Was ist ein Steuerverkauf?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

Ein Steuerverkauf liegt vor, wenn rückständige Steuern ein Pfandrecht an einer Immobilie bilden. Die Steuerbehörde verkauft dann entweder das Pfandrecht oder die Urkunde an der Immobilie auf dem öffentlichen Markt. Der Verkauf kann ein Verkauf einer Steuerurkunde oder ein Verkauf eines Steuerpfandrechts sein.

Wichtige Erkenntnisse

  • Steuerverkäufe liegen vor, wenn Eigentümer die geschuldete Grundsteuer nicht zahlen und eine staatliche Stelle ihre Immobilie zum Verkauf anbietet, um diese Schulden einzutreiben.
  • Steuerverkäufe lösen in der Regel eine Rückzahlungsfrist aus, die dem Immobilieneigentümer die Möglichkeit gibt, seine Steuern zu zahlen und die Immobilie zurückzufordern.
  • Der Verkauf von Steuerurkunden bezieht sich auf den Verkauf der tatsächlichen Immobilie, während sich der Verkauf von Steuerpfandrechten auf den Kauf eines Steuerpfandrechts bezieht, das auf die Immobilie erhoben wurde. Wenn der Hausbesitzer das Pfandrecht nicht begleicht, kann dies zur Zwangsvollstreckung führen.

Definition und Beispiele für Steuerverkäufe

An den meisten Standorten in den USA müssen Sie regelmäßig Grundsteuern zahlen, wenn Sie Immobilien besitzen. Sie werden manchmal als Immobiliensteuern bezeichnet. Ihre Immobilie kann auf dem öffentlichen Markt verkauft werden, wenn Sie nicht rechtzeitig den entsprechenden Betrag an Grundsteuern an die Regierung abführen. Dies wird als Steuerverkauf bezeichnet.

Steuerverkäufe können auch dann erfolgen, wenn Einzelpersonen oder andere Unternehmen ihre Steuern nicht an den Internal Revenue Service (IRS) zahlen. Der IRS kann das Eigentum eines Steuerzahlers in einem als Abgabe bezeichneten Verfahren beschlagnahmen und eine Steuerauktion durchführen.

Notiz

Die Steuerverkaufsregeln variieren je nach Bundesstaat. Klären Sie daher unbedingt, wie die Regeln in Ihrer Region angewendet werden.

Nehmen wir an, Sie besitzen ein Haus in New Jersey. Sie schulden auf dieses Haus pro Jahr Grundsteuer in Höhe von 6.000 US-Dollar, zahlbar in vier vierteljährlichen Raten. Aufgrund finanzieller Schwierigkeiten sind Sie nicht in der Lage, diese Zahlungen zu leisten.

Der Bundesstaat New Jersey wird letztendlich die Steuern einziehen, die Sie nie gezahlt haben, indem Sie eine Steuerverkaufsbescheinigung für die Immobilie verkaufen. Die Urkunde begründet ein Pfandrecht an der Wohnung. Wenn jemand die Steuerverkaufsbescheinigung erwirbt, könnte er ein Zwangsvollstreckungsverfahren für die Immobilie einleiten, obwohl er dafür zwei Jahre warten muss. Nach zwei Jahren könnten sie die Zwangsvollstreckung durchführen und die Immobilie besitzen.

So funktioniert ein Steuerverkauf 

Als Hausbesitzer, der nicht in der Lage ist, Grundsteuern zu zahlen, behalten Sie in der Regel das Recht, die Bescheinigung für eine Weile nach dem Verkauf „einzulösen“. Sie können das Pfandrecht an Ihrer Immobilie vor der Zwangsvollstreckung effektiv zurückkaufen, indem Sie die von Ihnen geschuldeten Steuern zuzüglich etwaiger Strafen und Zinsen zahlen.Der genaue Prozess kann je nach Gerichtsbarkeit variieren.

Die meisten Steuerbehörden sehen auch Fristen für das „Rücknahmerecht“ vor der Urkunde oder ein Pfandrecht an der verkauften Immobilie vor.Die Urkunde oder das Pfandrecht würde nur verkauft, wenn Sie die geschuldeten Steuern nicht innerhalb einer bestimmten Frist überwiesen hätten.

In der Regel wird das Verwaltungsorgan die Immobilie versteigern. Das anfängliche Mindestgebot ist häufig der Betrag der säumigen Steuern zuzüglich Zinsen.Wenn zum Beispiel im Falle einer säumigen Steuerrechnung in Höhe von 6.000 US-Dollar in New Jersey der Zinssatz 6 % betragen würde und die Zinsen monatlich anfallen würden, würden Sie nach einem Monat mindestens 6.360 US-Dollar schulden.

Wenn Sie bei einem Steuerverkauf auf der Bieterseite stehen, müssen Sie in der Regel eine Anzahlung bei der Steuerbehörde leisten, um an einer Steuerverkaufsauktion teilnehmen zu dürfen. Nach dem Verkauf fallen weiterhin Grundsteuern an, und wenn Sie gewinnen, müssen Sie diese bezahlen, sonst wird das Pfandrecht oder die Urkunde bei der nächsten Auktion weiterverkauft.

Sie haben selten die Möglichkeit, eine Immobilie vor der Abgabe eines Gebots zu besichtigen oder bewerten zu lassen, obwohl die meisten Steuerbehörden Sie auffordern, vor dem Kauf der Urkunde oder des Pfandrechts Ihre „Due Diligence“ durchzuführen, damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.

Notiz

Bevor Sie bei einem Steuerverkauf ein Gebot abgeben, können Sie möglicherweise Kopien der Immobilienbewertungen erhalten, die zur fälligen Steuer geführt haben.

Arten von Steuerverkäufen

Der Unterschied zwischen einem Verkauf von Steuerurkunden und einem Verkauf von Steuerpfandrechten besteht darin, was der Meistbietende tatsächlich für sein Zuschlagsgebot erhält, aber beide können letztendlich dazu führen, dass die Immobilie an den Höchstbietenden geht.

Verkauf von Steuerurkunden

Beim Verkauf einer Steuerurkunde wird die Urkunde für das Haus oder Grundstück an den Meistbietenden übertragen. Eine Immobilie mit rückständigen Steuern wird zusammen mit der dazugehörigen Steuerrechnung verkauft, die weiterhin an den Staat zu zahlen ist. Der erfolgreiche Bieter muss die Steuerrechnung bezahlen.

Verkauf von Steuerpfandrechten

Bei einem Verkauf von Steuerpfandrechten versteigert die Regierung ein Pfandrecht, das für unbezahlte Steuern auf die Immobilie erhoben wurde. Der Meistbietende erhält den Zuschlag und erwirbt die Steuerpfandbescheinigung. Das Eigentum an dem Pfandrecht gibt ihnen das Recht, es vom Grundstückseigentümer einzuziehen. Der Pfandrechtskäufer kann ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, wenn der Hausbesitzer die geschuldeten Grundsteuern nicht innerhalb von zwei Jahren bezahlt. Wenn der Hausbesitzer die Steuern nicht zahlt, kann der Bieter die Immobilie pfänden und verkaufen.