Was passiert bei einem Leerverkauf, wenn Sie zwei Kredite haben?

Ein Leerverkauf liegt vor, wenn Sie Ihr Haus für weniger als die Restschuld Ihrer Hypothek verkaufen. Möglicherweise haben Sie keine Probleme, jemanden zu finden, der Ihr Haus zu einem günstigeren Preis kauft, aber Sie könnten auf Probleme mit Kreditgebern stoßen – insbesondere, wenn Sie mehr als einen Kredit für Ihr Haus haben.

Leerverkäufe sind im Allgemeinen eine Technik zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung, die auftritt, wenn Sie es sich nicht leisten können, Ihre Hypothek zu bezahlen, und Sie Ihr Haus scheinbar nicht verkaufen können. Wenn Sie den Unterschied zwischen Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen kennen und wissen, wie der Kampf um Geld abläuft, können Sie Ihre Verhandlungsstrategie mit Kreditgebern bestimmen, wenn Sie vor dieser Wahl stehen.

Positionen zwischen mehreren Pfandgläubigern

Es spielt keine Rolle, ob Sie eine zweite Hypothek aufnehmen, um den Kauf des Hauses zu unterstützen, oder ob Sie sich nachträglich ein Eigenheimdarlehen gesichert haben. Jeder Kreditgeber nimmt eine Priorität in der Zahlungswarteschlange ein. Der zweite Kreditgeber hat immer Vorrang, es sei denn, der erste ist bereit, sich zu unterordnen (seine Position als erster Inkassogeber aufzugeben).

Der Kreditgeber an erster Stelle hat das erste Recht, aus dem Zwangsvollstreckungsverfahren einzuziehen. Das bedeutet, dass bei Einreichung einer Inverzugsetzung der zweite Kreditgeber sein eigenes Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten muss, wenn der zweite Kreditgeber als erster an der Reihe sein möchte, um den Erlös aus der Auktion oder dem Verkauf zu erhalten oder die Immobilie zu übernehmen.

In den meisten Teilen des Landes bedeutet dies, dass der zweite Kreditgeber:

• Erstatten Sie die Nachzahlungen an den ersten Kreditgeber.
• Bezahlen Sie die Kosten des ersten Kreditgebers für die Einreichung der Inverzugsetzung und die damit verbundenen Kosten.
• Reichen Sie eine eigene Inverzugsetzungsmitteilung ein.

Wenn der zweite Kreditgeber eine Mitteilung erhält, dass der erste Kreditgeber die Zwangsvollstreckung vorgenommen hat, leiten viele nach Prüfung des Werts des Hauses kein eigenes Zwangsvollstreckungsverfahren ein. In den meisten Fällen sind die Kosten einer Zwangsvollstreckung höher als das Eigenkapital (Wert), über das der zweite Kreditgeber am Haus verfügt.

Verhandlungen mit dem zweiten Kreditgeber

Nachdem Sie festgestellt haben, dass Ihre Situation die Voraussetzungen für einen Leerverkauf erfüllt, Sie einen Käufer gefunden und alle Anforderungen des Kreditgebers erfüllt haben, müssen Sie mit jedem Kreditgeber zusammenarbeiten, um die Beträge festzulegen, die er erhalten wird.

Angenommen, ein Haus mit zwei Hypotheken wäre 100.000 US-Dollar wert, wobei die beiden Kredite im Verhältnis 80/20 aufgeteilt würden, also 80.000 US-Dollar an den ersten Kreditgeber und 20.000 US-Dollar an den zweiten. Es sind noch 90.000 $ auf der Hypothek übrig. Aufgrund eines Marktabschwungs liegt der Verkaufspreis unter dem geschuldeten Betrag und liegt somit bei 85.000 US-Dollar als Leerverkauf.

Die Abschlusskosten betragen 5 % oder 4.250 $. Nach Abzug der Abschlusskosten vom Verkaufspreis von 85.000 US-Dollar verbleibt ein Restwert von 80.750 US-Dollar. Um diesen Wert werden die beiden Kreditgeber kämpfen, da sie beide daran arbeiten, den größtmöglichen Betrag zu erhalten.

Im Allgemeinen besteht der erste Verhandlungsschritt darin, dem zweiten Kreditgeber einen kleinen Betrag zur Freigabe des Pfandrechts anzubieten, beispielsweise 1.000 US-Dollar. Im Vergleich zum zweiten Kreditsaldo von 20.000 US-Dollar erscheint dies möglicherweise nicht viel, da Sie vom Kreditgeber einen Verlust von 19.000 US-Dollar verlangen. Wenn der zweite Kreditgeber sich jedoch weigert, erhält er möglicherweise nichts.

Junior-Kreditgeber

Es scheint, dass es Zeiten gibt, in denen junge Kreditgeber ihre Nasen abschneiden, um ihr Gesicht zu ärgern. Aber hier kann der erste Kreditgeber etwas mehr aufgeben, damit der Deal klappt. Die meisten Kreditgeber in der ersten Position sind begeistert, 90 % des Wertes eines Hauses zu erhalten. Bei einem Kredit in Höhe von 85.000 US-Dollar könnte der Hauptkreditgeber zustimmen, 72.675 US-Dollar (90 % von 80.750 US-Dollar) aufzunehmen.

Damit blieben 8.075 US-Dollar übrig, die der erste Kreditgeber dem zweiten Kreditgeber anbieten könnte. Der zweite Kreditgeber muss dann der Freigabe des Kredits zustimmen. Andernfalls wird der Leerverkauf wahrscheinlich abgelehnt, wobei der erste Kreditgeber die Immobilie im Zuge der Zwangsvollstreckung beschlagnahmt, wodurch der zweite Kredit entfällt.

Versuchen Sie weiter zu verhandeln, bis eine Lösung gefunden ist. Denken Sie daran, dass sowohl der erste als auch der zweite Kreditgeber ein Interesse daran haben, dass der Leerverkauf funktioniert.

Ein Grund dafür, dass ein nachrangiger Pfandgläubiger in manchen Bundesstaaten die Zusammenarbeit verweigern kann, liegt darin, dass es sich bei dem Darlehen um ein Festgelddarlehen (mit einer Immobilie als Sicherheit) handelte, das an ein Wohnhaus mit einer bis vier Wohneinheiten besichert war. Wenn in diesem Fall der zweite Kreditgeber während einer Zwangsvollstreckung im Rahmen eines Treuhänderverkaufs ausgelöscht wird, hat dieser zweite Kreditgeber möglicherweise das Recht, ein Defiziturteil (eine gerichtliche Anordnung zur Rückzahlung des Restbetrags) anzustrengen.

Kosten für die Schließung mehrerer Pfandrechte

Auch wenn der Verkäufer möglicherweise einen Listungsvertrag mit einem Immobilienmakler unterzeichnet hat, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Kreditgeber die Provision neu verhandeln wird. Kreditgeber zahlen weniger als herkömmliche Gebühren und versuchen, alle Kosten der Transaktion zu minimieren.

Um die Abschlusskosten weiter zu senken, fallen auch Gebühren an, deren Zahlung Kreditgeber üblicherweise verweigern. Sie sind:

• Hausgarantiepläne
• Schädlingsinspektionen und schädlingsbezogene Arbeiten
• Dachzertifizierungen
• Kanalinspektionen
• Von Käufern angeforderte Reparaturen, beispielsweise eine Reparaturanfrage
• Gutschriften für die Abschlusskosten des Käufers

Das bedeutet, dass ein Leerverkäufer in der Regel auf Schulden im Zusammenhang mit diesen unbezahlten Gebühren sitzen bleibt, es sei denn, der Käufer kann zur Zahlung dieser Gebühren überredet werden. Die Berücksichtigung all dieser Faktoren bei der Entwicklung Ihrer Leerverkaufsstrategie kann dazu beitragen, den Stress beim Leerverkauf Ihres Hauses zu verringern.