Was ist MERS?

Definition

MERSist das elektronische Registrierungssystem für Hypotheken. Dabei handelt es sich um ein privat geführtes elektronisches Register, das sowohl neue Hypothekendarlehen als auch deren Eigentumsübertragungen dokumentiert.

Definition und Beispiel von MERS

MERS ist ein 1995 gegründetes Privatunternehmen, das eine elektronische Aufzeichnung des Hypothekenbesitzes und der Verkäufe/Übertragungen bereitstellt.Bei einigen Hypotheken wird das Unternehmen als Begünstigter der Hypothek aufgeführt, sodass es die mit der Hypothek verbundenen offiziellen Unterlagen erhalten kann. In den meisten Fällen leitet das Unternehmen die entsprechenden Unterlagen dann an den aktuellen Krediteigentümer weiter.

MERS spart Zeit und Geld, da der Prozess des Verkaufs und der Eigentumsübertragung eines Hypothekendarlehens, manchmal auch „Chain of Title“ genannt, umständlich sein kann. Es gibt ein offizielles Dokument namens „Abtretung“, das beim Bezirksregister in den USA eingereicht werden muss, um das Eigentum zu übertragen, wenn ein Hypothekendarlehen verkauft wird. MERS hat ein neues System geschaffen, das es ermöglicht, dass der Prozess digital abläuft und gleichzeitig offiziell und legal ist.

Es hat sich auch zu einer Drehscheibe entwickelt, die bestimmte Arten von Unterlagen an den aktuellen Eigentümer weiterleitet, anstatt den offiziellen Begünstigten des Darlehens bei jedem Verkauf ständig ändern zu müssen.

• Alternativer Name: Elektronisches Hypothekenregistersystem
• Akronym: MERS

Wie funktioniert MERS?

Vor MERS zeichnete ein Kreditgeber jedes Mal, wenn er sich entschied, eine Hypothek an ein anderes Unternehmen zu verkaufen, die Transaktion auf, indem er einen Auftrag für den Bezirksschreiber vorbereitete und physische Dokumente aktualisierte. MERS erstellt ein zentralisiertes Online-System, das weiterhin die erforderliche Dokumentation der Kreditverkäufe in Papierform erstellt.

In einigen Fällen wird MERS zum Begünstigten oder Nominierten des Darlehens, auch wenn der aktuelle Inhaber und nachfolgende Käufer ihre Transaktionen auf MERS erfassen. Manchmal ist MERS von Anfang an der Begünstigte; In anderen Fällen erfolgt diese Abtretung später in der Laufzeit des Darlehens.

Es kann zu Verwirrung kommen, wenn man bedenkt, dass der Begünstigte, in diesem Fall MERS, nicht tatsächlich der Eigentümer des Darlehens oder Inhabers des Schuldscheins ist. Der tatsächliche Eigentümer des Kredits, häufig ein Kreditgeber, erteilt MERS lediglich die Erlaubnis, als benannter Begünstigter zu fungieren. Dadurch kann der Kredit mit viel weniger Papierkram und Aufwand gekauft oder verkauft werden.

Vor- und Nachteile von MERS

Vorteile erklärt

• Dient als Drehscheibe für den Papierkram und Übertragungsverfahren: Einige Kreditgeber freuen sich darüber, dass MERS relevante Mitteilungen und Informationen zu Krediten entgegennimmt, bearbeitet und weiterleitet. Auch im Falle eines Kreditverkaufs bleibt MERS weiterhin Ansprechpartner für öffentliche Bekanntmachungen von Krediten.
• Spart Arbeit und macht Kredite insgesamt günstiger: Zinssätze und Gebühren für Kredite sind an den Arbeitsaufwand für die Aufnahme und Bedienung des Kredits gebunden. Mit der Einführung von MERS wurde die Übertragung oder der Verkauf von Krediten schneller und einfacher, was den Arbeitsaufwand und damit die Kreditkosten reduzierte.

Nachteile erklärt

• Die Rolle von MERS als Begünstigter erschwert die Zwangsvollstreckung: Da bei der gerichtlichen Zwangsvollstreckung der Begünstigte des Darlehens als Kläger in einer Zwangsvollstreckungsklage auftritt, kann die Einbeziehung von MERS in dieser Rolle dieses Verfahren erschweren. MERS ist nicht der eigentliche Verwalter oder Eigentümer des Kredits. Selbst wenn MERS den Papierkram einer Zwangsvollstreckung erledigen möchte, haben einige Staaten entschieden, dass sie rechtlich nicht der Kläger sein können und der eigentliche Krediteigentümer die Klage einbringen muss. Infolgedessen hat MERS im Jahr 2011 aufgehört, die meisten Zwangsvollstreckungen im Auftrag von Kreditgebern einzuleiten, obwohl es Ausnahmen gibt.
• Es kann schwierig sein zu wissen, wer tatsächlich einen MERS-Begünstigtenkredit bedient: Wenn MERS der ursprüngliche Hypothekengläubiger eines Darlehens ist, ist es wichtig zu verstehen, wozu MERS berechtigt ist und was nicht. Diese Rechte werden in den zum Abschluss unterzeichneten Dokumenten dargelegt. Den Überblick darüber zu behalten, wer Ihr Dienstleister oder Krediteigentümer ist, kann eine kleine Herausforderung sein, bis Sie verstehen, wofür MERS eigentlich konzipiert ist.

Was es für Hausbesitzer bedeutet

Hausbesitzer können auf MERS nach ihren eigenen Immobilien suchen, um zu sehen, ob der Kredit verkauft wurde oder noch vom ursprünglichen Kreditgeber bedient wird. Im Allgemeinen sollte MERS jedoch keinen großen Einfluss auf das Erlebnis haben, ein Eigenheim mit einem Hypothekendarlehen zu besitzen, abgesehen davon, dass einige der Verwaltungskosten für die Aufrechterhaltung des Darlehens reduziert werden.