Was ist eine Treuhandurkunde?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

ATreuhandurkundeist eine Art Sicherheit für einen Kredit. Es benennt einen Dritten, den sogenannten „Treuhänder“, der den Rechtstitel behält, bis Sie ihn abbezahlt haben.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Treuhandurkunde ist eine Art Sicherheit für ein Darlehen, in der ein Dritter genannt wird
  • „Treuhänder“, der den Rechtstitel behält, bis Sie ihn abbezahlen.
  • Der Treuhänder ist in der Regel eine juristische Person, beispielsweise eine Titelgesellschaft mit „Verkaufsmacht“ für den Fall, dass Sie mit Ihrer Kreditzahlung in Verzug geraten.
  • In vielen Staaten können Sie entweder eine Treuhandurkunde oder eine Hypothek haben, aber nicht beides.
  • Anders als bei einer Hypothek hat der Treuhänder im Falle eines Zahlungsausfalls die Befugnis, die Immobilie ohne Gerichtsverfahren zu verkaufen. Dies wird als „außergerichtliche Zwangsvollstreckung“ bezeichnet.

Definition und Beispiel einer Treuhandurkunde

Eine Treuhandurkunde ist eine Vereinbarung zwischen Ihnen – dem Hauskäufer – und Ihrem Kreditgeber. Darin heißt es, dass Sie das Darlehen zurückzahlen und dass ein Dritter das Eigentumsrecht an der Immobilie behält, bis Sie dies tun. Dieser Dritte wird als „Treuhänder“ bezeichnet.

Eine Treuhandurkunde ist die Sicherheit für Ihren Kredit. Es ist in den öffentlichen Aufzeichnungen vermerkt. Wenn ein Staat dies verlangt, müssen Kreditnehmer der Unterzeichnung der Treuhandurkunde zustimmen, wenn sie einen Wohnungsbaukredit aufnehmen möchten, genau wie sie dies tun müssten, um in einem anderen Staat eine Hypothek zu unterzeichnen.

Wie funktioniert eine Treuhandurkunde?

Eine Treuhandurkunde richtet sich an drei Parteien:

  • Der Treugeber oder Schuldner, der der Kreditnehmer ist
  • Der Treuhänder, der den „bloßen oder rechtlichen“ Titel besitzt (in der Regel eine Titelgesellschaft)
  • Der Begünstigte, der der Kreditgeber ist

Der Treuhänder vertritt weder den Kreditnehmer noch den Kreditgeber. Der Treuhänder ist in der Regel eine juristische Person, beispielsweise eine Titelgesellschaft, die über die „Verkaufsmacht“ für den Fall verfügt, dass Sie mit dem Darlehen in Verzug geraten.Sobald die Kaufurkunde vollständig bezahlt ist, überträgt der Treuhänder die Immobilie an den Käufer zurück.

Eine Treuhandurkunde enthält die meisten der gleichen Informationen wie eine Hypothek, darunter:

  • Der ursprüngliche Kreditbetrag
  • Eine rechtliche Beschreibung der Immobilie, die als Sicherheit für die Hypothek dient
  • Die Namen der Parteien: Treuhänder, Treugeber und Begünstigter
  • Die Anfangs- und Fälligkeitstermine des Darlehens
  • Die Bestimmungen und Anforderungen der Hypothek
  • Verspätungsgebühren
  • Rechtsweg bei Zahlungsverzug (eine „Power of Sale“-Klausel)
  • Beschleunigungs- und Veräußerungsklauseln, die genau festlegen, wann ein Hausbesitzer als säumig gilt oder wann er das Haus verkaufen kann
  • Faktoren wie Vorfälligkeitsentschädigungen oder die Konditionen einer Hypothek mit variablem Zinssatz

Der Treuhänder kann eine Inverzugsetzung für den Fall einreichen, dass der Kreditnehmer nicht gemäß den Bedingungen des Schuldscheins zahlt. Der Treuhänder kann auch einen anderen Treuhänder einsetzen, um die Zwangsvollstreckung selbst durchzuführen, indem er in den meisten Fällen einen formellen Treuhänderersatzantrag einreicht.

Treuhandurkunde vs. Hypothek

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um ein Haus zu kaufen, unterzeichnen Sie eine Hypothek oder eine Treuhandurkunde. Diese Begriffe werden oft synonym verwendet, es gibt jedoch einige wichtige Unterschiede.

Hypothek Treuhandurkunde
Wird in allen Bundesstaaten verwendet. Wird in einigen Bundesstaaten verwendet.
Bank erhebt Zwangsvollstreckung vor Gericht. Außergerichtliche Zwangsvollstreckung.
Zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber. Unter Kreditnehmer, Kreditgeber und Treuhänder.
Kreditgeber und Kreditnehmer haben beide ein Interesse an der Immobilie, bis das Darlehen abbezahlt ist. Bis zur Rückzahlung des Darlehens behält der Treuhänder das Eigentumsrecht an der Immobilie.

Zwangsvollstreckung

Der Treuhänder hat die Befugnis, die Immobilie im Falle eines Zahlungsverzugs ohne Gerichtsverfahren zu verkaufen. Dies wird als „außergerichtliche Zwangsvollstreckung“ bezeichnet. Es ist ein wesentlicher Unterschied zwischen einer Treuhandurkunde und einer Hypothek. Bei einer Hypothek muss eine Bank das Gericht anrufen, um eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Der Treuhänder kann die Zwangsvollstreckung erst dann abschließen, wenn nach der Inverzugsetzung eine bestimmte Zeit verstrichen ist. Einige Staaten erlauben eine Einlösungsfrist. In diesem Fall hat der Kreditnehmer Zeit, die Immobilie nach einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung zurückzukaufen. Andere Staaten gewähren Kreditnehmern das Recht auf Mediation, bevor das Zwangsvollstreckungsverfahren beginnt.

Landesgesetze

Einige Staaten erkennen Treuhandurkunden nicht an. Einige Staaten erlauben HypothekenoderTaten des Vertrauens. Andere erlauben beides.Informieren Sie sich bei einem Immobilienanwalt über die rechtlichen Möglichkeiten und Anforderungen an Ihrem Wohnort.

Treuhandurkunde vs. Schuldschein

Die Treuhandurkunde dokumentiert die Bedingungen der durch die Immobilie gesicherten Schulden. Der Schuldschein ist ein separates Dokument, obwohl er oft mit einer Treuhandurkunde einhergeht.

Ein Schuldschein ist ein Zahlungsversprechen, das der Kreditnehmer zugunsten des Kreditgebers unterzeichnet. Es enthält die Konditionen des Darlehens, etwa den Zinssatz und Zahlungsverpflichtungen. Rechtlich gesehen sind sowohl eine Hypothek als auch eine Treuhandurkunde Arten von Schuldscheinen.

Bei der Tilgung des Darlehens wird der Schuldschein mit dem Vermerk „vollständig bezahlt“ versehen. Es wird zusammen mit einer aufgezeichneten Rückübertragungsurkunde an den Kreditnehmer zurückgegeben. Der Kreditgeber behält den Schuldschein während der Laufzeit des Darlehens. Der Kreditnehmer hat bis zur Tilgung des Kredits lediglich eine Kopie.