Was ist Formular 1099-A?

ByDr. J. K. Hartmann
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Definition

Formular 1099-Awird verwendet, um der Regierung und den Hausbesitzern Zwangsvollstreckungen von Immobilien zu melden. Hausbesitzer erhalten in der Regel von ihrem Kreditgeber ein IRS-Formular 1099-A, nachdem ihr Haus zwangsversteigert wurde, und der IRS erhält ebenfalls eine Kopie.

Wichtige Erkenntnisse

  • Formular 1099-A wird dem IRS gemeldet, wenn Sie Eigentum durch Zwangsvollstreckung verlieren.
  • Der Kreditgeber muss eine Kopie sowohl an den IRS als auch an jeden Kreditnehmer des Kredits senden.
  • Kreditnehmer unterliegen möglicherweise der Kapitalertragssteuer sowie der Einkommenssteuer auf den unbezahlten Teil einer zwangsversteigerten Hypothek.
  • Kreditnehmer müssen Formular 1099-A-Informationen in Anhang D ihrer Steuererklärung als Kapitalgewinne angeben.

So funktioniert Formular 1099-A

Das Formular 1099-A meldet den Erwerb oder die Aufgabe gesicherten Eigentums, häufig eines Hauses, das Sie durch Zwangsvollstreckung oder Leerverkauf verkauft haben. Ihr Hypothekengeber wird Ihnen ein Exemplar aushändigen, wenn Ihr Haus zwangsversteigert wird, da Sie es für die Erstellung Ihrer Steuererklärung benötigen.

Der IRS behandelt eine Zwangsvollstreckung manchmal so, als hätten Sie Ihre Immobilie verkauft. Sie müssen Ihren Kapitalgewinn oder -verlust berechnen, aber in diesem Szenario gibt es keinen „Verkaufspreis“, zumindest nicht im gleichen Kontext wie bei einem normalen Verkauf, bei dem Sie nach der Transaktion möglicherweise Bargeld in der Hand erhalten. Möglicherweise müssen Sie auch alle erlassenen Schulden als Einkommen angeben.

Ein Beispiel für Formular 1099-A

Vielleicht haben Sie sich 150.000 US-Dollar geliehen, um Ihr Haus zu kaufen, und sind dann in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Infolgedessen konnten Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten. Der Kreditgeber versteigert Ihr Eigentum. Das IRS geht davon aus, dass Sie ein Einkommen von 125.000 US-Dollar erhalten haben, wenn Sie zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung durch den Kreditgeber noch 125.000 US-Dollar schuldeten und Sie nicht mehr zur Rückzahlung verpflichtet sind.

Ihr Kreditgeber verwendet Formular 1099-A, um diese Transaktion dem IRS zu melden. Sie erhalten auch eine Kopie, damit Sie die Einzelheiten des Ereignisses in Ihrer Steuererklärung angeben können.

IRS


Wer verwendet Formular 1099-A?

Das Kreditinstitut ist für die Einreichung des Formulars 1099-A beim IRS verantwortlich und muss Ihnen auch eine Kopie zur Verfügung stellen. In Situationen, in denen mehr als eine natürliche oder juristische Person für die Rückzahlung des Kredits verantwortlich war, muss der Kreditgeber jedem Kreditnehmer Kopien zur Verfügung stellen. Die Kreditnehmer sind dann dafür verantwortlich, diese Informationen und ihren Anteil an der Transaktion in ihrer persönlichen Steuererklärung anzugeben.

Was tun, wenn Sie das Formular 1099-A nicht erhalten?

Sie sollten bis zum 31. Januar des Jahres, das auf das Jahr der Zwangsvollstreckung folgt, ein 1099-A erhalten. Wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber, wenn Sie dies nicht tun. Die Institution hat so lange Zeit, Ihnen eine Kopie zuzusenden, obwohl das Formular erst am 28. Februar beim IRS eingereicht werden muss.

Sie können sich auch an den Kreditgeber wenden, wenn Sie der Meinung sind, dass die Informationen in Ihrem Formular falsch sind. Die 1099-A-Erklärung sollte die Identität und Kontaktinformationen einer Person bei der Institution enthalten. Bei Fragen können Sie sich an diese Person wenden.

Notiz

Sie könnten (und sollten in manchen Fällen auch) mehrere Formulare 1099-A für eine einzelne Immobilie erhalten, wenn Sie mehr als eine Hypothek oder ein Pfandrecht daran hatten und wenn mehr als ein Kreditgeber an der Zwangsvollstreckung beteiligt war.

So lesen Sie Formular 1099-A

Formular 1099-A ist ein relativ einfaches Formular. Die linke Seite des Formulars enthält die Kontaktinformationen des Kreditgebers und die Steueridentifikationsnummer (TIN) sowie Ihren Namen, Ihre Adresse und Ihre Kreditkontonummer.

Den ausstehenden Kreditsaldo finden Sie in Feld 2 auf der rechten Seite des Formulars 1099-A. Der Marktwert der Immobilie ist in Feld 4 aufgeführt. Das Datum der Zwangsvollstreckung ist in Feld 1 angegeben. Dieses wird als Verkaufsdatum verwendet.

Das Formular gibt an, ob es sich bei dem Darlehen um ein Regressdarlehen oder ein Non-Recourse-Darlehen handelte. Bei dem Darlehen handelte es sich wahrscheinlich um ein Regressdarlehen, wenn der Kreditgeber in Feld 5 des Formulars 1099-A „Ja“ angekreuzt hat, wo es heißt: „Überprüfen Sie, ob der Kreditnehmer persönlich für die Rückzahlung der Schulden haftbar war.“

In Feld 6 beschreibt der Kreditgeber die Immobilie, häufig auch mit der Adresse der Immobilie.

Wichtig

Ein Regressdarlehen ermöglicht es dem Kreditgeber, Sie gerichtlich für alle ausstehenden Restbeträge Ihrer Hypothek einzufordern, die nach der Zwangsvollstreckung und dem Verkauf Ihrer Immobilie verbleiben.

Sie benötigen das Verkaufsdatum (das Datum der Zwangsvollstreckung) und den „Verkaufspreis“ der zwangsversteigerten Immobilie, um die Zwangsvollstreckung dem IRS zu melden, wenn Sie Schedule D einreichen. Diese Informationen finden Sie auf der 1099-A.

Für den Verkaufspreis verwenden Sie entweder den ausstehenden Kreditsaldo zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung (Kasten 2) oder den fairen Marktwert der Immobilie (Kasten 4). Welche Box Sie verwenden, hängt von den Kreditgesetzen des Staates ab, in dem sich die Immobilie befand. Wenden Sie sich an einen Steuerberater vor Ort, um sicherzustellen, dass Sie die richtige Steuererklärung auswählen.

Notiz

Kapitalgewinne werden in Anhang D für Häuser ausgewiesen, die Privatwohnsitze waren. Das IRS erlaubt es Steuerzahlern nicht, Kapitalverluste für persönliches Eigentum geltend zu machen.

Anforderungen für die Meldung eines Kapitalgewinns oder -verlusts

Jeder Gewinn – und eine Zwangsvollstreckung kann zu einem Gewinn führen – kann manchmal durch den Ausschluss von Kapitalgewinnen für ein Hauptwohnsitz ausgeglichen werden. Diese Steuervergünstigung, auch „Section 121“-Ausschluss genannt, ermöglicht es Einzelpersonen, einen Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar aus ihrem Privatwohnsitz zu erzielen, ohne einer Kapitalertragssteuer zu unterliegen. Für verheiratete Steuerzahler erhöht sich der Schwellenwert auf 500.000 US-Dollar. Für die Berechtigung gelten jedoch mehrere Regeln, wie zum Beispiel, dass Sie in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Jahre lang in der Wohnung gelebt haben müssen.

Sie können Ihren Gewinn berechnen, indem Sie den Verkaufspreis mit Ihrem Kaufpreis vergleichen, der Ihre Kostenbasis für die Immobilie darstellt. Diese Informationen finden Sie in der Regel auf der Abschlussrechnung, die Sie beim Kauf der Immobilie erhalten haben. Tragen Sie dies in Anhang D Ihrer Steuererklärung ein.

Verwenden Sie das IRS-Formular 4797, wenn es sich bei der zwangsversteigerten Immobilie um eine Miet- oder Kapitalanlage handelte. In diesem Fall benötigen Sie wahrscheinlich die Hilfe eines Steuerberaters, da Sie zusätzliche Faktoren berücksichtigen müssen, z. B. die Wiedereinziehung von Abschreibungsbeträgen, die Übertragung passiver Aktivitätsverluste und die Meldung aller endgültigen Mieteinnahmen und -aufwendungen.

Notiz

Sie müssen diese 1099-A-Informationen auch dann melden, wenn für Sie der Kapitalertragsausschluss für Ihren Hauptwohnsitz gilt. Sie werden jedoch nicht steuerlich belastet, es sei denn, Ihr Gewinn beträgt je nach Familienstand mehr als 250.000 oder 500.000 US-Dollar und Sie qualifizieren sich für den Ausschluss gemäß Abschnitt 121.

Formular 1099-A vs. Formular 1099-C

Möglicherweise erhalten Sie das Formular 1099-C oder beide Formulare 1099-A und 1099-C, wenn Ihr Kreditgeber Ihnen den verbleibenden Hypothekensaldo gekündigt hat. Bei erlassenen Schulden, die in Anhang 1099-C gemeldet werden, handelt es sich um steuerpflichtiges Einkommen.

Die erlassenen Schulden sind jedoch möglicherweise nicht steuerpflichtig, wenn der Gesamtwert Ihrer Schulden den Gesamtwert Ihres Vermögens unmittelbar vor dem Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung überstieg. Das bedeutet, dass Sie zahlungsunfähig waren und die erlassenen Schulden in Ihrer Steuererklärung nur insoweit angeben müssen, als diese Ihre Zahlungsunfähigkeit – die Differenz zwischen Ihren Schulden und Ihrem Vermögen – übersteigen.

Möglicherweise haben Sie Schulden in Höhe von insgesamt 300.000 US-Dollar und Ihr gesamtes verbleibendes Vermögen könnte einen Wert von 200.000 US-Dollar haben. Das ist ein Unterschied von 100.000 US-Dollar. Sie müssten nur 20.000 US-Dollar als Einkommen angeben oder den Betrag, der Ihre Insolvenz von 100.000 US-Dollar übersteigt, wenn Ihr Kreditgeber einen Restbetrag von 120.000 US-Dollar für Ihr Hypothekendarlehen erlässt oder storniert.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Ist ein 1099-A eine Einkommensform?

Im Allgemeinen nein. Das einzige Bruttoeinkommen, das in Frage kommt, sind in der Regel erlassene Schulden, die auf Formular 1099-C gemeldet werden, wenn Sie aufgrund einer Zwangsvollstreckung Ihres Hauses sowohl dieses Formular als auch ein Formular 1099-A erhalten. Aber selbst erlassene Schulden wären nicht steuerpflichtig, wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs zahlungsunfähig wären.

Hat ein 1099-A Einfluss auf meine Steuererklärung?

Ein 1099-A wird sich in manchen Fällen auf Ihre Steuererklärung auswirken, da die Zwangsvollstreckung einen Kapitalgewinn mit sich bringt. Möglicherweise können Sie die Zahlung von Steuern auf den Kapitalertrag vermeiden, wenn das Haus Ihr Hauptwohnsitz war, Sie insgesamt zwei der letzten fünf Jahre darin gelebt haben und der Gewinn weniger als 250.000 US-Dollar betrug, wenn Sie die Steuererklärung als Alleinstehende einreichen, und 500.000 US-Dollar, wenn Sie die Steuererklärung für eine gemeinsame Ehe einreichen. Es können jedoch auch andere Regeln gelten.