Was ist eine umgekehrte Hypothek?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

Aumgekehrte Hypothekermöglicht es Ihnen, Zahlungen basierend auf dem Eigenkapital Ihres Hauses zu erhalten. Sie müssen mindestens 62 Jahre alt sein und im Haus wohnen. Das Darlehen muss bei Auszug, Hausverkauf, Tod oder am Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden.

Wichtige Erkenntnisse

  • Umkehrhypotheken sind ein Darlehen für Hausbesitzer ab 62 Jahren, die über erhebliches Eigenheimkapital verfügen und langfristig in ihren Häusern wohnen möchten.
  • Umkehrhypotheken sind mit hohen Zinssätzen und Abschlusskosten verbunden, was dazu führen kann, dass der Endbetrag mehr kostet, als Sie ursprünglich gedacht hatten.
  • Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, ist das realistische Ergebnis, dass Sie Ihrer Familie und Ihren Freunden weniger als Erbe hinterlassen müssen, da Sie das Haus möglicherweise verkaufen müssen, um es zurückzuzahlen.
  • Wenn Sie sterben, ausziehen oder das Haus verkaufen, wird das Darlehen fällig und muss vollständig zurückgezahlt werden. Das bedeutet, dass Ihre Erben diese Verantwortung möglicherweise übernehmen müssen, wenn Sie sterben.

Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?

Eine umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen, das Ihnen vorhersehbare, steuerfreie Barzahlungen auf der Grundlage Ihres Eigenheimkapitals ermöglicht. Sie müssen der in der Wohnung lebende Hausbesitzer sein und mindestens 62 Jahre alt sein.

Bei einer umgekehrten Hypothek erhöht sich Ihr Kreditsaldo, wenn Sie Zahlungen erhalten, während der Saldo einer regulären Hypothek sinkt, wenn Sie ihn abbezahlen. Reverse-Hypothekengeber erhöhen monatlich Zinsen auf Ihr Guthaben. Hinzu kommen Abschlusskosten, die die Aufnahme einer Umkehrhypothek verteuern können.

Die Rückzahlung einer umgekehrten Hypothek verzögert sich, solange Sie im Haus wohnen und die Kreditbedingungen erfüllen. Wenn Sie sterben, ausziehen oder das Haus verkaufen, wird die umgekehrte Hypothek fällig und muss vollständig zurückgezahlt werden.

Für viele Einzelpersonen und Familien, die kurz vor dem Ruhestand stehen, ist die Eigenkapitalausstattung ihr wichtigstes Kapital. Eine umgekehrte Hypothek ist für Hausbesitzer gedacht, die Eigenheimkapital aufgebaut haben, aber keine Rentenfonds haben; Die umgekehrte Hypothek ermöglicht es einem Rentner, im Haus zu wohnen und Zahlungen auf der Grundlage dieses Eigenheimkapitals zu erhalten. Das Geld aus einer umgekehrten Hypothek wird normalerweise als monatliche Zahlung für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise 10 Jahre, erhalten.

  • Alternativer Name: Home-Equity-Umwandlungshypothek (HECM), wenn staatlich über HUD versichert

Beispiel einer umgekehrten Hypothek

Stellen Sie sich zum Beispiel vor, dass Ihr Haus derzeit 400.000 US-Dollar wert ist. Mit 63 Jahren haben Sie Ihre Hypothek vollständig abbezahlt, aber Ihre Ersparnisse und Ihr Ruhestandseinkommen decken nicht ganz Ihre Bedürfnisse. Sie könnten eine umgekehrte Hypothek im Wert von 120.000 US-Dollar beantragen, bei der Ihnen der Kreditgeber 10 Jahre lang 1.000 US-Dollar pro Monat gibt. Wenn Sie im Alter von 70 Jahren das Haus verkaufen und umziehen, muss das Darlehen vollständig (einschließlich Gebühren und Zinsen) zurückgezahlt werden. Sie könnten den Erlös aus dem Hausverkauf zur Rückzahlung verwenden.

Notiz

Wenn Sie ein Eigenheimdarlehen oder eine Eigenheimkreditlinie haben, müssen Sie diese möglicherweise abbezahlen, bevor Sie eine Umkehrhypothek beantragen, oder Sie können die Umkehrhypothek zur Rückzahlung nutzen.

Arten von umgekehrten Hypotheken

Eine Home-Equity-Conversion-Hypothek (HECM) ist die häufigste und kostengünstigste Art der umgekehrten Hypothek.Um ein HECM zu erhalten, treffen Sie sich zunächst mit einem HECM-Berater, der Ihnen unter Berücksichtigung Ihres vollständigen finanziellen Bildes Optionen für umgekehrte Hypotheken, Rückzahlungen und Alternativen vorstellt.

Es gibt möglicherweise noch andere umgekehrte Hypotheken, die jedoch nicht üblich sind. Staatliche und lokale Programme bieten möglicherweise umgekehrte Hypotheken für Steuergutschriften oder Steuerstundungen oder Hausreparaturen und -verbesserungen an. Proprietäre umgekehrte Hypotheken sind private umgekehrte Hypothekendarlehen, die jedoch äußerst selten sind, da das HECM-Programm für Verbraucher und Kreditgeber gleichermaßen attraktiver ist.

Warnung

Achten Sie auf Betrügereien mit umgekehrten Hypotheken, die sich an Veteranen richten oder von Wohnungsbauunternehmen ausgehen.

Vor- und Nachteile einer umgekehrten Hypothek

Eine umgekehrte Hypothek bietet zwar Vorteile, aber seien Sie vorsichtig mit den Nachteilen.

Vorteile

  • Cashflow

  • Bleib zu Hause

  • Nicht steuerpflichtiges Einkommen

Nachteile

  • Könnte Ihr Zuhause verlieren

  • Erben können weniger erben

  • Das Einkommen kann sich auf die Leistungen auswirken

  • Der Saldo kann bei Fälligkeit des Darlehens höher sein als erwartet

Vorteile erklärt

  • Cashflow: Eigenheimkapital, das Sie im Laufe der Jahre aufgebaut haben, kann Ihnen das Geld geben, das Ihnen hilft, im Ruhestand unabhängig und weniger knapp bei Kasse zu bleiben.
  • Bleib zu Hause: Sie können Ihre aktuelle Hypothek abbezahlen und in Ihrem Zuhause bleiben, ohne sich um die monatlichen Hypothekenzahlungen kümmern zu müssen.
  • Nicht steuerpflichtiges Einkommen: Einkünfte aus einer umgekehrten Hypothek sind in der Regel nicht steuerpflichtig, Sie sollten jedoch mit einem Steuerberater sprechen, um dies zu bestätigen.

Nachteile erklärt

  • Könnte Ihr Zuhause verlieren: Sie sind weiterhin für die Instandhaltung Ihres Hauses, Grundsteuern und Versicherungszahlungen verantwortlich. Wie bei jeder Hypothek müssen Sie weiterhin Grundsteuern zahlen und das Haus unterhalten. Beispielsweise könnte es zu einem Steuerpfandrecht-Verkauf kommen, bei dem das Haus versteigert wird, um die ausstehende Steuerschuld zu begleichen. Außerdem sind Sie wie bei jedem Kredit weiterhin für die monatlichen Zahlungen verantwortlich, und wenn Sie in Zahlungsverzug geraten, könnte der Kreditverwalter die Immobilie zwangsversteigern lassen.
  • Erben können weniger erben: Sie drehen die Uhr beim angesammelten Eigenkapital zurück. Um die geschuldeten Beträge zu begleichen, muss das Haus verkauft werden. Der verbleibende Erlös kann jedoch Teil des Nachlasses werden.
  • Das Einkommen kann sich auf die Leistungen auswirken: Geld, das Sie aus einer umgekehrten Hypothek erhalten und nicht im selben Monat ausgeben, kann sich auf die Höhe der bedarfsabhängigen Leistungen auswirken, auf die Sie Anspruch haben, z. B. Medicaid.
  • Der Saldo kann bei Fälligkeit des Darlehens höher sein als erwartet: Umkehrhypotheken sind mit höheren Zinssätzen verbunden. Während Sie also jeden Monat Zahlungen erhalten, schlägt Ihr Kreditgeber dem ursprünglichen Saldo Zinsen hinzu. Wenn Ihre umgekehrte Hypothek fällig wird, schulden Sie möglicherweise mehr, als Sie ursprünglich erwartet hatten.

So beantragen Sie eine umgekehrte Hypothek

Sie können eine umgekehrte Hypothek bei einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber oder einem anderen Kreditgeber beantragen. Der Kreditgeber überprüft die Qualifikationen Ihres Kreditnehmers und Ihrer Immobilie für den Kredit. Bei Verheirateten muss mindestens ein Ehegatte mindestens 62 Jahre alt sein.

Ein zertifizierter Gutachter vergleicht Ihr Haus mit den jüngsten Verkäufen in der Nähe. Anschließend wird der Kredit für den erforderlichen Papierkram und die Risikoprüfung bearbeitet, um Ihr Einkommen, Vermögen, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten zu überprüfen und sicherzustellen, dass Sie alle erforderlichen Steuer- und Versicherungszahlungen geleistet haben.

Die Höhe des Eigenkapitals, das Sie abheben können, basiert auf:

  • Ihr Alter (ältere Menschen haben Anspruch auf mehr)
  • Zinssatz (niedrigere Zinssätze führen zu höheren Beträgen)
  • Der geringere Wert aus Schätzwert, Verkaufspreis oder Limit von 1.089.300 USD für 2023

Sie können zwischen verschiedenen Zahlungsplänen für Ihren Betrag und Ihre Zinssätze wählen – einem festen Zinssatz oder einem monatlich oder jährlich angepassten Zinssatz. Zu den verfügbaren Konditionen können eine einmalige Zahlung in Form eines Pauschalbetrags, monatliche Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum oder so lange gehören, wie Sie in der Wohnung wohnen. Möglicherweise erhalten Sie auch eine Kreditlinie, beispielsweise einen HELOC.

Nachdem Sie die Abschlussunterlagen unterschrieben haben, erhalten Sie die Mittel für die umgekehrte Hypothek. Wenn Sie noch eine Hypothek haben, müssen Sie diese zunächst mit den Mitteln abbezahlen. Sie erhalten weiterhin Zahlungen, solange der umgekehrte Hypothekenvertrag dies zulässt.

Das Darlehen wird am Ende der Laufzeit zurückgezahlt. Dies kann definiert werden, wenn Sie das Haus verkaufen, versterben oder die Darlehenslaufzeit endet. Sie kann auch dann fällig werden, wenn Sie pflegebedürftig werden und in eine Einrichtung für betreutes Wohnen, ein Pflegeheim oder ein Genesungsheim umziehen. Typischerweise wird in diesen Fällen das Haus verkauft und der Verkaufserlös zahlt den Kredit zurück.

Notiz

Umkehrhypotheken können bis zum Ende der Kreditlaufzeit einen relativ hohen Kapitalbetrag erreichen, da Zinsen, Abschlusskosten und Gebühren normalerweise in den Kredit einbezogen werden. Die „Non-Recourse“-Klausel einer umgekehrten Hypothek bedeutet, dass der Nachlass nicht mehr als den Wert des Hauses schulden darf, wenn das Haus zum Schätzwert oder darüber verkauft wird.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist der Nachteil einer umgekehrten Hypothek?

Der Nachteil einer umgekehrten Hypothek besteht darin, dass sie oft mit hohen Zinssätzen und Abschlusskosten verbunden ist, was die Rückzahlung bei Fälligkeit des Darlehens sehr teuer machen kann.Wenn Sie aus dem Haus ausziehen oder sterben, muss das umgekehrte Hypothekendarlehen außerdem so schnell wie möglich zurückgezahlt werden.

Wie zahlt man eine umgekehrte Hypothek zurück?

Wenn eine Umkehrhypothek fällig wird – egal, ob Sie umziehen, sterben, das Haus verkaufen oder die Laufzeit abgelaufen ist – können Sie diese vollständig zurückzahlen, indem Sie Ihr Haus verkaufen und den Erlös zur Rückzahlung des Darlehens verwenden. Möglicherweise können Sie die umgekehrte Hypothek auch in eine herkömmliche Hypothek umfinanzieren und über einen bestimmten Zeitraum monatliche Zahlungen leisten.