Was ist eine Räumung?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

EinVertreibungist ein rechtliches Verfahren, mit dem ein Vermieter einen Mieter von einer Immobilie verweisen kann, die der Mieter gemietet hat. Viele Räumungen erfolgen aufgrund von Verstößen gegen den Mietvertrag, beispielsweise wegen Nichtzahlung der Miete, können aber auch aus anderen Gründen erfolgen.

  • Eine Räumung ist meist die Folge von Verstößen gegen den Mietvertrag, etwa der Nichtzahlung der Miete oder illegalen Handlungen auf dem Gelände.
  • Eine Räumung kann auch erfolgen, weil der Vermieter andere Pläne mit der Immobilie hat.
  • In einigen Bundesstaaten und in einigen Fällen können Sie den Verstoß möglicherweise beheben und im Eigentum bleiben.
  • Einige Informationen aus der Räumung können in Ihre Kreditauskunft einfließen, insbesondere wenn Sie und Ihr Vermieter vor Gericht landen.

Definition und Beispiele einer Räumung

Ein Vermieter kann einen Mieter nicht ohne triftigen Grund kündigen, und der Grund muss von dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet, gesetzlich anerkannt sein. In den Mietunterlagen werden die Gründe dargelegt, aus denen Sie zur Räumung berechtigt sind. Dazu können gehören:

  • Nichtzahlung der Miete
  • Wiederholte verspätete Zahlung der Miete
  • Zu viele Menschen leben in der Residenz
  • Nutzung einer Gewerbeimmobilie als Wohnsitz
  • Untervermietung an einen anderen Mieter ohne Genehmigung
  • Verhalten, das andere Mieter stört oder belästigt
  • Ablehnung einer angemessenen und rechtmäßigen Änderung Ihrer Miete oder der Bedingungen Ihres Mietvertrags
  • Beschädigung des Eigentums
  • Nutzung des Eigentums für illegale Zwecke

Mieter werden in der Regel gekündigt, wenn sie gegen die Bedingungen ihres Mietvertrags verstoßen. Einige Gründe haben jedoch nichts mit dem Verhalten des Mieters zu tun. Sie können von der Räumung ausgeschlossen werden, wenn Ihr Vermieter die Immobilie für seinen persönlichen Gebrauch bewohnen muss oder möchte oder die Immobilie so renovieren oder grundlegend sanieren möchte, dass Sie sie nicht sicher bewohnen können.

Der Vermieter möchte das Gebäude möglicherweise abreißen oder in eine Eigentumswohnung oder eine andere Genossenschaft umwandeln. Dies bräuchte allerdings eine Genehmigung der Regierung.

Notiz

Die Gründe für eine Räumung hängen von der Art der von Ihnen gemieteten Immobilie, der Art und Weise, wie Ihr Vermieter die Nutzung dieser Immobilie zulässt, und den Räumungsgesetzen in Ihrem Bundesstaat ab.

Wie eine Räumung funktioniert

Viele Räumungsregeln sind gleich oder ähnlich, auch wenn sie je nach Bundesstaat etwas variieren können. Vermieter sind in der Regel verpflichtet, den Mietern eine schriftliche Mitteilung zu machen, um das Problem zu lösen, das den Konflikt verursacht, oder das Mietobjekt zu verlassen, bevor das gerichtliche Räumungsverfahren beginnt. In einigen Bundesstaaten ist eine Vorankündigung von nur zwei oder drei Tagen vor Beginn des Räumungsverfahrens erforderlich, während andere eine Vorankündigung von bis zu 30 Tagen verlangen.

Das Landesrecht bestimmt auch, wie lange der Vermieter vor der Einleitung eines Räumungsverfahrens kündigen muss, wenn kein formeller Mietvertrag besteht. Beispielsweise muss der Vermieter in der Regel einen Monat im Voraus kündigen, wenn Sie von Monat zu Monat vermieten.

Alternativen zur Räumung

Sie können eines von drei Dingen tun, nachdem Sie die Mitteilung über die Räumung erhalten haben. Sie können versuchen, den Verstoß oder das Problem zu „heilen“ oder zu lösen; Sie können ausziehen, bevor Sie offiziell vertrieben werden; Oder Sie können die Räumung vor Gericht anfechten, wenn Sie der Meinung sind, dass dafür ein triftiger Grund vorliegt.

Behebung des Verstoßes

Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter über das Problem und versuchen Sie, einen Deal auszuhandeln, um das Räumungsverfahren zu vermeiden, wenn Sie Ihre Miete nicht bezahlen können. Ihr Vermieter ist möglicherweise bereit, einen Zahlungsplan für Mietrückstände zu erstellen, Ihre Miete vorübergehend zu senken, verspätete Zahlungen zu akzeptieren oder auf andere Weise einen Plan auszuarbeiten, der für Sie beide funktioniert.

Sie können auch nach lokalen Agenturen oder Regierungsorganisationen suchen, die Unterstützung bei der Mietzahlung anbieten. Diese Arten von Hilfe sind in der Regel vorübergehender Natur, können aber ausreichen, um Ihnen bei der Finanzierung zu helfen und einer Zwangsräumung zu entgehen.

Bei einigen Verstößen gegen den Mietvertrag erhalten Sie möglicherweise eine Aufforderung zur Beseitigung oder Kündigung. Dies bedeutet, dass Sie die Möglichkeit haben, den Verstoß innerhalb einer festgelegten Anzahl von Tagen zu beheben, um einen Auszug oder eine Zwangsräumung zu vermeiden. Die Abhilfe wäre zum Beispiel die sofortige Zahlung der gesamten Miete, die Sie schulden, wenn Ihnen wegen Nichtzahlung der Miete die Räumung droht. Ihr Mitbewohner müsste ausziehen, wenn Sie ohne Erlaubnis an einen Mitbewohner untervermieten würden.

Sie müssen wahrscheinlich auch die Kosten für etwaige Gebühren tragen, die dem Vermieter entstehen, um die Klage beim Gericht einzureichen, was normalerweise erforderlich ist.

Notiz

Besorgen Sie sich stets eine schriftliche Bestätigung, dass Sie dies getan haben, wenn Sie das Problem beheben, nachdem Sie innerhalb der in der Mitteilung genannten Frist eine Abhilfe- oder Kündigungsmitteilung erhalten haben. Möglicherweise müssen Sie dies vor Gericht als Beweismittel vorlegen, wenn Sie trotzdem vorgeladen werden.

In einigen Bundesstaaten dürfen Vermieter Ihnen eine „bedingungslose Kündigung“ zukommen lassen. Das bedeutet, dass Sie nicht die Möglichkeit haben, in der Immobilie zu bleiben, selbst wenn Sie den Verstoß beheben können.

Andere Bundesstaaten gestatten bei manchen Verstößen eine bedingungslose Kündigung, bei anderen jedoch nicht. Beispielsweise müssen Sie die geschuldete Miete bezahlenUndSie müssen ausziehen oder werden vertrieben, wenn Sie eine bedingungslose Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete erhalten. Sie haben nicht die Möglichkeit, die Miete zu bezahlen und zu bleiben.

Möglicherweise erhalten Sie eine bedingungslose Kündigung, wenn Ihnen wegen Belästigungen wie der Belästigung anderer Mieter oder wegen illegaler Aktivitäten wie der Herstellung oder dem Verkauf von Drogen auf dem Grundstück eine Räumung droht.

Auszug vor der Räumung

Ihre andere Möglichkeit besteht darin, einfach auszuziehen und das gerichtliche Räumungsverfahren ganz zu vermeiden, wenn Sie entweder eine Kündigungsmitteilung oder eine bedingungslose Kündigungsmitteilung erhalten. Sie müssen jedoch weiterhin Miete und Gebühren bezahlen, die Ihrem Vermieter noch zustehen. Wenn Sie einfach gehen, aber nicht zahlen, könnten Sie vor ein Zivilgericht verklagt werden oder Ihre Schulden werden einem Inkassobüro übergeben.

Vor Gericht gehen

Ihr Vermieter wird vor Gericht ein Räumungsverfahren gegen Sie einleiten, wenn Sie nicht innerhalb der in der Kündigung genannten Frist ausziehen oder das Problem lösen, das zu Ihrer Räumung geführt hat. Sie können die Räumung auch vor Gericht anfechten, wenn Sie der Meinung sind, dass die Räumung ungerechtfertigt erfolgt.

Notiz

Sie müssen auf jede gerichtliche Vorladung reagieren, auch wenn Sie bereits aus der Immobilie ausgezogen sind oder das Problem, das zur Einreichung der Räumungsklage geführt hat, auf andere Weise gelöst haben. Sie sollten eine Benachrichtigung vom Gericht erhalten, wenn Ihr Vermieter die Räumungsklage abgesagt oder zurückgezogen hat, aber Sie sollten erscheinen, wenn Sie dies nicht tun.

Der Richter wird entweder zugunsten von Ihnen oder dem Vermieter entscheiden. Sie müssen innerhalb einer vom Gericht festgelegten Frist ausziehen, die von Ihnen geschuldete Miete bezahlen und alle Anwaltskosten zurückzahlen, die Ihnen das Gericht auferlegt, wenn der Richter zugunsten Ihres Vermieters entscheidet.

Welche Strafen gibt es bei einer Räumung? 

Informationen zur Räumung können in Ihrer Kreditauskunft auftauchen, auch wenn die Räumung selbst dort nicht direkt aufgeführt ist. Das Gericht erlässt dem Vermieter ein Urteil gegen Sie, wenn der Richter zu seinen Gunsten entscheidet. Dieses Urteil ist öffentlich bekannt, und öffentliche Aufzeichnungen können in einigen Verbraucherberichten erscheinen.

Ein gegen Sie gerichtetes Urteil wird es in Zukunft schwieriger machen, eine Miete zu erhalten. Es kann auch Ihre Chancen auf eine Genehmigung für eine Kreditkarte oder einen Kredit beeinträchtigen.

Notiz

Jedes Unternehmen, das Ihre Bonitätsauskunft prüft, kann vernünftigerweise davon ausgehen, dass Sie vertrieben wurden, wenn einer Immobilienverwaltungsgesellschaft aufgrund einer öffentlichen Verbraucherauskunft ein Urteil erteilt wurde.

Ihre Kreditwürdigkeit wird durch die Einziehung unbezahlter Miet- und Gerichtsgebühren, die Sie schulden, beeinträchtigt. Diese Schulden können in Ihrer Kreditauskunft auftauchen und Ihren Score senken.

Wie die meisten anderen Arten negativer Informationen können Daten im Zusammenhang mit einer Räumung bis zu sieben Jahre lang in Ihrer Kreditauskunft verbleiben. Die Räumung kann bis zum Ablauf der Verjährungsfrist angezeigt werden, wenn die Verjährungsfrist für unbezahlte Urteile in Ihrem Bundesstaat mehr als sieben Jahre beträgt.

Notiz

Bezahlen Sie Ihre Schulden aus dem Urteil, sobald Sie es sich leisten können. Dadurch wird es zwar nicht aus Ihrer Kreditauskunft entfernt, aber es kann Ihre Chancen auf einen Mietvertrag in der Zukunft verbessern, insbesondere im Laufe der Zeit.

Ihre Kreditwürdigkeit kann auch dann beeinträchtigt sein, wenn Sie umziehen, bevor die Räumung vor Gericht geht. Der Vermieter kann ein Inkassobüro beauftragen oder Sie vor ein Bagatellgericht bringen, wenn Sie noch Miete oder Gebühren schulden. Dies erscheint in Ihrer Kreditauskunft und beeinträchtigt Ihre Kreditwürdigkeit.

Einige Vermieter wenden sich an Mieterüberprüfungsdienste wie RentBureau von Experian oder SmartMove von TransUnion. Eine Überprüfung bei einem dieser Dienste wird Ihre Räumungsakte offenbaren, auch wenn in Ihrer Kreditauskunft möglicherweise nicht ausdrücklich „Räumung“ steht.