Was ist eine Hypothekenpipeline?

Definition

Die Hypothekenpipeline bezieht sich auf Kreditanträge, die initiiert und potenziellen Hauskäufern angeboten, aber noch nicht abgeschlossen wurden.

Die Hypothekenpipeline bezieht sich auf Kreditanträge, die initiiert und potenziellen Hauskäufern angeboten, aber noch nicht abgeschlossen wurden. Die Anzahl der Kredite, die ein bestimmter Hypothekengeber auf diese Weise aussteht, ist von Bedeutung, da der Käufer im Rahmen der Kreditbedingungen häufig eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum erhält. 

Ein Kreditgeber muss die häufigen Zinsänderungen des Marktes im Laufe der Zeit mit der Notwendigkeit in Einklang bringen, weiterhin Kredite zu vergeben, um sein Geschäft voranzutreiben. Um die Faktoren zu verstehen, die die Fähigkeit eines Hypothekengebers beeinflussen, neue Kredite in der Pipeline zu halten, muss man sich mit der Struktur des primären und sekundären Hypothekenmarktes vertraut machen. Obwohl diese Märkte komplex sind, sind sie ein Hauptgrund dafür, dass sich so viele Menschen in den USA für einen Wohnungsbaukredit qualifizieren können.

Wenn Sie mehr darüber erfahren, wie diese Pipeline funktioniert und was Kreditgeber zu einem bestimmten Zeitpunkt in Betracht ziehen, können Sie besser verstehen, was mit Ihrem Kreditantrag passiert, wenn Sie ein Haus kaufen und eine Hypothek beantragen möchten.

Definition und Beispiele von Hypothekenpipelines

Hypothekenpipelines beziehen sich eigentlich auf einige verschiedene „Pools“ potenzieller Kredite. Wie viele Kredite sich in jedem dieser Pools befinden, hat Einfluss darauf, wie ein Hypothekengeber seine Arbeit verrichtet. 

„Es gibt eine Lead-Pipeline, eine Pipeline für aktive Kredite oder eine Pipeline für geschlossene Kredite – das ist der gesamte Querschnitt von Krediten in verschiedenen Phasen des Hypothekenkredit-Lebenszyklus. Die Hypotheken-Pipeline umfasst alle Kredite, an denen Kreditsachbearbeiter zu jedem Zeitpunkt aktiv arbeiten“, sagte Tabitha Mazzara, Betriebsleiterin bei MBANC, per E-Mail an Swip Health.

Die gesperrte Pipeline enthält Hypotheken, die, wie Mazzara sagte, so weit fortgeschritten sind, dass Offenlegungen oder „Formulare, die alle Einzelheiten zu den Bedingungen, Zahlungen und Kosten des Hypothekendarlehens enthalten“ unterzeichnet werden.

Zu diesem Zeitpunkt akzeptieren viele Kreditnehmer eine Zinsbindung für 30 bis 60 Tage, es sei denn, die Zinssätze scheinen bald zu sinken, sodass sie Zeit haben, ein Haus zum Kauf zu finden und mit dem Abschluss fortzufahren, ohne sich über Änderungen ihres Zinssatzes Gedanken machen zu müssen. 

• Alternativer Name: aktive Kreditpipeline, gesperrte Pipeline

Hier ist ein vereinfachtes Beispiel der Pipeline für gesperrte Hypotheken: Drei Kreditnehmer qualifizieren sich alle für Kredite am selben Tag und der Kreditgeber bietet ihnen jeweils eine Hypothek mit einem effektiven Jahreszins (APR) von 4,5 % an, für die jeder Kreditnehmer eine 60-tägige Sperre akzeptiert, während er einen Hauskauf abschließt. 

Diese drei Kredite sind noch nicht abgeschlossen und finanziert, aber der Hypothekengeber muss sie bei der Auswahl zukünftiger Kreditnehmer berücksichtigen, da er irgendwann in der Lage sein muss, den Kreditnehmern die Kredite zu diesen Konditionen zu gewähren, es sei denn, diese lehnen den Kredit offiziell ab. Wenn die Zinssätze morgen auf 3,5 % fallen, profitiert der Kreditgeber voraussichtlich von dem höheren Festzinssatz. Wenn die Zinssätze jedoch auf 5 % steigen, muss der Kreditgeber erkennen, dass er Kredite mit niedrigeren Zinssätzen in der Pipeline hat, und dies berücksichtigen, wenn er andere Kredite anbietet. 

So funktioniert die Hypothekenpipeline

Das Verständnis der Bedeutung der Hypothekenpipeline beginnt mit der grundlegenden Beobachtung, dass kein Kreditgeber über unendlich viel Geld verfügt, das er an qualifizierte Kreditnehmer verteilen kann. Kreditgeber müssen jederzeit dafür sorgen, dass ihr Kapital für sie arbeitet, sodass selbst ein sehr kreditwürdiger Kreditnehmer sich an sie wenden und abgewiesen werden könnte, weil der Kreditgeber zu viele ausstehende Kredite hat. 

Dieses Problem wurde durch den sogenannten Sekundärhypothekenmarkt gemildert. Kreditnehmer agieren auf dem primären Hypothekenmarkt, wo ihnen ein Kreditgeber direkt einen Kredit anbietet, den sie annehmen und mit der Rückzahlung beginnen. Dieses Darlehen kann jedoch auf dem Sekundärmarkt verkauft werden. 

Die staatlich geförderten Unternehmen Fannie Mae und Freddie Mac kaufen beispielsweise viele Wohnungsbaudarlehen und bündeln sie in einem Anlageprodukt namens Mortgage-Backed Securities. Wie Aktien oder Anleihen handelt es sich hierbei um investierbare Wertpapiere, die auf der Grundlage der für die Kredite erhobenen Zinsen eine konstante Rendite liefern. Diese Wertpapiere gelten aufgrund der strengen Zeichnungsrichtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac, die die Kreditqualität der garantierten Kredite bewerten, als sichere Anlage, sodass große institutionelle Anleger wie Pensionsfonds sie als Teil ihrer Portfolios haben möchten.

All dies bedeutet, dass sich ein primärer Kreditgeber nicht so viele Sorgen darüber machen muss, dass ihm das Geld für Kredite ausgeht, da er Kredite vergeben und diese dann sofort an den Sekundärmarkt verkaufen kann. Dadurch wird wiederum die Kreditvergabekraft frei. Doch auch wenn ein Kreditgeber Kredite schnell nach der Vergabe verkauft, möchte er nicht mit mehr ausstehenden Krediten stecken bleiben, als ihm Geld zur Verfügung steht, oder mit zu viel Bargeld und nicht genügend Krediten im Prozess stecken bleiben. Dieses Gleichgewicht ist ein wesentlicher Grund dafür, warum Hypothekenpipelines eine Schlüsselkennzahl sind. 

Eine zusätzliche Komplexitätsquelle für die Hypothekenpipeline entsteht, wenn zinsgebundene Kredite aus irgendeinem Grund nicht vergeben oder abgeschlossen werden. Kreditgeber möchten die Umstände und die Häufigkeit dieses Ereignisses, das sie „Fallout“ nennen, verstehen, um Kredite in angemessener Höhe anbieten zu können.

Was die Hypothekenpipeline für Ihren Antrag bedeutet

Daten aus der Hypothekenpipeline verändern viele Dinge für Hypothekengeber. Wenn Kreditgeber beispielsweise einen enormen Anstieg der Hypothekenanträge in ihren Pipelines verzeichnen würden, könnte dies einer von vielen Indikatoren dafür sein, dass die Zinssätze steigen werden, um mit der gestiegenen Nachfrage Schritt zu halten. 

Auch die Hypothekenpipeline gewinnt an Bedeutung, wenn die Gesamtwirtschaft im Wandel ist. „In Zeiten der Volatilität müssen Kreditgeber mit den von ihnen angegebenen Zinssätzen vorsichtig sein, da diese sich schnell ändern können“, sagte Mazzara. 

Bedenken Sie dies, wenn es zu Verzögerungen bei der Abwicklung Ihres Hypothekendarlehens kommt. Hinter den Kulissen kann es Herausforderungen geben, die sich auf die Fähigkeit eines bestimmten Kreditgebers auswirken, Ihnen eine Hypothek zu gewähren, die nicht direkt mit Ihnen und Ihren Qualifikationen zusammenhängt. Es erklärt auch, warum Sie nach Ablauf Ihrer Sperre ein neues Zinsangebot einholen müssen, wenn Sie zu diesem Zeitpunkt noch kein Haus gekauft haben; Für die meisten Kreditgeber ist es einfach zu riskant, Sperren auf unbestimmte Zeit zu verlängern.