Was ist Mietkauf?

Definition

Mietkaufermöglicht es potenziellen Käufern, eine Immobilie mit Kaufoption zu leasen.

Definitionen und Beispiele für Mietkauf

Mietkaufverträge sind Alternativen zu herkömmlichen Wohnungsbaudarlehen. Zu Beginn ähneln solche Vereinbarungen herkömmlichen Mietverträgen, die Vermieter und Mieter unterzeichnen könnten. Der Vertrag gibt dem Mieter jedoch auch das ausschließliche Recht, das Haus zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft zu erwerben. Ein Teil der Vorauszahlung und ein Teil der monatlichen Miete fließen ebenfalls in den Kaufpreis ein.

Beide Parteien können eine solche Vereinbarung treffen, manchmal werden sie jedoch im Rahmen von Wohnungsbauprogrammen genutzt, die darauf abzielen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen oder Stadtteile wiederzubeleben.

Wie funktioniert Mietkauf?

Käufer und Verkäufer legen in ihrem Vertrag einen Kaufpreis für das Haus fest. Irgendwann in der Zukunft kann der Käufer das Haus zu diesem Preis erwerben – unabhängig davon, was das Haus tatsächlich wert ist.

Es ist nicht ungewöhnlich, den Mietpreis für ein Eigenheim höher als den üblichen Zinssatz festzulegen, um den prognostizierten Anstieg des Eigenheimwerts zu berücksichtigen. Wenn der Wert des Hauses schneller als erwartet gestiegen ist, kommt es zu Gunsten des Käufers. Verliert das Haus an Wert, kann der Mieter aussteigen. Käufer beantragen in der Regel eine Hypothek, wenn es an der Zeit ist, das Haus zu kaufen.

Käufer zahlen in der Regel eine Optionsprämie im Voraus oder in gleichen Schritten, die mit ihren Mietzahlungen verknüpft sind, oft bis zu 5 % des endgültigen Kaufpreises. Die Zahlung ist nicht erstattungsfähig, kann aber auf die Anzahlung angerechnet werden.

In den Verträgen wird auch die Höhe der monatlichen Miete zuzüglich des zusätzlichen Betrags festgelegt, den der Mieter jeden Monat zahlt. Der Mehrbetrag wird in der Regel auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet und reduziert so den Geldbetrag, den der Käufer beim Hauskauf aufbringen muss. Die zusätzliche Miete ist nicht erstattungsfähig. Es entschädigt den Verkäufer dafür, dass er sich bereit erklärt hat, die Immobilie bis zum Ende des Vertrags mit dem Mieter nicht an Dritte zu verkaufen. In den Verträgen sollte außerdem festgelegt werden, wer für die Wartung während der Mietzeit verantwortlich ist.

Lohnt sich Mietkauf?

Für einige Käufer sind Mietkaufverträge sinnvoll, für andere jedoch nicht. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit unsicher ist oder Sie Zeit benötigen, um eine Anzahlung zu leisten, ist Mietkauf möglicherweise die richtige Wahl für Sie. Viel hängt von Ihren Finanzen und der Lage auf dem Immobilienmarkt ab.

Preis-Miet-Verhältnis

Ein Preis-Miete-Verhältnis misst die relative Erschwinglichkeit des Kaufs im Vergleich zur Miete auf einem Wohnungsmarkt. Er wird berechnet, indem der mittlere Preis von Häusern, die während eines bestimmten Zeitraums auf einem bestimmten Markt verkauft wurden, durch die 12-monatige mittlere Monatsmiete auf demselben Markt dividiert wird.

Beispielsweise betrug der durchschnittliche Preis der im vierten Quartal 2021 in den USA verkauften Häuser 423.600 US-Dollar, während die durchschnittliche monatliche Miete, die im gleichen Zeitraum landesweit in den 50 größten Metropolen gezahlt wurde, 1.771 US-Dollar betrug.Um das Preis-Miet-Verhältnis zu erhalten, würden Sie also 408.100 durch 21.252 dividieren (1.771 multipliziert mit 12) und 19,2 erhalten. Je höher das Verhältnis, desto günstiger ist der Mietmarkt. Je niedriger das Verhältnis, desto günstiger ist der Markt für den Kauf.

Natürlich variieren die durchschnittlichen Immobilienpreise und -mieten von Markt zu Markt, sodass der nationale Durchschnitt kaum mehr als einen umfassenden Überblick bietet. Um genau zu sein, müssen Sie sich bei Ihrer Berechnung an den aktuellen Zahlen des Ortes orientieren, an dem Sie kaufen oder mieten möchten.

Vor- und Nachteile von Mietkauf für Käufer

Vorteile erklärt

• Kaufen Sie mit schlechter Bonität: Käufer, die keinen Anspruch auf ein Wohnungsbaudarlehen haben, können mit dem Kauf eines Hauses mit einem Mietkaufvertrag beginnen. Mit der Zeit können sie an der Wiederherstellung ihrer Kreditwürdigkeit arbeiten und möglicherweise einen Kredit aufnehmen, sobald es endlich Zeit ist, das Haus zu kaufen.
• Legen Sie einen Kaufpreis fest: Auf Märkten mit steigenden Immobilienpreisen können Käufer eine Kaufvereinbarung zum heutigen Preis abschließen, wobei der Kauf mehrere Jahre in der Zukunft stattfinden soll. Käufer haben die Möglichkeit, auszusteigen, wenn die Immobilienpreise fallen. Ob dies finanziell sinnvoll ist, hängt jedoch davon ab, wie viel sie im Rahmen der Vereinbarung gezahlt haben.
• Probefahrt: Käufer können in einem Haus wohnen, bevor sie sich zum Kauf der Immobilie verpflichten. Dadurch können sie sich über Probleme mit dem Haus, Albtraumnachbarn und andere Probleme informieren, bevor es zu spät ist.
• Bewegen Sie sich weniger: Käufer, die sich für ein Haus und eine Nachbarschaft engagieren (aber nicht kaufen können), können in ein Haus einsteigen, das sie später kaufen werden. Dies reduziert die Kosten und die Unannehmlichkeiten eines Umzugs nach einigen Jahren.
• Eigenkapital aufbauen: Technisch gesehen bauen Mieter kein Eigenkapital auf, wie es Hausbesitzer tun. Allerdings können sich die Zahlungen ansammeln und einen beträchtlichen Betrag ergeben, der für den Kauf des Hauses verwendet werden kann.

Nachteile erklärt

• Geld einbüßen: Wenn Sie das Haus nicht kaufen, verlieren Sie das gesamte zusätzlich gezahlte Geld. Verkäufer könnten versucht sein, Ihnen den Kauf zu erschweren oder unattraktiv zu machen, damit sie Ihre Investition einstecken können.
• Langsamer Fortschritt: Möglicherweise planen Sie, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern oder Ihr Einkommen zu erhöhen, damit Sie nach Ablauf der Option für einen Kredit in Frage kommen, aber die Dinge funktionieren möglicherweise nicht wie geplant.
• Weniger Kontrolle: Sie sind noch nicht Eigentümer der Immobilie und haben daher nicht die vollständige Kontrolle darüber. Ihr Vermieter könnte die Hypothekenzahlungen einstellen und die Immobilie durch Zwangsvollstreckung verlieren, oder Sie sind möglicherweise nicht für Entscheidungen über wichtige Wartungsarbeiten verantwortlich. Ebenso könnte Ihr Vermieter ein Urteil verlieren oder die Grundsteuer nicht mehr zahlen und am Ende Pfandrechte an der Immobilie haben. Die Vereinbarung sollte alle diese Szenarien berücksichtigen. Der Vermieter darf nicht verkaufen, solange Sie eine Option auf die Immobilie haben, aber Rechtsstreitigkeiten bereiten immer große Kopfschmerzen und sind kostspielig.
• Sinkende Preise: Die Immobilienpreise könnten sinken und Sie könnten möglicherweise keinen niedrigeren Kaufpreis neu aushandeln. Dann bleibt Ihnen die Möglichkeit, Ihr gesamtes Optionsgeld zu verlieren oder das Haus zu kaufen. Wenn Ihr Kreditgeber einen übergroßen Kredit nicht genehmigt, müssen Sie zum Abschluss zusätzliches Geld für eine Anzahlung mitbringen.
• Verspätete Zahlungen tun weh: Wenn Sie die Miete nicht rechtzeitig zahlen, verlieren Sie je nach Vereinbarung möglicherweise das Kaufrecht sowie alle Ihre zusätzlichen Zahlungen. In manchen Fällen behalten Sie Ihre Option, aber Ihre zusätzliche Zahlung für den Monat wird nicht angerechnet und zählt nicht zu dem Betrag, den Sie für einen eventuellen Kauf angesammelt haben.
• Hausthemen: Möglicherweise gibt es Probleme mit der Immobilie, von denen Sie erst erfahren, wenn Sie versuchen, sie zu kaufen – beispielsweise Eigentumsprobleme. Behandeln Sie einen Mietkauf wie einen echten Kauf. Lassen Sie sich vor dem Eintauchen einer Inspektion und Titelsuche unterziehen.

Vor- und Nachteile von Mietkauf für Verkäufer

Vorteile erklärt

• Mehr Käufer: Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Käufer zu gewinnen, können Sie Mieter ansprechen, die in der Zukunft kaufen möchten.
• Einkommen verdienen: Wenn Sie nicht sofort verkaufen und das Geld für eine weitere Anzahlung verwenden müssen, können Sie neben dem Verkauf einer Immobilie auch Mieteinnahmen erzielen.
• Höherer Preis: Sie können einen höheren Verkaufspreis verlangen, wenn Sie Mietkauf anbieten. Die Leute sind möglicherweise bereit, für diese Gelegenheit einen Aufpreis zu zahlen. Mieter haben auch die Möglichkeit, das Haus zu kaufen – was sie vielleicht nie nutzen würden –, aber Flexibilität kostet immer mehr.
• Investierter Mieter: Ein potenzieller Käufer kümmert sich eher um eine Immobilie und kommt mit den Nachbarn klar als ein Mieter, der keine Ahnung hat. Der Mieter/Käufer ist bereits in die Immobilie investiert und hat ein Interesse an deren Erhaltung.

Nachteile erklärt

• Keine Gewissheit: Ihr Mieter kauft möglicherweise nicht, was bedeutet, dass Sie noch einmal von vorne beginnen und einen anderen Käufer oder Mieter finden müssen – aber zumindest können Sie das zusätzliche Geld behalten.
• Langsames Geld: Sie erhalten keinen großen Pauschalbetrag, den Sie möglicherweise für den Kauf Ihres nächsten Hauses benötigen.
• Fehlende Wertschätzung: Normalerweise legen Sie einen Verkaufspreis fest, wenn Sie einen Mietkaufvertrag unterzeichnen, aber die Immobilienpreise könnten schneller steigen als erwartet. Sie müssen dies akzeptieren oder eine Weile warten, um die Kaufoption anzubieten.
• Sinkende Immobilienpreise: Die Immobilienpreise könnten sinken, und wenn Ihr Mieter nicht kauft, wäre es besser gewesen, die Immobilie einfach zu verkaufen.
• Fehler entdecken: Käufer entdecken möglicherweise Mängel, von denen Sie nichts wussten, und entscheiden sich möglicherweise gegen den Kauf. Beispielsweise könnten die Sanitäranlagen für ein Paar ausreichend sein, für eine fünfköpfige Familie jedoch nicht. Obwohl dieser Mangel bei der vorherigen Wohnform nie aufgetreten ist, handelt es sich nun um ein Problem, das Sie beheben oder künftigen Käufern mitteilen müssen.

Bei einem Mietkaufgeschäft ist alles verhandelbar. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer stimmen bestimmten Bedingungen zu, und alle Bedingungen können geändert werden, um sie an die Bedürfnisse aller anzupassen.