Was ist eine Eventualverbindlichkeit in einem Immobilienvertrag?

AKontingenzist eine Bestimmung in einem Immobilienvertrag, die den Vertrag für den Fall, dass ein bestimmtes Ereignis eintritt, ungültig macht. Betrachten Sie es als eine Ausweichklausel, die unter bestimmten Umständen verwendet werden kann. Manchmal wird es auch als Zustand bezeichnet.

Wie Eventualverbindlichkeiten in Immobilien funktionieren

In einem Kaufvertrag zwischen zwei Parteien können eine Reihe von Klauseln aufgeführt sein, die erfüllt sein müssen, damit der Immobilienverkauf stattfinden kann. Wenn eine der Eventualverbindlichkeiten nicht erfüllt wird, kann die betreffende Partei ohne finanzielle oder rechtliche Konsequenzen vom Geschäft zurücktreten. 

Arten von Immobilien-Unfallverbindlichkeiten

Es gibt viele verschiedene Arten von Eventualklauseln bei Immobilientransaktionen, wobei einige häufiger vorkommen als andere.

Eventuelle Hypothekengenehmigung 

In einem Vertrag wird in der Regel festgelegt, dass die Transaktion nur dann abgeschlossen wird, wenn die Hypothek des Käufers mit im Wesentlichen denselben Bedingungen und Nummern wie im Vertrag genehmigt wird.Mit anderen Worten: Wenn im Vertrag eine Anzahlung von 30 Prozent und ein herkömmlicher Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren vorgesehen sind, sollte dies vom Kreditgeber genehmigt werden. Normalerweise passiert das, obwohl einem Käufer manchmal ein anderes Angebot angeboten wird und sich die Bedingungen ändern.

Die Art des Darlehens, beispielsweise VA oder FHA, kann ebenfalls im Vertrag festgelegt werden. Dies könnten auch die Bedingungen für die Hypothek sein. Beispielsweise könnte es eine Klausel geben, die besagt: „Dieser Vertrag setzt voraus, dass der Käufer erfolgreich ein Hypothekendarlehen zu einem Zinssatz von 6 Prozent oder weniger erhält.“ Das heißt, wenn die Zinssätze plötzlich steigen und eine 6-Prozent-Finanzierung nicht mehr verfügbar ist, wäre der Vertrag weder für den Käufer noch für den Verkäufer mehr bindend.

Versicherungsgenehmigung 

Ein Käufer würde ein Haus nicht abschließen wollen – und der Kreditgeber würde es definitiv nicht abschließen –, wenn der Käufer nicht in der Lage wäre, eine Hausratversicherung abzuschließen. Aus diesem Grund beinhalten die meisten Verträge einen Versicherungsschutz.

Der Käufer sollte sofort eine Versicherung beantragen, um die Fristen für die Rückerstattung des Betrags einzuhalten, wenn das Haus aus irgendeinem Grund nicht versichert werden kann. Manchmal können frühere Ansprüche wegen Schimmel oder anderen Problemen dazu führen, dass es schwierig wird, eine bezahlbare Police für eine Immobilie zu bekommen.

Bewertungskontingenz 

Eine Bewertungsvoraussetzung ermöglicht es dem Käufer, vom Geschäft zurückzutreten, wenn die Bewertung niedriger ausfällt als der Verkaufspreis. Sollte der Schätzwert niedriger ausfallen, könnte eine erneute Verhandlung notwendig werden, um zu sehen, ob der Verkäufer den Preis senkt, um die Differenz auszugleichen. Auf einem Verkäufermarkt kann sich der Käufer dafür entscheiden, auf die Eventualverbindlichkeit zu verzichten oder die Differenz in bar zu zahlen, da ein Kreditgeber nicht mehr als den Wert des Hauses leihen kann. Kann keine Einigung erzielt werden, kann dieser Umstand zur Nichtigkeit des Vertrages führen.

Einsendeschluss 

Der Abschluss der Transaktion hängt in der Regel davon ab, dass sie spätestens zu einem bestimmten Datum abgeschlossen wird. Nehmen wir an, der Kreditgeber des Käufers hat ein Problem und kann die Hypothekenmittel nicht bis zum im Vertrag genannten Abschluss-/Finanzierungstermin bereitstellen. 

Technisch gesehen kann der Verkäufer zurücktreten, obwohl die Frist normalerweise nur verlängert wird. Wenn der Verkäufer jedoch ein anderes, höheres Angebot in den Startlöchern hat, möchte er möglicherweise die Eventualverbindlichkeit durchsetzen und sie als Möglichkeit nutzen, aus der aktuellen Vereinbarung auszusteigen und das bessere Angebot anzunehmen.

Inspektionsentdeckungen 

Einige Immobiliengeschäfte können davon abhängig sein, dass der Käufer die Immobilie „so wie sie ist“ akzeptiert. Bei Zwangsvollstreckungsgeschäften kommt es häufig vor, dass die Immobilie abgenutzt oder vernachlässigt wurde. 

Häufiger gibt es jedoch verschiedene inspektionsbezogene Eventualverbindlichkeiten mit festgelegten Fälligkeitsterminen und Anforderungen. Diese ermöglichen es dem Käufer, neue Bedingungen oder Reparaturen zu verlangen, wenn bei der Inspektion bestimmte Probleme mit der Immobilie festgestellt werden – und vom Geschäft zurückzutreten, wenn diese nicht eingehalten werden.Der Verkäufer kann diese Bedingungen dann entweder akzeptieren oder ablehnen; Eine Ablehnung würde auch zur Vertragskündigung führen, es sei denn, der Käufer antwortet mit einem anderen Widerspruch.

Zufriedenstellender Durchlauf 

Oft gibt es eine Klausel, die besagt, dass die Transaktion nur dann abgeschlossen wird, wenn der Käufer mit einer abschließenden Besichtigung der Immobilie zufrieden ist (oft am Tag vor dem Abschluss). Es soll sichergestellt werden, dass die Immobilie seit Vertragsabschluss keinen Schaden erlitten hat, oder dass eine ausgehandelte Lösung für die bei der Inspektion aufgedeckten Probleme durchgeführt wurde.

Verkauf eines weiteren Eigenheims 

Manchmal ist der Käufer nur dann in der Lage, den Kaufvertrag abzuschließen, wenn er Mittel aus dem Verkauf seines jetzigen Eigenheims erhalten kann, der in der Regel zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für das neue Eigenheim vertraglich vereinbart ist. Deshalb macht er den neuen Deal von der erfolgreichen Fertigstellung seines alten Standorts abhängig.Ein Verkäufer, der diese Klausel akzeptiert, hängt möglicherweise davon ab, wie sicher er ist, andere Angebote für seine Immobilie zu erhalten.

Das Fazit

Es ist normal, dass in den meisten Immobilienverträgen und -transaktionen eine Reihe von Eventualverbindlichkeiten auftauchen. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer können für nahezu alles eine Bedingung vorschlagen; Es ist alles Teil des Hin- und Herverhandelns. Dennoch sind einige Eventualverbindlichkeiten standardmäßiger als andere und erscheinen in nahezu jedem Vertrag. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs)