Was ist eine Zwangsvollstreckung?

Definition

Zwangsvollstreckungist der Prozess, den Kreditgeber anwenden, um Eigentum von Kreditnehmern in Besitz zu nehmen, die ihre Hypotheken nicht bezahlen können. Sobald der Kreditgeber das Haus besitzt, kann er es verkaufen, um den Kreditbetrag zurückzuerhalten.

So funktioniert eine Hypothek

Wenn Sie eine teure Immobilie, beispielsweise ein Haus, kaufen, können Sie einen kleinen Prozentsatz des Preises, normalerweise zwischen 3 und 20 % des Preises, mit einer Anzahlung im Voraus bezahlen und den Rest des Geldes leihen, um ihn in den kommenden Jahren mit einer Hypothek zurückzuzahlen.

Das geliehene Geld kann Hunderttausende von Dollar betragen, und im Rahmen des Kreditvertrags stimmen Sie zu, dass das Haus als Sicherheit für den Kredit dient.Wenn Sie Ihre Zahlungen einstellen, kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsvollstrecken, d.Um dieses Recht zu sichern, verpfändet der Kreditgeber ein Pfandrecht an Ihrem Eigentum. Dies ist der Rechtsanspruch des Kreditgebers an Ihrem Eigentum für den Fall, dass Sie den Verpflichtungen aus der Hypothek nicht nachkommen.

Wie Zwangsvollstreckungen funktionieren

Eine Zwangsvollstreckung ist im Allgemeinen ein langsamer Prozess. Wenn Sie eine Zahlung ein paar Tage oder Wochen zu spät leisten, droht Ihnen wahrscheinlich keine Zwangsräumung. Allerdings können bereits nach 10 bis 15 Tagen Verzugszinsen anfallen.Deshalb ist es wichtig, so früh wie möglich mit Ihrem Kreditgeber zu kommunizieren, wenn Sie in schwierige Zeiten geraten sind oder damit rechnen, dass es in naher Zukunft passieren wird – es ist möglicherweise noch nicht zu spät, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Der Zwangsvollstreckungsprozess selbst variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber und die Gesetze sind in jedem Bundesstaat unterschiedlich; Die folgende Beschreibung gibt jedoch einen groben Überblick darüber, was Sie erleben könnten. The entire process could take several months at a minimum.

Mitteilungen treffen ein

Im Allgemeinen erhalten Sie Mitteilungen, sobald Sie eine Zahlung versäumt haben. Diese Mitteilungen können eine Absichtserklärung enthalten, mit dem Zwangsvollstreckungsverfahren fortzufahren.

Im Allgemeinen leiten Kreditgeber drei bis sechs Monate, nachdem Sie Ihre erste Hypothekenzahlung versäumt haben, ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein. Wenn Sie drei Monate lang Zahlungen versäumt haben, erhalten Sie möglicherweise ein „Aufforderungsschreiben“ oder eine „Notice to Accelerate“ mit der Aufforderung zur Zahlung innerhalb von 30 Tagen.

Wenn Sie die Zahlung bis zum Ende des vierten Monats der versäumten Zahlungen immer noch nicht geleistet haben, gehen viele Kreditgeber davon aus, dass Ihr Kredit in Verzug ist, und verweisen Sie an den Anwalt des Kreditgebers.Dann wird es kritisch. Lesen Sie alle Ihre Mitteilungen und Vereinbarungen sorgfältig durch und sprechen Sie mit einem Anwalt oder einem Wohnungsberater des Department of Housing and Urban Development (HUD), um auf dem Laufenden zu bleiben.

Es kommt zu einer gerichtlichen oder außergerichtlichen Zwangsvollstreckung

Es gibt zwei Arten von Zwangsvollstreckungen: gerichtliche und außergerichtliche, und es liegt an jedem US-Bundesstaat, welche er nutzt.

In Gerichtsstaaten muss Ihr Kreditgeber vor Gericht rechtliche Schritte gegen Sie einleiten, um eine Zwangsvollstreckung durchzuführen. Dieser Prozess dauert lange, da zwischen den einzelnen Gerichtsterminen oft 30 bis 90 Tage vergehen.

In außergerichtlichen Staaten können Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung auf der Grundlage der „Verkaufsbefugnis“-Klausel in den Vereinbarungen, die Sie mit ihnen unterzeichnet haben, durchführen, ohne dass ein Richter beteiligt ist.Wie Sie sich vorstellen können, geht es in nichtgerichtlichen Staaten viel schneller. Bei beiden Arten der Zwangsvollstreckung erhalten Sie jedoch eine schriftliche Zahlungsaufforderung, gefolgt von einer „Inverzugsetzungsmitteilung“ und einer „Verkaufsmitteilung“.

Unabhängig davon, welches Verfahren in Kraft ist, können Sie die Zwangsvollstreckung vor Gericht anfechten. In einem gerichtlichen Staat wird Ihnen in der Regel eine Vorladung zugestellt, wohingegen Sie in einem nichtgerichtlichen Staat rechtliche Schritte gegen Ihren Kreditgeber einleiten müssen, um das Zwangsvollstreckungsverfahren zu stoppen.Für weitere Einzelheiten sprechen Sie mit einem Anwalt vor Ort.

Sie können den Prozess stoppen

In bestimmten Bundesstaaten sind Kreditgeber verpflichtet, Kreditnehmern die Möglichkeit zu bieten, den Kredit wieder aufzunehmen und das Zwangsvollstreckungsverfahren zu stoppen. Kreditgeber könnten sagen, dass Sie das Darlehen jederzeit nach der „Verkaufsmitteilung“ bis zum Datum der Zwangsvollstreckung (dem Verkaufsdatum) wieder aufnehmen und im Haus bleiben können, wenn Sie alle (oder einen wesentlichen Teil) Ihrer versäumten Zahlungen leisten und die bisher erhobenen Anwaltskosten und Strafen begleichen. Möglicherweise haben Sie auch die Möglichkeit, den Kredit vollständig abzubezahlen. Dies ist jedoch möglicherweise nur möglich, wenn es Ihnen gelingt, das Haus zu refinanzieren oder eine substanzielle Geldquelle zu finden.

Auktion und eventuelle Räumung

Wenn Sie die Zwangsvollstreckung nicht verhindern können, wird die Immobilie dem Meistbietenden im Rahmen einer Auktion zur Verfügung gestellt, die entweder vom Gericht oder von einem örtlichen Sheriffbüro durchgeführt wird. Wenn niemand anderes das Haus kauft (was häufig vorkommt), geht das Eigentum an den Kreditgeber. Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt noch im Haus sind (und keine Vorkehrungen zum Schutz des Hauses getroffen haben), droht Ihnen die Räumung. Lokale Gesetze legen fest, wie lange Sie nach der Zwangsvollstreckung im Haus bleiben können, und Sie sollten eine Mitteilung erhalten, die Sie darüber informiert, wie lange Sie bleiben dürfen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem ehemaligen Kreditgeber nach den Anreizen „Bargeld gegen Schlüssel“, die den Übergang in eine neue Wohnung erleichtern können (vorausgesetzt, Sie sind bereit, schnell umzuziehen).

Erhalten Sie eine zweite Chance durch eine Einlösung

Viele Bundesstaaten bieten eine sogenannte Tilgung an, einen Zeitraum nach der Zwangsversteigerung, in dem Sie Ihr Haus noch zurückfordern können. In der „Verkaufsmitteilung“ werden Sie im Allgemeinen über den Einlösungszeitraum informiert. Die Fristen variieren je nach Bundesstaat. Im Allgemeinen müssen Sie bereit sein, den von Ihnen geschuldeten Kreditbetrag und alle mit der Zwangsvollstreckung verbundenen Kosten zu zahlen, um die Rückforderung des Eigenheims zu ermöglichen.

Folgen einer Zwangsvollstreckung

Das Hauptergebnis einer Zwangsvollstreckung ist natürlich der Zwangsverkauf und die Räumung Ihres Hauses. Sie müssen sich einen anderen Wohnort suchen, und dieser Prozess könnte für Sie und Ihre Familie äußerst stressig sein.

Auch Zwangsvollstreckungen sind teuer. Wenn Sie Ihre Zahlungen einstellen, erhebt Ihr Kreditgeber möglicherweise Verzugszinsen und Sie zahlen möglicherweise Anwaltskosten, um eine Zwangsvollstreckung zu bekämpfen.Jegliche Gebühren, die Ihrem Konto gutgeschrieben werden, erhöhen Ihre Schulden gegenüber dem Kreditgeber, und Sie schulden möglicherweise noch Geld, nachdem Ihr Haus übernommen und verkauft wurde, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht (sogenannter „Defizit“).

Eine Zwangsvollstreckung schadet auch Ihrer Kreditwürdigkeit. In Ihren Kreditauskünften wird die Zwangsvollstreckung ein oder zwei Monate nach Einleitung des Zwangsvollstreckungsverfahrens durch den Kreditgeber ausgewiesen, und sie bleibt sieben Jahre lang im Bericht. Es wird Ihnen schwer fallen, Kredite aufzunehmen, um ein anderes Haus zu kaufen (obwohl Sie bestimmte staatliche Kredite möglicherweise innerhalb von ein bis zwei Jahren erhalten können), und Sie werden auch Schwierigkeiten haben, bezahlbare Kredite jeglicher Art zu bekommen.

So vermeiden Sie eine Zwangsvollstreckung

Eine Zwangsvollstreckung ist für Kreditgeber zeitaufwändig und teuer (obwohl sie versuchen können, einen Teil dieser Gebühren an Sie weiterzugeben) und etwas, das sie nach Möglichkeit vermeiden möchten. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, mit Ihrem Kreditgeber zusammenzuarbeiten, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern:

• Bleiben Sie mit Ihrem Kreditgeber in Kontakt. Kontaktieren Sie uns, bevor Sie Zahlungen verpassen, und fragen Sie, ob etwas getan werden kann. Und wenn Sie anfangen, Zahlungen zu verpassen, ignorieren Sie die Kommunikation Ihres Kreditgebers nicht – Sie erhalten wichtige Benachrichtigungen, die Ihnen sagen, wo Sie sich im Prozess befinden und welche Rechte und Optionen Sie noch haben. Sprechen Sie mit einem örtlichen Immobilienanwalt oder HUD-Wohnungsberater, um zu verstehen, was vor sich geht.
• Entdecken Sie Alternativen, um Ihr Zuhause zu behalten. Wenn Sie wissen, dass Sie Ihre Zahlungen nicht leisten können, informieren Sie sich über die Möglichkeiten, die Ihnen zur Verfügung stehen. Möglicherweise können Sie durch staatliche Programme zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungen Hilfe erhalten.Einige Kreditgeber bieten ähnliche Programme für diejenigen an, die bereit sind, einen Antrag auf Hypothekenunterstützung auszufüllen.Ihr Kreditgeber bietet möglicherweise sogar eine Kreditänderung an, die Ihren Kredit erschwinglicher machen würde. Oder Sie können mit Ihrem Kreditgeber einen einfachen Zahlungsplan ausarbeiten, wenn Sie nur für kurze Zeit Entlastung benötigen (z. B. wenn Sie zwischen zwei Jobs arbeiten oder unerwartete medizinische Ausgaben haben).
• Suchen Sie nach Alternativen, um Ihr Zuhause zu verlassen. Eine Zwangsvollstreckung ist ein langwieriger, unangenehmer und teurer Prozess, der Ihrer Kreditwürdigkeit schadet. Wenn Sie einfach bereit sind, weiterzumachen (aber zumindest versuchen möchten, den Schaden zu minimieren), prüfen Sie, ob Ihr Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt, der es Ihnen ermöglicht, das Haus zu verkaufen und den Erlös zur Rückzahlung Ihres Kreditgebers zu verwenden, selbst wenn der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde und der Preis des Hauses niedriger ist als der, den Sie für die Hypothek schulden. Es kann jedoch sein, dass Sie den Fehlbetrag dennoch begleichen müssen, sofern Sie nicht darauf verzichten.Wenn das nicht funktioniert, ist eine weitere, weniger attraktive Option eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung, die es Ihnen ermöglicht, Ihren Hypothekensaldo zu reduzieren oder sogar zu streichen, wenn Sie Ihre Immobilie an den Kreditgeber übergeben.
• Denken Sie über eine Insolvenz nach. Ein Insolvenzantrag könnte eine Zwangsvollstreckung vorübergehend stoppen. Die Probleme sind komplex. Sprechen Sie daher mit einem Anwalt vor Ort, um genaue Informationen zu erhalten, die auf Ihre Situation und Ihren Wohnsitzstaat zugeschnitten sind.
• Vermeiden Sie Betrug. Weil Sie sich in einer verzweifelten Situation befinden, sind Sie ein Ziel für Betrüger. Seien Sie vorsichtig bei Zwangsvollstreckungsbetrügereien, wie z. B. falschen Kreditberatern oder Personen, die Sie auffordern, die Kaufurkunde für Ihr Haus zu unterzeichnen, und seien Sie wählerisch, wen Sie um Hilfe bitten. Suchen Sie Hilfe bei HUD-Beratungsagenturen und anderen seriösen lokalen Agenturen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)