Was ist eine Veräußerungsklausel in Immobilien?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

EinVeräußerungsklauselist eine Formulierung in einer Hypotheken- oder Treuhandurkunde, die es dem Kreditgeber ermöglicht, das Darlehen sofort fällig zu stellen, falls der Eigentümer die Immobilie verkauft oder das Eigentum daran überträgt.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Veräußerungsklausel oder Due-on-Sale-Klausel ist Teil eines Hypothekenvertrags, der den Kreditnehmer daran hindert, das Darlehen mit dem Verkauf des Hauses zu übertragen.
  • Die Klausel verlangt, dass der ursprüngliche Kreditnehmer nach Abschluss des Verkaufs den gesamten Restbetrag des Darlehens begleicht.
  • Die meisten Hypotheken haben diese Klausel; Diejenigen, bei denen dies nicht der Fall ist, werden als „annehmbar“ bezeichnet und ermöglichen die Übertragung des Darlehens.
  • Der Käufer, der den Kredit übernehmen möchte, muss vom Kreditgeber dazu freigegeben werden.

Was ist eine Entfremdungsklausel?

Eine Veräußerungsklausel verhindert, dass ein Kreditnehmer die Kreditverpflichtung überträgt, wenn er die Immobilie irgendwann in der Zukunft verkauft. Wenn es in einem Kreditvertrag enthalten ist, bedeutet dies, dass der verbleibende Kreditsaldo bei Abschluss eines Verkaufs vollständig fällig ist.

Eine gängige Art von Veräußerungsklausel, die in vielen Treuhandurkunden zu finden ist, stammt von der U.S. Securities and Exchange Commission:

„Falls das Eigentum oder ein Teil davon oder ein Anteil daran vom Treugeber verkauft, übertragen oder veräußert wird, sei es freiwillig oder unfreiwillig, sofern dies nicht gesetzlich verboten ist, werden alle durch diese Urkunde gesicherten Verbindlichkeiten, unabhängig von den darin ausdrücklich genannten Fälligkeitsterminen, nach Wahl des Inhabers und ohne Aufforderung oder Mitteilung sofort fällig und zahlbar.“

Notiz

Auch wenn dies möglicherweise nicht wörtlich gesagt wird, soll die Veräußerungsklausel den Eigentümer daran hindern, sein Haus zu verkaufen, ohne seine Hypothek abzubezahlen.

  • Alternativer Name: Due-on-Sale-Klausel

So funktioniert die Entfremdungsklausel

Wenn ein Hypothekenvertrag eine Veräußerungsklausel enthält, wie es in den meisten Fällen der Fall ist, ist der gesamte Kreditsaldo fällig, sobald der Kreditnehmer einen Verkauf der Immobilie oder eine Eigentumsübertragung abschließt. Im Wesentlichen bedeutet dies, dass der Verkaufserlös zunächst zur Tilgung des Kredits verwendet wird, bevor das Geld direkt an den Verkäufer fließt. Dies bedeutet auch, dass der Verkäufer sein Darlehen mit den alten Zinssätzen und Konditionen nicht auf den neuen Käufer übertragen kann. Der Käufer muss einen eigenen Kredit zu den heutigen Bedingungen beantragen.

Wenn Ihr Hypothekenvertrag keine Veräußerungsklausel enthält, spricht man von einer „annehmbaren Hypothek“, was bedeutet, dass die Hypothek auf einen neuen Käufer übertragen werden kann.

Ausnahmen von der Entfremdungsklausel

Bereits in den 1970er Jahren entschieden mehrere Gerichtsurteile, dass Veräußerungsklauseln nicht durchsetzbar seien. Dies galt insbesondere für Kalifornien und führte zu allen möglichen kreativen Finanzierungsbemühungen seitens der Kreditgeber. Allerdings ist der Garn-St. von 1982. Das deutsche Verwahrstellengesetz hat dem ein Ende gesetzt und die Veräußerungsklauseln größtenteils durchsetzbar gemacht. Es gibt jedoch noch einige Ausnahmen, darunter:

  • Übertragung an einen Miteigentümer oder Verwandten nach dem Tod des Eigentümers
  • Eigentumsübergang auf den Ehegatten oder die Kinder des Eigentümers
  • Eigentümerwechsel infolge Trennung oder Scheidung
  • Den Titel in eine lebende Stiftung übertragen
  • Wenn der Eigentümer eine zweite Hypothek auf das Haus aufnimmt, beispielsweise ein Eigenheimdarlehen

Notiz

Bei den oben beschriebenen Eigentumsübertragungen müssen die neuen Eigentümer in der Wohnung wohnen, um die alte Hypothek übernehmen zu können.

Bestimmte Arten von Krediten dürfen in der Regel immer noch keine Klausel über die Fälligkeit bei Verkauf enthalten. Dazu gehören Darlehen der Veterans Affairs (VA), Darlehen des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA) und Darlehen der Federal Housing Administration (FHA).

Käufer, die diese Kredite übernehmen möchten, müssen vom Kreditgeber genehmigt werden, der dieselben Faktoren berücksichtigt wie bei einer neuen Hypothek: Ihre Kreditwürdigkeit; Ihre Bonitätshistorie, die in Ihrer Kreditauskunft dokumentiert ist; Ihr Einkommen, einschließlich Ihres Schulden-Einkommens-Verhältnisses; und Ihr vorhandenes Vermögen, einschließlich Bargeld auf Bank- und Rentenkonten.

Notiz

Der Kreditgeber kann eine Gebühr für die Aufnahme eines Kredits erheben. Für ein FHA-Darlehen beträgt die Höchstgebühr 900 $.

Wenn der Verkäufer über viel Eigenkapital am Haus verfügt – wenn er einen Großteil der Hypothek abbezahlt hat – muss der Käufer entweder über viel Bargeld verfügen, um diesen Teil des Kaufpreises zu bezahlen, oder in der Lage sein, einen zweiten Kredit aufzunehmen, um diesen Betrag abzudecken.