Prorationensind Gutschriften zwischen Käufer und Verkäufer bei Abschluss. Sie stellen sicher, dass jede Partei diese Kosten nur für die Zeit bezahlt, in der sie Eigentümer des Hauses war.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Anteile von Verkäufer und Käufer sind Gutschriften und Belastungen, die sicherstellen sollen, dass beide Parteien ihren gerechten Anteil an den Kosten zahlen, die mit dem Besitz des Eigenheims verbunden sind.
- Diese Anteile erscheinen in der Abschlussrechnung beider Parteien und tragen zu ihren endgültigen Kosten oder Verkaufserlösen bei.
- Anteilige Ausgaben können Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Versicherungen, Nebenkosten und mehr umfassen.
Definition und Beispiel für Verkäufer- und Käuferanteile
Mit dem Besitz eines Eigenheims sind verschiedene Kosten verbunden, die der Eigenheimbesitzer in der Regel zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Laufe des Jahres bezahlt. Da ein Verkauf normalerweise irgendwann im Laufe des Jahres und sogar in der Mitte eines Monats stattfindet, müssen Verkäufer und Käufer herausfinden, wie sie diese Kosten für diesen bestimmten Monat und dieses bestimmte Jahr teilen.
Proportionen sind Gutschriften zwischen Käufer und Verkäufer beim Abschluss. Sie stellen sicher, dass jede Partei diese Kosten nur für die Zeit trägt, in der sie Eigentümer der Immobilie war. Sie erscheinen als Belastungen oder Gutschriften auf der Abschlussrechnung jeder Partei.
Proportionen können für Kosten gelten wie:
- Gebühren der Hauseigentümergemeinschaft
- Versicherungsprämien
- Grundsteuern
Bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie diesen lesen, um zu erfahren, wie die Proportionen gehandhabt werden. Sie möchten sicherstellen, dass sie fair zugewiesen werden. Andernfalls sollten Sie und Ihr Immobilienmakler besprechen, ob Änderungen an der Formulierung vorgenommen werden sollen.
Wie Verkäufer- und Käuferanteile funktionieren
In den meisten Fällen werden den Käufern anteilige Kosten in Rechnung gestellt. Sie erscheinen dann als Belastung auf der Schlussabrechnung des Käufers und als Gutschrift auf der Schlussabrechnung des Verkäufers. Dies liegt daran, dass der Verkäufer einen Großteil der entsprechenden Kosten bereits bezahlt hat. Die Gutschriften erhöhen den Nettogewinn des Verkäufers und erstatten dem Verkäufer Artikel, die er für den Zeitraum, in dem der Verkäufer nicht Eigentümer der Immobilie ist, im Voraus bezahlt hat.
Beispielsweise hat ein Verkäufer in vielen Fällen die Grundsteuer für das Jahr bereits im Voraus bezahlt. Aber nach dem Verkauf ist der Käufer für diese Steuern verantwortlich. Bei Abschluss muss der Käufer dem Verkäufer einen anteiligen Teil dieser Steuern für die verbleibenden Tage des Jahres, in denen der Verkäufer das Haus nicht mehr besitzt, zurückerstatten. Dieser anteilige Betrag erscheint als Gutschrift auf der Abschlussrechnung des Verkäufers und als Belastung auf der Schlussrechnung des Käufers.
Letztendlich hängt die Richtung der Gutschrift und Belastung davon ab, wann die einzelnen Kostenarten in Ihrer Region bezahlt werden.
Arten der Verkäufer- und Käuferanteile
Es gibt verschiedene Gebühren und Kosten, die bei einem Immobilienabschluss anteilig berechnet werden können. Hier sind einige der häufigsten.
Aufteilung der Hypothekenzinsen
Im Gegensatz zur Miete, die im Voraus gezahlt wird, werden Hypothekenzinsen nachträglich gezahlt. Wenn Sie beispielsweise am 1. Januar eine Hypothekenzahlung leisten, werden die Zinsen für Dezember gezahlt. Bei einem neuen Hypothekendarlehen möchten Kreditgeber die Zinsen bis zu 30 Tage vor Fälligkeit der ersten Hypothekenzahlung einziehen. Wenn Sie beispielsweise am 15. November abschließen, ist Ihre erste Hypothekenzahlung am 1. Januar fällig. Wenn Sie der Kreditnehmer sind, werden Ihnen vom 15. bis 30. November Zinsen in Höhe von 15 Tagen auf Ihrer Abschlussrechnung berechnet.
Um Ihre Zinsaufteilung in diesem Szenario zu ermitteln, teilen Sie die jährlichen Zinsen durch 12 Monate, um die monatlichen Zinsen zu ermitteln, und dividieren Sie diese dann durch die Anzahl der Tage im Monat (30 im Fall von November), um die täglichen Zinsen zu ermitteln. Multiplizieren Sie die täglichen Zinsen mit der Anzahl der verbleibenden Tage des Monats (in diesem Fall 15 Tage), um den Zinsanteil zu ermitteln, der von Ihrem Konto abgebucht wird.
Das gleiche Prinzip gilt für Verkäufer, die im Zusammenhang mit der Kreditrückzahlung Zinsen zahlen müssen. Im oben genannten Szenario würde der Verkäufer Zinsen für den Zeitraum vom 1. bis 15. November schulden. In diesem Fall wird sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer eine anteilige Belastung von ihrem Konto abgebucht.
Aufteilung der Grundsteuer
Die Grundsteuerkalender variieren je nach Bundesstaat und Gemeinde. Einige Bundesstaaten erheben Grundsteuern im Voraus, andere nachträglich und wieder andere hängen von der Jahreszeit ab. Zu diesem Zeitpunkt ist es am wichtigsten, ob in Ihrem Abschlusszeitraum vorausbezahlte Steuern enthalten sind.
Wenn die Steuern im Voraus bezahlt werden und Sie der Verkäufer sind, erhalten Sie eine Gutschrift. Wenn die Steuern im Voraus bezahlt werden und Sie der Käufer sind, wird Ihnen eine Gebühr berechnet. Das Gegenteil ist der Fall, wenn die Steuern noch nicht fällig und zahlbar sind – Verkäufer erhalten eine Soll-Proportion und Käufer eine Gutschrift-Proportion.
In manchen Situationen werden Ihre Steuern fällig, auch wenn die Steuern noch nicht fällig und zahlbar sind, wenn Ihr Abschlussdatum in der Nähe des normalen Datums für die Steuererhebung liegt. In diesem Fall zahlt der Verkäufer die Steuern aus dem Erlös des Verkäufers, schreibt dem Verkäufer den nicht genutzten Teil gut und stellt dem Käufer die entsprechende Gebühr in Rechnung. Einige kalkulierende Käufer verlangen im Kaufvertrag keine Steueranteile, wenn offensichtlich ist, dass vom Käufer erwartet wird, dass er dem Verkäufer einen Teil der vorausbezahlten Steuern erstattet.
Wenn Sie Verkäufer sind und die Bedingungen des Käufers für keine Steueranteile akzeptieren, zahlen Sie Steuern für einen Zeitraum, in dem Sie die Immobilie nicht bewohnen.
Notiz
Wenn Sie in Ihrer Bundessteuererklärung Abzüge angeben, können Sie die anteilige Grundsteuer, die Sie gezahlt haben, abziehen. Die Bundesregierung geht davon aus, dass die Grundsteuer bis zum Verkaufsdatum, jedoch nicht darunter, in der Verantwortung des Verkäufers liegt. Die Grundsteuer liegt ab dem Verkaufsdatum in der Verantwortung des Käufers.
Anteile der Hausbesitzervereinigungsbeiträge
Wenn ein Verkäufer den Wohnungseigentümergemeinschaftsbeitrag noch nicht bezahlt hat, wird dieser aus dem Erlös des Verkäufers bezahlt und der Verkäufer erhält eine Gutschrift für den nicht genutzten Teil. Wenn der Beitrag beispielsweise 300 US-Dollar pro Monat beträgt, beträgt die tägliche anteilige Gebühr 10 US-Dollar. Wenn eine Transaktion am 10. des Monats abgeschlossen wird, werden dem Verkäufer HOA-Gebühren für 10 Tage (100 US-Dollar) in Rechnung gestellt. Der Käufer zahlt 200 US-Dollar für die restlichen 20 Tage der HOA-Gebühren.
Mietanteile
Die Miete wird grundsätzlich im Voraus bezahlt. Käufer, die eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen, erwarten eine Gutschrift für den Teil der Miete, der den Zeitraum abdeckt, in dem der Käufer Eigentümer der Immobilie ist. Ein Verkauf, der am 15. November endet und eine von Mietern bewohnte Immobilie betrifft, deren Miete 1.000 US-Dollar pro Monat beträgt, würde dazu führen, dass der Käufer eine Gutschrift für 15 Tage im Voraus bezahlte Miete (500 US-Dollar) erhält. Der Verkäufer würde eine Belastung von 500 $ erhalten. Vom Verkäufer gehaltene Sicherheitsleistungen werden ebenfalls als Gutschrift an den Käufer und als Belastung an den Verkäufer an den Käufer übertragen.
Versicherungsanteile
Versicherungsprämien werden im Voraus bezahlt und Käufer schließen in der Regel beim Kauf eines Hauses eine neue Risikoversicherung ab. Wenn der Käufer jedoch das bestehende Darlehen des Verkäufers übernimmt oder einen Grundstücksvertrag kauft, kann er den Verkäufer bitten, die bestehende Versicherungspolice zu übertragen.
Feuerversicherungen werden in der Regel mit oder ohne Gegenleistung übertragen. „Mit Gegenleistung“ bedeutet, dass der Verkäufer für die Zeit, in der er nicht Eigentümer der Immobilie ist, eine Rückerstattung erhält, und „ohne Gegenleistung“ bedeutet, dass es keine anteiligen Anteile gibt. Die meisten Käufer schließen eine neue Police ab.
Versorgungsanteile
Es kommt nicht oft vor, dass Versorgungsleistungen bei Abschluss anteilig aufgeteilt werden, für bestimmte Gemeinden gelten jedoch Anteile. In den meisten Fällen werden die Versorgungsleistungen in die Steuerbescheide übernommen und von der Steuerrechnung für anteilige Anteile abgezogen. Der Käufer wird dann auf zukünftige Steuerrechnungen angerechnet. Sie werden diese Situation bei Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen erleben, denn wenn der Verkäufer die Hypothekenzahlungen nicht leistet, zahlt er wahrscheinlich auch nicht die Stromrechnungen.
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