Was Sie über anteilige Zinsen auf eine übernommene Hypothek wissen sollten

ByDr. J. K. Hartmann

Immobilieninvestoren können, wenn es finanziell sinnvoll ist, beim Erwerb einer Anlageimmobilie eine bestehende Hypothek des Verkäufers übernehmen. In diesem Fall ist eine anteilige Berechnung der übernommenen Hypothekenzinsen erforderlich.

Da Hypothekenzinsen nachträglich gezahlt werden, schuldet der Verkäufer dem Käufer Zinsen „bis oder bis“ zum Abschlussdatum, da der Käufer diese Zinsen bei der nächsten Zahlung nach dem Abschluss zahlen wird. Wie bei den meisten Aufteilungen müssen wir aus dem Kaufvertrag wissen, ob wir die Aufteilung bis zum Abschluss oder bis zum Abschluss durchführen.

  1. Berechnen Sie die Zinstage, die der Verkäufer dem Käufer schuldet.
  2. Bestimmen Sie die Höhe der Zinsen pro Tag.
  3. Multiplizieren Sie die Anzahl der Tage mit der Menge/Tag, um die Gesamtsumme zu erhalten.

Lassen Sie uns eine Musteraufteilung vornehmen. Ein Immobilieninvestor schließt am 16. Juli ein Mietobjekt ab. Der Hypothekensaldo beträgt 257.505 $, mit einem Zinssatz von 6,75 % und wir verwenden ein Kalenderjahr mit einer Laufzeit von 365 Tagen. Wir werden den Betrag bis zum Tag der Schließung anteilig abrechnen. Das bedeutet, dass der Verkäufer die Zinsen für den Tag der Schließung zahlt.

  1. Der Verkäufer schuldet dem Käufer vom 1. bis 16. Juli 16 Tage.
  2. 257.505 $ x 0,0675 = 17381,59 $ geteilt durch 365 Tage = 47,62 $/Tag.
  3. 47,62 $/Tag Zinsen x 16 Tage = 761,92 $ vom Verkäufer zum Käufer.

Dies wäre eine Belastung für den Verkäufer und eine Gutschrift für den Käufer.

Über anteilige Zinsen bei Immobilientransaktionen

Die anteilige Aufteilung der Hypothekenzinsen in Hypotheken ist eigentlich nicht so üblich, da Hypothekenhypotheken nicht üblich sind. Es gibt eine Reihe von Posten in einer Abschlussrechnung, sei es für Privat- oder Gewerbeimmobilien, die eine anteilige Aufteilung der Gelder erfordern, um sicherzustellen, dass Käufer und Verkäufer ihren gerechten Anteil basierend auf dem Abschlussdatum zahlen.

Grundsteuern

Grundsteuern werden im Nachhinein, also für das Vorjahr, gezahlt. Die anteilige Verteilung der Grundsteuer ist wahrscheinlich die gebräuchlichste Methode, da die Steuern in der Regel jährlich und nicht monatlich gezahlt werden. Wenn es sich um eine Hypothek handelt, ist außerdem wahrscheinlich ein Treuhandkonto mit den monatlich eingezogenen Steuern vorhanden, um sicherzustellen, dass der jährlich in Rechnung gestellte Betrag bei Erhalt gedeckt werden kann. Basierend auf dem Abschlussdatum erhält der Käufer eine Gutschrift über den Steuerbetrag, der ab diesem Tag bis zum Beginn des Steuerjahres fällig ist. Dann zahlen sie die gesamte Steuerrechnung bei Fälligkeit. Der Verkäufer zahlt effektiv seinen Teil der Jahressteuern an den Käufer, der dann zum Steuerzeitpunkt verwendet wird.

Sachversicherung

Für die Versicherung ist ab dem Schlusstag der Käufer verantwortlich. Der Verkäufer hat möglicherweise einen Teil der Versicherung im Voraus bezahlt und erhält daher eine Gutschrift für den gezahlten Betrag, der Tage nach dem Abschluss abdeckt.

Mieten

Dies ist häufiger bei Wohnungs- und Mehrfamilienhäusern der Fall, es werden aber auch Einfamilienhäuser vermietet. Ein Abschluss müsste am allerletzten Tag des Monats erfolgen, um eine Mietaufteilungspflicht zu vermeiden. Bei einer Schließung beispielsweise in der Mitte des Monats hat der Verkäufer bereits die Mieten für den gesamten Monat eingenommen. Der Käufer erhält von Mitte bis Ende des Monats eine Gutschrift für die Mieten.

Gewerbeflächen sind komplexer

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, Gewerbemietverträge zu gestalten. In einigen Fällen zahlen die Mieter einen Teil oder sogar die gesamten Steuern und anderen Betriebskosten. All dies könnte eine anteilige Aufteilung erfordern, und für einen Einzelhandelsbürokomplex oder ein Einkaufszentrum wären Berechnungen für jede Mietfläche erforderlich, wenn die Kosten mit dem Vermieter geteilt würden.

Wir haben die anteilige Aufteilung der Gewerbemieten bereits erwähnt, daher könnte es bei einem großen Einzelhandelsmietflächengeschäft viele dieser Berechnungen geben. Deshalb gibt es Buchhalter.

Bei nahezu jeder Immobilientransaktion, bei der im Voraus oder im Nachhinein gezahlte Beträge gezahlt werden, ist eine anteilige Aufteilung dieser Posten in der Abschlussrechnung erforderlich. Das ist nicht Sache des Immobilienprofis, aber er muss es seinem Käufer- oder Verkäuferkunden erklären können.