Was ist eine Festhypothek?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

AFesthypothekist ein Wohnungsbaudarlehen, bei dem sich der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens nicht ändert. Der Zinssatz liegt leicht über dem Zinssatz der Staatsanleihen zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Daran wird sich auch dann nichts ändern, wenn sich die Renditen der Staatsanleihen ändern.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Festhypothek ist ein Wohnungsbaudarlehen, bei dem der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens gleich bleibt.
  • Festhypotheken gibt es oft als herkömmliche Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren oder als Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Eine 5/1-Hypothek mit variablem Zinssatz hat jedoch auch einen festen Zinssatz für die ersten fünf Jahre der Kreditlaufzeit.
  • Festhypotheken sind über Banken, Kreditgenossenschaften oder Hypothekengeber sowie über die FHA und das Department of Veterans Affairs erhältlich.

Was ist eine Festhypothek?

Eine Festhypothek ist ein Darlehen, bei dem der Zinssatz während der gesamten Darlehenslaufzeit gleich bleibt. Die Zinsen sind die Zinsen, die der Kreditgeber dafür berechnet, dass er Ihnen das Geld leiht. Die monatliche Zahlung dient auch der Rückzahlung des Darlehensbetrags – das ist der Betrag, den Sie geliehen haben.

Notiz

Ihre monatliche Hypothekenzahlung kann auch Grundsteuern, Hausratversicherungen oder Hypothekenversicherungen umfassen. Ihre Zahlung erhöht sich nur, wenn diese Kosten steigen.

Festhypotheken können entweder herkömmliche Darlehen oder Darlehen sein, die von der Federal Housing Authority (FHA) oder dem Department of Veterans Affairs garantiert werden. 

So funktioniert eine Festhypothek

Die monatliche Zahlung entspricht dem Zinssatz multipliziert mit dem Kapital plus einem kleinen Prozentsatz des Kapitals selbst. Der Prozess der Rückzahlung des Darlehens über einen längeren Zeitraum wird als Amortisation bezeichnet. Da jeden Monat ein Teil des Kapitals abbezahlt wird, ist auch die Zinszahlung auf das verbleibende Kapital etwas geringer. Dadurch fließt jeden Monat ein größerer Teil Ihrer monatlichen Zahlung dem Kapital zu.

Mit anderen Worten: Der größte Teil der monatlichen Zahlung wird zu Beginn des Darlehens für die Zinsen verwendet. Gegen Ende geht das meiste davon an den Schulleiter. Sehen Sie mit unserem Kredittilgungsrechner, wie weit Ihre monatlichen Zahlungen im Laufe der Zeit zur Zahlung der Zinsen und zur Rückzahlung des Kapitalbetrags beitragen.

Wie Zinssätze ermittelt werden

Der Zinssatz liegt in der Regel nur wenig über der Rendite der 30-jährigen Staatsanleihe zum Zeitpunkt der Begebung der Hypothek. Anleger kaufen Hypotheken auf dem Sekundärmarkt, wenn sie nach etwas suchen, das eine höhere Rendite als Staatsanleihen bietet, ohne zu viel Risiko mit sich zu bringen. Auf diese Weise wirken sich Schatzanweisungen auf die Hypothekenzinsen aus.

Seit 1985 sind die Zinssätze allgemein rückläufig. Ein Grund dafür ist, dass die Federal Reserve die Inflation seitdem unter Kontrolle gehalten hat. Das hat zu niedrigen Zinssätzen für Staatsanleihen geführt. Infolgedessen liegen die Zinssätze für 30-jährige Festhypotheken seit März 2002 unter 7 %. Stand: 11. September 2020 beträgt der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken 2,86 %, was ein Allzeittief ist.

Die folgende Grafik veranschaulicht die Zinsveränderung zwischen 15-jährigen und 30-jährigen Festhypotheken vom Jahr 2000 bis heute.

Notiz

Auch wenn die durchschnittlichen Hypothekenzinsen im September 2020 auf einem Allzeittief sind, ist es wichtig zu bedenken, dass der Zinssatz, den Sie für Ihre spezifische Hypothek erhalten, auf Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrem Einkommen und anderen finanziellen Details basiert.

Arten von Festhypotheken

Es gibt drei Arten von Festhypotheken.

5/1 Hypothek mit variablem Zinssatz

Eine 5/1-Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) beginnt mit einer fünfjährigen Festhypothek. Nach den ersten fünf Jahren variiert sie dann je nach aktuellem Zinsniveau.

Notiz

Einige Hypothekenmakler verkaufen Ihnen eine sogenannte Festhypothek, bei der der Zinssatz nur für die ersten fünf Jahre festgelegt ist. Erkundigen Sie sich unbedingt, wie hoch der Zinssatz nach Ablauf dieser Frist sein wird.

Der Vorteil besteht darin, dass der anfängliche Zinssatz niedriger ist als bei einer 30-jährigen Hypothek. Der Nachteil ist, was nach fünf Jahren passiert. Abhängig von den aktuellen Zinssätzen könnte Ihr Zinssatz schnell steigen. Dies kann ein gutes Darlehen sein, wenn Sie planen, innerhalb von fünf Jahren zu verkaufen, oder wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen sinken werden. 

15-jährige Hypothek

Eine 15-jährige Festhypothek hat einen festen Zinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit von 15 Jahren. Für Hausbesitzer kann es attraktiv sein, da Sie mit jeder Zahlung einen größeren Teil des Kapitals abbezahlen. Das bedeutet, dass Sie den Kapitalbetrag schneller abbezahlen können als bei einem herkömmlichen Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Außerdem bauen Sie schneller Eigenkapital auf.

Andererseits haben Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 Jahren höhere monatliche Raten. Aus diesem Grund besteht ein etwas höheres Ausfallrisiko, wenn Ihr Einkommen sinkt.

30-jährige Hypothek

Eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren ist das günstigste herkömmliche Darlehen. Die monatliche Rate ist niedriger als bei einem Kredit mit einer Laufzeit von 15 Jahren, da die Rückzahlung über 30 Jahre verteilt ist. Dies kann ein guter Kredit sein, wenn Sie planen, längere Zeit in Ihrem Haus zu bleiben. Es ist auch gut für Familien mit geringerem Einkommen, da es ihnen ermöglicht, ein Haus zu geringeren monatlichen Kosten zu kaufen.

Konforme Kredite

Für vertragskonforme Darlehen gibt es einen von der Bundesregierung festgelegten Höchstbetrag. Der Staat versichert sie entweder über Freddie Mac oder Fannie Mae. Daher können sie etwas günstiger sein als fehlerhafte Kredite.

FHA-Darlehen

FHA-Hypotheken werden von der Federal Housing Administration reguliert und versichert. Kreditnehmer können eine schlechtere Kreditwürdigkeit haben und weniger für die Anzahlung zahlen als bei einem herkömmlichen Kredit.

Alternativen zu Festhypotheken

Zu den Alternativen zu einer Festhypothek gehören Hypotheken mit variablem Zinssatz, bei denen sich der Zinssatz im Laufe der Zeit ändern kann, oder ein zinsloses Darlehen, bei dem die Abschlusskosten tatsächlich in das Darlehen selbst einfließen. Bei letzterem könnten Sie über die Laufzeit des Darlehens mehr zahlen, da Sie Zinsen auf die Abschlusskosten zahlen. Sie könnten mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz auch mehr bezahlen, wenn der Zinssatz nach der Festzinsperiode steigt. Wenn der Zinssatz jedoch sinkt, könnten Sie letztendlich Geld bei Ihren monatlichen Zahlungen sparen.

Vor- und Nachteile von Festhypotheken

Vorteile

  • Die monatliche Zahlung bleibt gleich, es sei denn, Steuern oder Versicherungen steigen

  • Sie zahlen jeden Monat einen Teil des Darlehensbetrags ab

  • Schützt Sie vor zukünftigen Zinserhöhungen

Nachteile

  • Der Zinssatz kann höher sein als bei Hypotheken mit variablem Zinssatz

  • Sie zahlen den Kapitalbetrag langsamer ab als bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz

  • Möglicherweise zahlen Sie höhere Abschlusskosten

Vorteile erklärt

Der Vorteil der Festhypothek besteht darin, dass die Zahlung jeden Monat gleich ist. Diese Vorhersehbarkeit erleichtert die Planung Ihres Budgets. Sie müssen sich keine Sorgen über zukünftige höhere Zahlungen machen, wie dies bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz der Fall wäre. Sie zahlen jeden Monat einen kleinen Teil des Kapitals ab. Das erhöht automatisch Ihr Eigenheimkapital. Der einzige Grund, warum sich Ihre monatliche Zahlung erhöhen könnte, besteht darin, dass Sie Ihre Immobiliensteuern über Ihre monatliche Hypothekenzahlung zahlen und die Steuern steigen oder Ihre Hausratversicherung steigt.

Sie können zusätzliche Zahlungen leisten, um Ihr Kapital früher abzubezahlen. Bei den meisten Festzinsdarlehen gibt es keine Vorfälligkeitsentschädigung. Es kann sich auch um ein großartiges Darlehen handeln, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinssätze in den nächsten Jahren steigen werden. Das liegt daran, dass Ihr Zinssatz festgelegt ist und sich nicht ändert, es sei denn, Sie entscheiden sich für eine Refinanzierung.

Nachteile erklärt

Der Nachteil einer Hypothek mit festem Zinssatz besteht darin, dass der Zinssatz höher sein kann als bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz oder einem Darlehen ohne Zinssatz. Das verteuert es, wenn die Zinsen in Zukunft gleich bleiben oder sinken.

Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass Sie den Kapitalbetrag langsamer zurückzahlen als bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz. Die Zahlungen in den ersten Jahren fließen hauptsächlich in die Zinsen. Daher sind diese nicht gut, wenn Sie planen, Ihr Haus innerhalb von fünf bis zehn Jahren zu verkaufen.

Außerdem kann es schwierig sein, sich für ein Darlehen mit festem Zinssatz zu qualifizieren, und Sie zahlen möglicherweise höhere Abschlusskosten als für ein Darlehen mit variablem Zinssatz. Beides liegt daran, dass Banken Geld verlieren könnten, wenn die Zinsen steigen. Das ist ein großes Risiko, das sie bei einem Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren eingehen müssen, weil die Banken dafür bezahlt werden wollen, dieses Risiko abzudecken. Wenn Sie planen, innerhalb von fünf Jahren oder weniger umzuziehen, ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz möglicherweise die bessere Lösung.

So erhalten Sie eine Festhypothek

Sie können bei fast jeder Bank, jeder Kreditgenossenschaft oder jedem Hypothekengeber eine Festhypothek beantragen. Am besten vergleichen Sie die Tarife verschiedener Unternehmen. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) verfügt über ein großartiges Tool, mit dem Sie die Zinssätze erkunden können. Sie sollten auch Gebühren, Punkte und Abschlusskosten vergleichen. Prüfen Sie auch, ob eine Hypothekenversicherung erforderlich ist.

Bitten Sie zu Ihrem eigenen Schutz um eine qualifizierte Hypothek. Es schützt Sie vor gefährlichen Merkmalen wie negativen Amortisationen, Ballonzahlungen sowie überschüssigen Punkten und Gebühren.