:Die Personen, die die Abschlussdokumente und die Urkunde erstellen, erheben eine Gebühr.
  • Titelversicherungen:Eigentumsgesellschaften erheben Gebühren für den Abschluss einer Eigentumsversicherung, die den Kreditnehmer und den Kreditgeber schützt.

Einmalige Abschlusskosten

Gebühren, die einmal und nie wieder gezahlt werden, werden als einmalig bezeichnet.

Bei diesen Gebühren handelt es sich um einmalige Gebühren für folgende Artikel:

  • Titelpolitik
  • Treuhandkonto oder Schließung
  • Bewertung
  • Kreditauskunft
  • Notar
  • Überweisungsgebühren
  • Kurier und Lieferung
  • Anwaltskosten
  • Vermerke
  • Aufnahme
  • Gerichtsstandsübertragungssteuern
  • Hausschutzplan
  • Offenlegung von Naturgefahren
  • Hausinspektion
  • Im Zusammenhang mit dem Darlehen an den Kreditgeber gezahlte Gebühren.

Wiederkehrende Abschlusskosten

Wiederkehrende Gebühren sind Gebühren, die Sie immer wieder zahlen müssen.

Dazu gehören Gebühren wie:

  • Prämie für die Feuerversicherung
  • Hochwasserversicherung (falls in Ihrer Region erforderlich)
  • Grundsteuern
  • Prämien für gegenseitige oder private Hypothekenversicherungen
  • Vorausbezahlte Zinsen

​Wenn Ihr Kreditgeber Ihr Vorabgenehmigungsschreiben ausstellt, enthält es Berechnungen, die zeigen, dass Sie über genügend Rücklagen verfügen, um Ihre Abschlusskosten zu bezahlen. Beispielsweise könnte ein Haus, das 300.000 US-Dollar kostet, tatsächlich 309.000 US-Dollar kosten, wenn Sie 9.000 US-Dollar an Abschlusskosten zahlen müssen. Das sind etwa 3 % des Verkaufspreises.

Wenn Sie nicht über das zusätzliche Geld verfügen, könnte das ein Nachteil sein. Möglicherweise bietet Ihr Standort jedoch Programme für Erstkäufer von Eigenheimen an, die es Ihnen ermöglichen, eine zweite Hypothek aufzunehmen, in der Regel ohne Zahlungen, um Ihre Abschlusskosten zu decken. Sie könnten Ihren Hypothekenmakler und Immobilienmakler um eine Empfehlung für ein solches Programm bitten.

Diese Zweithypothekendarlehen werden oft als stille Hypotheken bezeichnet, da es keine Zahlungen gibt und sie nicht zurückgezahlt werden müssen, bis Sie das Haus verkaufen oder sich einfach für die Rückzahlung entscheiden.Sie können auch mit einem Geschenkbrief Geld von Familienmitgliedern erhalten, um die Abschlusskosten zu decken. Lassen Sie sich nur nicht davon abhalten, ein Haus zu kaufen, weil Sie nicht genug Geld haben, um die Abschlusskosten zu bezahlen.

Als diese Geschichte zum ersten Mal geschrieben wurde, war Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, Maklerin und Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.