Was ist eine Real Estate Operating Company (REOC)?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

Immobilienbetreibergesellschaften (REOCs)sind Unternehmen, die Immobilien kaufen, entwickeln, verwalten und verkaufen. REOCs sind nicht zur Ausschüttung von Dividenden verpflichtet, was bedeutet, dass sie Gewinne im Allgemeinen wieder in das Unternehmen investieren

Wichtige Erkenntnisse

  • Real Estate Operating Companies (REOCs) kaufen, entwickeln, verwalten und verkaufen Immobilien. 
  • Im Gegensatz zu REITs sind REOCs nicht verpflichtet, einen Teil des Nettoeinkommens auszuschütten. 
  • Im Vergleich zu REITs unterliegen REOCs weniger Einschränkungen hinsichtlich der Geschäftstätigkeit.
  • Im Gegensatz zu REITs unterliegen REOCs einer Doppelbesteuerung, sowohl auf Unternehmensebene als auch auf Aktionärsebene.

Definition und Beispiele von Immobilienbetreibergesellschaften

Eine Immobilienbetriebsgesellschaft ist ein Unternehmen, das gegründet wurde, um Immobilien zu kaufen, zu verwalten, zu entwickeln und zu verkaufen. Sie können öffentlich gehandelt werden oder nicht. Im Gegensatz zu REITs sind sie auch nicht verpflichtet, einen bestimmten Prozentsatz ihrer Gewinne als Dividende auszuschütten.

REOCs können andere Geschäftssegmente haben, ihr Hauptgeschäft sind jedoch Immobilien. Sie finden notleidende Immobilien oder entwickeln neue, um sie zu verkaufen oder zu verwalten, wenn der Preis stimmt. 

Notiz

Hilton Hotels war das erste Immobilienunternehmen, das 1947 in den USA gegründet wurde.

Ein weiteres Beispiel für ein in den USA ansässiges REOC ist Howard Hughes Corp. Howard Hughes Corp wurde 2010 vom REIT-Einkaufszentrumsbetreiber General Growth Properties ausgegliedert. 

Als REOC erzielt Howard Hughes den Großteil seiner Einnahmen nicht aus dem Besitz und der Vermietung von Immobilien, wie es bei vielen REITs der Fall ist. Stattdessen werden Master Planned Communities (MPCs) entwickelt. MPCs sind riesige Stadtteile, die neben Wohnraum auch Annehmlichkeiten wie Parks, Einkaufsmöglichkeiten, Tennisplätze usw. bieten. Ab 2020 verfügte Howard Hughes über mehrere MPCs

80.000 Acres, davon etwa 7.000 Acres Wohnfläche, mit deren Bebauung gerechnet wurde.

Im Gegensatz zur früheren Muttergesellschaft wollte das derzeitige Management des Unternehmens nicht, dass Howard Hughes Corp ein REIT ist. Der aktivistische Hedgefonds-Manager Bill Ackman, der auch Vorsitzender der Howard Hughes Corp. ist, sagte 2010, dass das Unternehmen sich entschieden habe, kein REIT zu werden.

Laut Ackman war die Entscheidung auf die Beschränkungen zurückzuführen, die RIETS in Bezug auf „im normalen Geschäftsverlauf zum Verkauf gehaltene Vermögenswerte, den großen Kapital- und Zeitaufwand für Entwicklungsvermögenswerte und die Tatsache, dass Investoren REITs hauptsächlich auf der Grundlage ihres ausschüttungsfähigen freien Cashflows bewerten“ zugrunde liegen.

Wie funktionieren Immobilienbetreibergesellschaften?

REOCs kaufen, verwalten und/oder entwickeln Immobilien, darunter Wohnimmobilien, Hochhaus-Gewerbeimmobilien und sogar Einkaufszentren und andere Einkaufszentren. 

Notiz

Da keine Dividendenausschüttungen erforderlich sind, können Immobilienbetreiber ihre Nettoerträge für zukünftiges Wachstum reinvestieren. 

Wie Howard Hughes Corp. entscheiden sich viele REOCs für den Unternehmenstyp, um ein aggressives Wachstum zu ermöglichen. Das Unternehmen kann sich nicht nur dafür entscheiden, Ausschüttungen zu begrenzen (oder sogar zu stornieren), es hat auch die Freiheit, sich in Geschäftsfelder zu verzweigen, die völlig außerhalb des Immobiliensektors liegen. 

Diese Freiheit kommt bei der Immobilienentwicklung zum Verkauf zum Tragen. Während es für REITs schwierig wäre, neue Immobilien zu entwickeln und zu verkaufen, können REOCs Grundstücke kaufen und bis zum richtigen Zeitpunkt darauf sitzen und dann entscheiden, welche Immobilien sie vermieten und welche sie verkaufen möchten. 

REOCs vs. REITs

Es gibt viele Ähnlichkeiten zwischen REOCs und REITs. Beides sind Anlageinstrumente für Immobilien. Sie werden beide von einem Management geleitet, das aus einem Vorstand besteht, der für den Schutz der Aktionärsinteressen verantwortlich ist. Aktionäre beider Unternehmen können über Unternehmensangelegenheiten abstimmen.

Trotz dieser strukturellen Ähnlichkeiten gibt es erhebliche Unterschiede zwischen REOCs und REITs.

REOC REIT
Kann ohne Einschränkung geschäftliche Interessen außerhalb von Immobilien haben Mehr als 75 % des Bruttoeinkommens sollten aus Immobilienaktivitäten stammen. Weitere Einschränkungen hinsichtlich der Arten von Vermögenswerten und Entwicklungen
Kein Auftrag zur Ausschüttung von Dividenden an Anleger Mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens müssen als Dividende an die Anleger gezahlt werden
REOC-Investitionen unterliegen der Doppelbesteuerung Keine Doppelbesteuerung
Kein Mandat für die Anzahl der Anleger Erfordert eine Mindestanzahl an Anlegern

Real Estate Investment Trusts besitzen und verwalten Immobilien wie REOCs, aber REITs müssen mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens als Ausschüttungen auszahlen, mindestens 75 % ihres Vermögens in Immobilien investieren und mindestens 75 % ihres Bruttoeinkommens aus Immobilien erzielen. 

Notiz

Erfüllt der REIT seine Auszahlungsquote, liegt keine Doppelbesteuerung vor.REOCs und andere C-Corporations sind mit einer Doppelbesteuerung konfrontiert: Das Nettoeinkommen des Unternehmens wird besteuert, und dann werden die Dividendenerträge des Anlegers besteuert.  

Diese steuerliche Behandlung kommt REITs zugute, da Anleger keine Doppelbesteuerung erleiden müssen und von der erforderlichen Ausschüttungsquote profitieren. Der Hauptunterschied besteht in der Flexibilität von REOCs, Nettoerträge zu reinvestieren.  Was die Analyse betrifft, werden beide Geschäftsarten auf Basis der Funds From Operation (FFO) bewertet. Da viele REOCs immer noch eine Dividende zahlen (nur nicht ganz die 90 % des Nettoeinkommens, die REITs zahlen), können auch das Dividendenrabattmodell und andere Einkommensinvestitionsanalysen verwendet werden. 

Was es für Privatanleger bedeutet

Es ist wichtig, Ihr Portfolio über verschiedene Branchen und Anlageklassen zu diversifizieren. Wenn Sie keine Immobilie kaufen möchten und eine passive Immobilieninvestition bevorzugen, stehen Ihnen zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung.

Viele Anleger diversifizieren sich über REITs in Immobilien. REOCs können eine Wachstumschance sowie Diversifizierung und Inflationsschutz bieten. Aber wägen Sie die Risiken ab und bewerten Sie Ihre finanziellen Ziele, bevor Sie investieren.