Sie können ein tolles Angebot für ein Leerverkaufshaus machen, das Sie im „Istzustand“ kaufen möchten. Doch bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben, müssen Sie überlegen, ob die damit verbundenen Risiken das eingesparte Geld wert sind.
Ein Leerverkauf findet statt, wenn ein Hypothekengeber einer Transaktion zustimmt, die ihm weniger Geld einbringt, als der Kreditnehmer schuldet. Da die Bank durch den Verkauf bereits Geld verliert, ist sie nicht bereit, Reparaturen durchzuführen, die der Käufer normalerweise nach einer Hausbesichtigung verlangen würde, selbst wenn es sich um Gesundheits- und Sicherheitsprobleme handelt. Aus diesem Grund wird das Haus „so wie es ist“ verkauft, d. h. in seinem aktuellen Zustand oder in dem Zustand, in dem es sich befand, als der Käufer es zum ersten Mal besichtigte.
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Beispiel für einen Leerverkauf
Bei einem Leerverkauf kann der von der Bank erlassene Betrag 50 Prozent des unbezahlten Hypothekensaldos übersteigen. Die Bank ist bereit, mit einem solchen Abschlag zu verkaufen, wenn der Immobilienwert um diesen Betrag gesunken ist und die Banker wissen, dass dies das Beste ist, auf das sie hoffen können.
Die Kosten des Verkaufs werden vom Verkaufspreis abgezogen. Nehmen wir an, ein Haus mit einem Hypothekensaldo von 150.000 US-Dollar wird in einem Leerverkauf für 100.000 US-Dollar verkauft. Wenn sich die Provision, Eigentums- und Treuhandgebühren, Grundsteuern und alle zusätzlichen Kosten des Verkaufs beispielsweise auf 10.000 US-Dollar belaufen, erhält die Bank 90.000 US-Dollar. Wenn die Bank Reparaturen genehmigen würde, würden die Kosten dafür von den 90.000 US-Dollar abgezogen, was der Bank noch weniger einbringen würde.
Reparaturen im Preis inbegriffen
Viele Banken bewerten leerverkaufte Häuser etwas unter dem Marktwert, um unerwartete Reparaturen zu ermöglichen. Wenn Sie also den Kauf eines Leerverkaufshauses im Ist-Zustand erwägen, sind die Kosten für die Durchführung einiger notwendiger Reparaturen möglicherweise bereits im Preis enthalten.
Fälle, in denen der Verkäufer Reparaturen durchführen kann
In seltenen Fällen ist der Verkäufer bei einem Leerverkauf möglicherweise bereit, die Rechnung für bestimmte Reparaturen zu übernehmen. Sie sollten sich jedoch auch darüber im Klaren sein, dass die Fremdvergleichsvereinbarung der Bank sie möglicherweise daran hindert.
Der Verkäufer und der Käufer unterzeichnen eine fremdvergleichskonforme Vereinbarung, um zu beweisen, dass sie nicht miteinander verbunden sind und keine geschäftliche Vereinbarung getroffen haben und daher nicht versuchen, die Bank zu einem Leerverkauf zu verleiten, der dem Verkäufer und dem Käufer zugute kommt, aber den Kreditgeber zu kurz bringt. Diese Vereinbarung könnte Käufer und Verkäufer auch daran hindern, ohne Zustimmung der Bank über die Behebung auch kleinerer Reparaturen zu verhandeln.
Einige Verträge sehen vor, dass der Verkäufer dem Käufer die Immobilie in demselben Zustand übergibt, in dem er sie zum ersten Mal besichtigt hat. Wenn etwas passiert ist, beispielsweise das Dach undicht geworden ist, ist es nicht mehr im gleichen Zustand. Um die Transaktion aufrechtzuerhalten, könnte der Verkäufer einer Reparatur des Daches zustimmen. In vielen Fällen ist dies jedoch nicht erforderlich oder sogar zulässig.
Die Darlehensanforderungen der Federal Housing Administration besagen, dass in einem Haus, das vor 1978 gebaut wurde, aus gesundheitlichen Gründen keine abblätternde Farbe vorhanden sein darf Bleifarbe. Ein Käufer erhält keinen Kredit, wenn der Gutachter abblätternde Farbe feststellt.Der Verkäufer könnte die Bereiche, in denen die Farbe abblätterte, abkratzen und neu streichen, wenn er möchte, dass die Transaktion abgeschlossen wird.
Gesundheits- und Sicherheitsfragen
Schimmel im Keller. Fehlen einer Brandschutztür zwischen Haus und Garage. Ein Badezimmer-Abluftventilator, der in den Dachboden strömt. All dies sind Gesundheits- und Sicherheitsprobleme. Aber sind einige von ihnen groß genug, um ein Deal-Breaker zu sein?
Einige Gesundheits- und Sicherheitsprobleme, die bei einer Inspektion auftreten, sind schwerwiegend, andere sind mild. Einige befassen sich mit Codeverstößen, die als Großvater eingestuft werden könnten.
Wenn Sie ein Leerverkaufshaus im Ist-Zustand kaufen, kommt es im Endeffekt darauf an, zu entscheiden, ob die Bedenken, die bei Ihrer Besichtigung geäußert wurden – und das Risiko, das mit Problemen verbunden ist, die nach dem Einzug in das Haus auftreten könnten – durch den niedrigen Verkaufspreis des Hauses ausgeglichen werden.
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