Was Sie beim Verkauf einer geschenkten Immobilie beachten sollten

Die Schenkung einer Immobilie kann aus steuerlicher Sicht einige Nachteile mit sich bringen, je nachdem, was der Beschenkte mit der Immobilie macht. Eine Kapitalertragssteuer kann zum Tragen kommen.

Einige Steuerexperten raten dazuniemalsImmobilien verschenken. Das mag etwas extrem sein, da es einige Szenarien gibt, in denen es steuerlich sinnvoll sein kann, aber es gibt viele Überlegungen, je nachdem, wie und wann Sie die Schenkung machen.

Auswirkung der Erbschaftssteuer auf geerbtes Eigentum

Der Testamentsvollstrecker des Nachlasses eines Verstorbenen bewertet in der Regel das gesamte Eigentum der Person zum Zeitpunkt des Todes und wiederholt dies sechs Monate später. Der Testamentsvollstrecker kann dann die Bewertung verwenden, die zu den geringstmöglichen Folgen für die Erbschaftssteuer führt – je geringer der Wert, desto besser.

Das Ziel besteht darin, dass der Gesamtwert des Nachlasses unter der bundesstaatlichen Erbschaftssteuerbefreiung des Jahres liegt, sodass keine Erbschaftssteuer geschuldet wird. Nachlässe müssen die Bundeserbschaftssteuer auf Werte über 13,61 Millionen US-Dollar für Todesfälle zahlen, die im Steuerjahr 2024 eintreten.Für 2023 betrug die Befreiung 12.920.000 US-Dollar.

Die Mehrheit der Nachlässe unterliegt dieser Steuer nie, weil die Steuerbefreiung so hoch ist. Dies könnte sich jedoch ändern, wenn die Steuerbefreiung deutlich sinkt, wie es der Fall sein könnte, wenn das Tax Cuts and Jobs Act nach 2025 ausläuft.

Überlegungen zur Kapitalertragssteuer

Aufgrund der Auswirkungen auf Kapitalgewinne ist es im Allgemeinen besser, eine Immobilie als Erbschaft zu erhalten, statt sie direkt zu verschenken. Der Grund dafür ist die Kostenbasis, bei der es sich um die Kosten der Immobilie handelt, die bei der Übertragung zur Ermittlung des etwaigen Kapitalgewinns herangezogen werden.

Wenn Immobilien vererbt werden

Ihre Kostenbasis für die Immobilie als Erbe wäre der faire Marktwert der Immobilie am vom Testamentsvollstrecker gewählten Bewertungsdatum, nicht der ursprüngliche Kaufpreis, als der Erblasser sie erwarb. Der Testamentsvollstrecker kann sich auch dafür entscheiden, das Sterbedatum als Grundlage für die Bewertung zu verwenden. In jedem Fall wird diese Anpassung als „gestufte Basis“ bezeichnet und ist eine hervorragende Möglichkeit, Ihre Kapitalertragssteuerschuld zu minimieren, wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, nachdem Sie sie geerbt haben.

Beispielsweise hätten Sie keinen Kapitalgewinn, wenn der Erblasser Ihnen Immobilien im Wert von 350.000 US-Dollar zum Bewertungsdatum des Nachlasses schenkte und Sie diese Immobilie sofort für 350.000 US-Dollar verkauften. Aber Sie hätten einen Kapitalgewinn von 250.000 US-Dollar, wenn Sie die Steuerbemessungsgrundlage des Verstorbenen erben würden und dieser die Immobilie vor Jahrzehnten für 100.000 US-Dollar gekauft und sie Ihnen zu Lebzeiten als reine Schenkung geschenkt hätte: die Differenz zwischen der 100.000-Dollar-Basis und Ihrem Verkaufspreis.

Je höher der Erbschaftssteuerwert, desto geringer ist der Gewinn, der der Kapitalertragssteuer unterliegt, falls Sie sich für den Verkauf der Immobilie entscheiden sollten. 

Wenn Immobilien verschenkt werden

Ihre Kostenbasis wäre die gleiche wie die Kostenbasis des Spenders, wenn Sie die Immobilie zu Lebzeiten des Spenders als Schenkung erhalten hätten, da es keine Erhöhung der Basis gibt. Wenn der Spender die Immobilie für 100.000 US-Dollar gekauft hätte, lägen Ihre Kosten bei 100.000 US-Dollar, selbst wenn die Immobilie jetzt 350.000 US-Dollar wert sei.

Auch hier gilt: Je niedriger Ihre Basis, desto größer ist Ihr Gewinn, wenn Sie das Haus verkaufen.

Langfristige Kapitalertragssteuersätze

Sie würden eine langfristige Kapitalertragsteuer auf die Differenz zwischen der Kostenbasis und dem Verkaufsbetrag zahlen, wenn Sie die Immobilie vor dem Verkauf länger als ein Jahr besaßen und mehr verdienten als bestimmte Schwellenwerte. Unterhalb dieser Schwellen zahlen Sie keine Kapitalertragssteuer.

Wenn der Steuerzahler diese Einkommensgrenzen überschreitet, zahlt er 15 % Kapitalertragssteuer. Dies könnte beispielsweise zu einer Kapitalertragssteuerbelastung von 37.500 US-Dollar führen, wenn Sie die Immobilie im Wert von 100.000 US-Dollar zu ihrem aktuellen Marktwert von 350.000 US-Dollar verkaufen würden: 350.000 US-Dollar abzüglich Ihrer 100.000-Dollar-Basis (250.000 US-Dollar) mal 15 %.

Bei sehr hohen Einkommensgrenzen erhöht sich der Steuersatz für langfristige Kapitalerträge.Über diese Schwellenwerte hinaus werden langfristige Kapitalgewinne mit dem kurzfristigen Steuersatz (20 %) besteuert.

Wenn Steuersätze für kurzfristige Kapitalerträge sinnvoll sind

Die meisten Steuerzahler sind mit langfristigen Steuersätzen besser dran als mit kurzfristigen Kapitalertragssteuersätzen. Sie zahlen einen kurzfristigen Kapitalgewinn von 20 %, wenn Sie die Immobilie verkaufen, nachdem Sie sie ein Jahr oder weniger besessen haben. Für viele Steuerzahler ist das weniger als der Steuersatz für normales Einkommen, der mehr als 20 % betragen kann.

Wenn Schenken eine gute Sache sein kann

Durch den Wegfall der gestaffelten Bemessungsgrundlage stellt die Schenkung zu Lebzeiten eine ungünstigere Form der Vermögensübertragung dar, kann aber dennoch eine hervorragende Strategie sein, um Kapitalgewinne vor dem Verkauf einer Immobilie an ein Familienmitglied zu verlagern, dessen Einkommen niedrigeren Steuersätzen unterliegt.

Beispielsweise könnte dieses Familienmitglied im Jahr 2024 bis zu 44.625 US-Dollar verdienen, ohne Kapitalertragssteuer zu zahlen, wenn es Single wäre und die Immobilie länger als ein Jahr behielte.Eine Schenkung der Immobilie wäre eine Möglichkeit, vor einem möglichen Verkauf einen günstigeren Steuersatz für geschätzte Investitionen zu wählen. 

Was tun, wenn Ihnen eine Immobilie geschenkt wurde?

Wenn Sie bereits eine Immobilie geschenkt bekommen haben, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

• Sie können das Geschenk einfach behalten. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, müssen Sie Steuern zahlen. Wenn Sie die Immobilie jedoch bis zu Ihrem Tod behalten, erhöht sich die Steuerbemessungsgrundlage für Ihre Erben. Sie können es dann verkaufen und einen Teil der Kapitalgewinne sichern. 
• Sie können die Immobilie zurückgeben. Die Kostenbasis des Spenders wäre dieselbe wie Ihre Kostenbasis, was bedeutet, dass es sich um die ursprüngliche Kostenbasis handeln würde, bereinigt um die Abschreibung. Stattdessen könnten sie Ihnen die Immobilie möglicherweise als Erbschaft hinterlassen. 
• Schließlich können Sie die Immobilie auch jemand anderem schenken, beispielsweise Ihrem Kind oder einem anderen Verwandten. Wählen Sie jemanden, der im Falle eines Verkaufs aufgrund seines Einkommens nicht der Kapitalertragssteuer unterliegen würde. Sie können es auch an eine Wohltätigkeitsorganisation spenden, die alle Gewinne steuerfrei annehmen kann und Sie vorbehaltlich bestimmter Regeln einen detaillierten Steuerabzug erhalten.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)