Was Sie vor dem Kauf einer Mietimmobilie wissen sollten

Der Kauf einer Mietimmobilie ist eine effektive Möglichkeit, vor oder im Ruhestand ein Einkommen zu erzielen. Es gibt viel zu bedenken, bevor Sie fortfahren. Stellen Sie daher sicher, dass Sie die erwarteten Einnahmen, Ausgaben, Erträge, Vorteile und Risiken abschätzen, die mit der Immobilie verbunden sind. Das kann Ihnen helfen, das Beste aus Ihrer Investition herauszuholen.

Mit wie viel Mieteinnahmen können Sie rechnen?

Bei der Suche nach einer Mietimmobilie ist es wichtig herauszufinden, ob die Immobilie, die Sie kaufen, ein angemessenes Einkommen generiert. Einer der Hauptgründe für den Kauf einer Mietimmobilie ist schließlich die Erzielung von Einnahmen.

Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 100.000 US-Dollar:

• Durch Recherchen erfahren Sie, dass die durchschnittliche Miete für diese Art von Immobilie an diesem Standort 1.000 US-Dollar pro Monat beträgt.
• Sie können dann berechnen, dass Ihr Bruttoeinkommen (Einkommen vor Ausgaben) 12.000 US-Dollar pro Jahr beträgt (1.000 US-Dollar x 12 = 12.000 US-Dollar).
• Die Immobilie bietet einen Bruttoertrag von 12 % des Kaufpreises (12.000 $ / 100.000 $).

Um zu beurteilen, ob die Mietimmobilie gute Ertragsaussichten hat, verwenden Sie die 1-Prozent-Regel. Diese besagt, dass die monatlichen Bruttoeinnahmen aus der Immobilie mindestens 1 % des Immobilienpreises betragen sollten, um mögliche Ausgaben für die Mietimmobilie zu decken. Gemäß dieser 1 %-Regel hat die oben genannte Immobilie gute Ertragsaussichten. Es erwirtschaftet ein monatliches Bruttoeinkommen von 1.000 US-Dollar oder genau 1 % des Immobilienpreises.

Eine Immobilie, die die Richtlinie nicht erfüllt, kann Ihnen dennoch dabei helfen, Ihre finanziellen Ziele zu erreichen. Ebenso kann eine Immobilie, die diese Regel erfüllt, keine sinnvolle Investition sein, wenn die Qualität oder andere Aspekte der Immobilie mangelhaft sind.

Wie hoch sind die Kosten für den Besitz einer Mietimmobilie?

Eine einfache Richtlinie zur Kostenschätzung ist die 50 %-Regel. Sie sollten davon ausgehen, dass sich Ihre Kosten auf 50 % Ihres Bruttojahreseinkommens für die Immobilie belaufen. Beispielsweise könnte eine Immobilie, die jedes Jahr 12.000 US-Dollar einbringt, bis zu 6.000 US-Dollar an Ausgaben verursachen.

Um eine genauere Schätzung zu erhalten, unterteilen Sie die Immobilienkosten in zwei Gruppen: Betriebskosten und Kapitalausgaben.

Betriebsausgaben sind wiederkehrend: Grundsteuern; Sachversicherung; routinemäßige Wartungs- und Reparaturartikel; Kosten für die Hausverwaltung; und Leerstandskosten. Leerstandskosten sind die Kosten, die Ihnen entstehen, wenn die Immobilie eine Zeit lang unbewohnt bleibt.

Kapitalausgaben sind oft große, ungeplante Ausgaben. Sie können vom Austausch eines defekten Warmwasserbereiters oder einer Klimaanlage bis hin zum Austausch eines beschädigten Dachs, Zauns, Bodenbelags oder Sanitärs reichen.

Setzen wir das obige Beispiel fort und gehen davon aus, dass die Betriebskosten etwa 1.000 US-Dollar pro Jahr betragen. Sie planen außerdem, weitere 1.000 US-Dollar pro Jahr für Investitionsausgaben beiseite zu legen.

Wie hoch sind die Renditen beim Kauf einer Mietimmobilie?

Anhand Ihrer Bruttoeinnahmen und -ausgaben können Sie die Cash-on-Cash-Rendite Ihrer Mietimmobilie berechnen. Das hilft Ihnen, die Rentabilität herauszufinden.

Ziehen Sie zunächst die Betriebsausgaben vom Bruttoeinkommen ab. So ermitteln Sie das jährliche Nettobetriebseinkommen von 11.000 US-Dollar (12.000 US-Dollar – 1.000 US-Dollar). Teilen Sie dann das Nettobetriebsergebnis durch den Kaufpreis der Mietimmobilie (100 x (11.000 USD ÷ 100.000 USD)), um eine Cash-on-Cash-Rendite von 11 % zu erhalten.

Es gibt keine feste Regel für eine „gute“ Rendite, aber eine Spanne von 8 % bis 12 % ist angemessen, sodass der Zinssatz von 11 % vielversprechend erscheint.

Bedenken Sie, dass die Cash-on-Cash-Rendite weder Investitionsausgaben noch Finanzierung (Hypothekenzahlungen) berücksichtigt. So können Sie herausfinden, ob Sie nach diesen Ausgaben noch über einen positiven monatlichen Cashflow verfügen würden: Subtrahieren Sie die monatlichen Investitionsausgaben und die monatliche Hypothekenzahlung vom monatlichen Nettobetriebseinkommen.

In diesem Fall beträgt Ihr monatliches Nettobetriebseinkommen etwa 917 $ (11.000 $ / 12). Wenn Sie monatliche Investitionsausgaben in Höhe von 83 US-Dollar und eine monatliche Hypothekenzahlung in Höhe von 500 US-Dollar haben, subtrahieren Sie diese Ausgaben von 917 US-Dollar, um 334 US-Dollar zu erhalten. Das ist Ihr Cashflow nach Investitionen und Finanzierung.

Was sind die Vorteile gegenüber den Risiken?

Zu den Vorteilen des Kaufs einkommensgenerierender Immobilien gehören:

• Sie erhalten passives Einkommen.
• Der Wert Ihrer Immobilie kann steigen.
• Sie können von der Steuerermäßigung für Mietimmobilien profitieren.
• Sie profitieren von Diversifikation.

Sie müssen nicht arbeiten, um mit einer Mietimmobilie Geld zu verdienen. Das macht es für Rentner mit geringem Einkommen sehr attraktiv. Wenn Sie die Immobilie direkt ohne Kredit kaufen, können Sie sich über einen noch höheren monatlichen Cashflow freuen.

Im Idealfall steigt der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit, sodass Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs erneut einen Gewinn erzielen können. Wenn Sie die Immobilie jedoch mit Gewinn verkaufen, müssen Sie in der Regel Kapitalertragssteuern auf die Immobilie zahlen. Obwohl Mieteinnahmen steuerpflichtig sind, gelten Mietaufwendungen, wie z. B. Betriebskosten, als steuerlich absetzbar und können einen Teil der Steuern, die Sie auf die Mieteinnahmen zahlen, ausgleichen.

Der Besitz einer Mietimmobilie birgt auch Risiken:

• Es kann sein, dass es freie Stellen gibt.
• Möglicherweise bekommen Sie einen schlechten Mieter.
• Ihr Eigentum könnte beschädigt werden.
• Möglicherweise geben Sie mehr aus, als Sie verdienen.
• Der Wert Ihrer Immobilie kann sinken.

Leerstand entsteht, wenn ein Mietobjekt zwischen Mietern leer steht. Da während dieser Zeit kein Mieter in der Immobilie wohnt, verringert sich Ihre Rendite. Möglicherweise müssen Sie auch einen Mieter kündigen, was zu einem Leerstand führen kann. Langfristiger Leerstand kann den Wert der Mietimmobilie als ertragsbringende Kapitalanlage mindern.

Es besteht immer die Möglichkeit, dass Sie am Ende mehr für die Immobilie ausgeben, als Sie durch die Mieter verdienen. Sie können beispielsweise Ihr Eigentum beschädigen. Schäden entstehen oft, weil Menschen sich weniger um einen Ort kümmern, der ihnen nicht gehört.

Möglicherweise müssen Sie mehr Kredite aufnehmen, um Reparaturen durchzuführen oder zusätzliche Kosten oder Verluste zu decken. In diesen Fällen nimmt die Immobilie Geld von Ihnen, anstatt es zu erwirtschaften. Dies kann auch passieren, wenn der Immobilienwert aufgrund von Marktbedingungen oder anderen Abschwüngen sinkt. Wenn Sie planen, einen Teil des Eigenkapitals der Immobilie für Verbesserungen zu verwenden, könnte ein Wertverlust das Eigenkapital der Immobilie verringern.

Das Fazit

Eine Mietimmobilie kann eine stabile Einnahmequelle darstellen, aber wie bei jeder Investition müssen Sie vor dem Kauf wissen, worauf Sie sich einlassen.

Ein Blick auf das potenzielle Einkommen, die Kosten und die Rendite der Immobilie kann Ihnen dabei helfen, deren Rentabilität zu ermitteln. Denken Sie auch an die Risiken und Chancen. Ein Immobilienverwalter einer qualifizierten Firma kann helfen, Risiken zu reduzieren; Sie können Ihnen möglicherweise dabei helfen, hochwertige Mieter zu finden. Möglicherweise haben sie auch Ansprechpartner in der Umgebung, die Reparaturarbeiten kostengünstiger durchführen können.

Erwägen Sie, mit einem Wirtschaftsprüfer (CPA) zu sprechen, der Erfahrung in der Arbeit mit Kunden hat, die Mietobjekte besitzen. Sie haben viele Kunden, die sowohl gute als auch schlechte Erfahrungen mit Mietobjekten gemacht haben, und können daher eine objektive Meinung zum Kauf einer Mietimmobilie abgeben. Sie können Ihnen auch zeigen, wie Sie Ihr Einkommenspotenzial maximieren können.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)