Was Sie wissen sollten, bevor Sie ein Leerverkaufshaus kaufen

ByDr. J. K. Hartmann

In der Welt des Hauskaufs liegt ein Leerverkauf vor, wenn der Kreditgeber einem Hauskäufer erlaubt, weniger für ein Haus zu bezahlen, als den Hypothekenbetrag, den der aktuelle Hausbesitzer schuldet.Auch wenn dies zunächst nach einem tollen Angebot klingt, sollten Sie beim Abschluss einer Leerverkaufsvereinbarung Vorsicht walten lassen.

Bevor Sie von der Aussicht auf den Kauf dieses Leerverkaufshauses ganz begeistert sind, greifen Sie zum Telefonhörer und rufen Sie Ihren Immobilienmakler an. Ihr Makler muss zuerst die Leerverkaufsliste recherchieren.

Auf einigen Immobilienmärkten wird weniger als jeder zehnte Leerverkauf abgeschlossen. Nur weil ein Haus als Leerverkauf aufgeführt ist, heißt das nicht, dass es wirklich zum Verkauf steht (da es der Genehmigung des Kreditgebers bedarf) und auch nicht, dass es zum angegebenen Preis verkauft wird. Hier sind sechs Dinge, die Sie wissen müssen, bevor Sie versuchen, einen Leerverkauf zu tätigen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein Hauskäufer weniger für ein Haus bezahlt, als der Verkäufer dafür schuldet.
  • Während Leerverkäufe für den Käufer ein gutes Geschäft sein können, handelt es sich dabei um komplizierte Transaktionen, die Immobilienmakler und Kreditgeber mit Erfahrung im Leerverkauf erfordern.
  • Wenn Sie sich für den Kauf eines zum Leerverkauf angebotenen Hauses entscheiden, bieten Sie einen fairen Preis und seien Sie bereit, länger als die typische 30-Tage-Treuhandzeit auf den Einzug in Ihr Haus zu warten, wenn Ihr Angebot von der Bank angenommen wird.

Vergleichbare Verkäufe für ein Leerverkaufshaus

Die Preise für die Leerverkäufe, die ich in Sacramento aufführe, liegen alle unter denen vergleichbarer Verkäufe, die Preise stimmen jedoch mit den ausstehenden Verkäufen überein. Warum? Denn Leerverkäufe dauern im Durchschnitt zwischen zwei und vier Monaten, bis sie abgeschlossen werden, und ausstehende Verkäufe werden bei Abschluss zu vergleichbaren Verkäufen.

Einige Leerverkäufe sind zu extrem niedrigen Preisen erhältlich. So niedrig, dass die Bank des Verkäufers sie niemals akzeptieren wird. Diese Arten von Einträgen erhalten mehrere Angebote. Aber es ist noch nicht alles verloren. Der Preis muss in der Nähe des Marktwerts liegen, damit Ihr Angebot angenommen wird. Wenn Sie nicht bereit sind, für ein billiges Leerverkaufsangebot mehr als einen oberflächlichen Preis zu zahlen, dann passen Sie auf.

Hypothekenbeträge, Anzahl der Kredite und Kreditgeber

Bitten Sie Ihren Makler, herauszufinden, wie hoch die Schulden für das Haus sind und wie viele Kredite erfasst sind. Ein zweiter oder dritter Hypothekengeber erhält Peanuts im Vergleich zu dem Betrag, den ein vorrangiger Kreditgeber an erster Stelle erhält.

Darüber hinaus haben einige Kreditgeber, ob sie es verdienen oder nicht, den Ruf, dass es schwierig ist, mit ihnen zusammenzuarbeiten. Wenn Ihr Makler ein erfahrener Makler für Leerverkäufe ist, kennt er oder sie diese Kreditgeber und kann Sie über die Schwierigkeiten informieren, auf die Sie möglicherweise stoßen.

Wenn Ihr Angebot 20 % oder 30 % des Hypothekenbetrags beträgt, wird es auf dem Schreibtisch des Verhandlungsführers wahrscheinlich nicht das Licht der Welt erblicken.

Die Erfolgsbilanz des Short Sale Listing Agents

Ein Börsenmakler, der einen Leerverkauf bewirbt, aber noch nie einen Leerverkauf abgeschlossen hat, ist für Sie ein riskantes Unterfangen. Das liegt daran, dass es Sache des Börsenmaklers ist, dem Kreditgeber das Leerverkaufspaket vorzulegen und zu verhandeln. Der Makler Ihres Käufers kann nicht mit der Bank sprechen.

Manche Listing-Makler beauftragen externe Unternehmen mit der Erledigung ihrer Arbeit, und die Ergebnisse dieser Verhandlungen sind oft bestenfalls lückenhaft. Fragen Sie sich: Möchten Sie riskieren, dass Ihr Leerverkaufskauf abgelehnt wird, weil der Makler keine Erfahrung hat?

Qualifikationen für Leerverkaufsverkäufer

Finden Sie heraus, ob der Listing Agent ein vollständiges Leerverkaufspaket vom Verkäufer erhalten hat, und fragen Sie nach dem Inhalt dieses Pakets. Ein komplettes Leerverkaufspaket besteht mindestens aus Folgendem:

  • Härtebrief des Verkäufers
  • Steuererklärungen
  • W-2
  • Gehaltsabrechnungen
  • Finanzbericht
  • Kontoauszüge

Einige Verkäufer wollen nicht kooperieren und geben diese Dokumente nur langsam zurück. Anderen wurde von ihrem Vertreter nie mitgeteilt, dass diese Dokumente obligatorisch sind. Sie möchten nicht, dass Ihr Leerverkaufskauf verzögert wird, weil der Makler nicht über die erforderlichen Dokumente verfügt.

Anzahl der eingegangenen Leerverkaufsangebote

Häuser, deren Preis unter dem Marktwert liegt, erhalten mehrere Angebote. Ein Makler ist nicht verpflichtet, die Bedingungen dieser Angebote offenzulegen, Sie möchten jedoch wissen, mit wie vielen Angeboten Sie konfrontiert sind.

So funktioniert es im Allgemeinen:

  • Wenn ein Leerverkaufshaus auf den Markt kommt, wird das erste Angebot höchstwahrscheinlich etwas unter dem Listenpreis liegen.
  • Das zweite zum Listenpreis.
  • Das dritte Angebot wird etwas höher sein, vielleicht um 1.000 oder 2.000 $.
  • Das vierte Angebot wird deutlich mehr sein.

Sie möchten ein Angebot unterbreiten, das die Konkurrenz übertrifft und dennoch unter dem Marktpreis liegt, oder Sie verschwenden keine Zeit.

Die Leerverkaufsverfahren des Listing Agents

Obwohl Immobilienmakler gemäß dem Ethikkodex für Immobilienmakler verpflichtet sind, jeden fair zu behandeln, ist nicht jeder Makler ein Immobilienmakler.Dies bedeutet, dass der Leerverkäufer beschließen kann, dem Verkäufer nur ein Angebot zu unterbreiten und andere Angebote zurückzuhalten.

Das Zurückhalten anderer Angebote könnte als Verletzung der Treuhandbeziehung zwischen dem Makler und dem Verkäufer angesehen werden. Der Verkäufer hat Anspruch auf den höchsten und besten Preis, einschließlich aller Angebote. Seien Sie sich darüber im Klaren, dass ein anderer Käufer Sie überbieten könnte, selbst wenn Ihr Angebot bei der Bank eingereicht wird, während die Zeit vergeht, während Sie auf die Genehmigung des Leerverkaufs warten. Teilen Sie dem Verkäufer mit, ob Sie bereit sind, den Preis bei Bedarf zu erhöhen.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.