Was ist ein Miettreuhandkonto?

Definition

Treuhandkonto für Mieteist eine rechtliche Vereinbarung, die es einem Mieter ermöglicht, seine Miete vorübergehend an einen Dritten – in der Regel ein Gericht – zu zahlen, wenn der Vermieter es versäumt, ernsthafte Reparaturen durchzuführen. Wenn Sie als Mieter die Reparaturen Ihrem Vermieter im Voraus ordnungsgemäß mitgeteilt haben, ist ein Miettreuhandkonto für Sie da.

Definition und Beispiele von Miettreuhandverträgen

Mit einem Miettreuhandkonto kann ein Mieter gesetzlich Mietzahlungen vom Vermieter zurückhalten, wenn der Vermieter es versäumt hat, angemessene Reparaturen an der Mietsache durchzuführen. Ein Vermieter kann dies tun, indem er die Miete direkt auf ein vom örtlichen Bezirksgericht eingerichtetes Treuhandkonto zahlt, bis der Vermieter das vorliegende Problem geklärt hat. Durch die Einzahlung von Geldern auf ein gerichtlich vorgeschriebenes Konto wird Ihre Miete sicher verwahrt und einbehalten, bis ein Richter Ihren Fall anhört und eine Entscheidung trifft.

Es gibt viele Fälle, in denen ein Vermieter die Beantragung eines Miettreuhandkontos in Betracht ziehen kann. Beispiele hierfür sind fehlende Wärme im Winter, ein Nagetierbefall oder bauliche Mängel.

Die Regeln für die Miettreuhand variieren in der Regel je nach Bundesstaat. In den meisten Fällen können Sie jedoch eine Miettreuhand in Betracht ziehen, wenn Ihr Vermieter es versäumt, eine „Wohnung in bewohnbarem Zustand“ aufrechtzuerhalten und eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Sie haben Ihren Vermieter schriftlich aufgefordert, die Reparatur an der betreffenden Wohnung durchzuführen.
• Die Wohnung oder das Haus entspricht nicht den Anforderungen der örtlichen Gesundheitsbehörde, Ihr Vermieter wurde benachrichtigt und hat anschließend keine Änderungen vorgenommen.
• Sie haben die Miete vollständig bezahlt, bis Ihr Vermieter von dem Problem erfährt, Sie (und alle anderen Mieter) sind nicht der Verursacher des Problems und die unhygienischen Bedingungen erfordern keine Räumung der Wohnung, um das Problem zu lösen. 

Alternativer Name: Mieteinbehaltung

Wie funktioniert ein Miettreuhandkonto?

In vielen Städten haben Mieter Anspruch auf eine Immobilie, die grundlegende Bau-, Gesundheits- und Sicherheitsstandards erfüllt. Mit anderen Worten: Die Immobilie muss als bewohnbar angesehen werden. Wenn beispielsweise durch ein beschädigtes Dach dauerhaft Regen in das Grundstück eindringt, verstößt dies gegen grundlegende Sicherheitsstandards. Wenn Sie Ihren Vermieter ordnungsgemäß über notwendige Reparaturen informiert haben und der Vermieter es versäumt hat, das Problem zu beheben, können Sie möglicherweise gesetzlich die Mietzahlungen einbehalten. Um vom Gericht geschützt zu werden, müssen Sie das Miettreuhandverfahren befolgen, das in den Gesetzen des Bundesstaats oder der Stadt, in deren Zuständigkeitsbereich sich das Gebäude befindet, festgelegt ist.

Grundsätzlich muss der Mieter dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass an der Immobilie größere Reparaturen erforderlich sind. Der Vermieter hat dann je nach örtlichem Recht zwischen 14 und 30 Tage Zeit, die Reparaturen durchzuführen. Wenn der Vermieter die Reparaturen nicht innerhalb dieser Frist durchführt, kann der Mieter bei seinem örtlichen Gericht einen Mietkautionsantrag stellen. Nach der Genehmigung zahlt der Mieter seine regulären Mietzahlungen auf das Treuhandkonto.

Durch die Hinterlegung der Mietzahlungen auf einem Treuhandkonto zeigen Sie, dass Sie bereit und in der Lage sind, Ihre Mietzahlungen zu leisten. Sobald das Gericht die Beweise von Ihnen und dem Vermieter (falls zutreffend) geprüft hat, wird das Gericht entscheiden, was mit der Miettreuhand zu tun ist. Dies kann Folgendes umfassen:

• Kündigung des Mietverhältnisses
• Anordnung der Miettreuhand zur Auszahlung an den Vermieter oder den Mieter
• Anordnung des Mieters, bis zur Durchführung der Reparaturen weiterhin Miete auf das Treuhandkonto zu zahlen
• Bestellen Sie eine geringere Miete auf das Treuhandkonto oder an den Vermieter
• Ordnen Sie an, dass die Treuhandmiete an einen Auftragnehmer gezahlt wird, der die Reparaturen durchführt
• Leiten Sie das Konto zur weiteren Untersuchung an eine staatliche oder örtliche Behörde weiter
• Um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern, ordnen Sie die Zahlung des Treuhandkontos an eine Hypothekenbank an
• Ordnen Sie an, dass die Treuhandmiete an einen anderen Gläubiger ausgezahlt wird

Alternativen zur Miete eines Treuhandkontos

Nicht alle Bundesstaaten erlauben eine Miettreuhand oder einen Mieteinbehalt. Wenn Ihr Bundesstaat keine Miettreuhand zulässt, wie es beispielsweise in Texas der Fall ist, können Sie das Problem möglicherweise selbst beheben und den Reparaturbetrag von Ihrer Miete abziehen.Alternativ können Sie in einigen Bundesstaaten die Reparaturen durchführen, die Miete bezahlen und den Vermieter auf die Kosten der am Haus durchgeführten Reparaturen verklagen.

Voraussetzungen für Miettreuhand

Um die Vorteile des Miettreuhandkontos nutzen zu können, muss Ihr Bundesstaat oder Ihr örtliches Recht die Einbehaltung der Miete zulassen, Ihr Vermieter muss sich des Problems bewusst sein und Sie müssen ihm eine angemessene Zeit geben, um die notwendigen Reparaturen durchzuführen. Wie bereits erwähnt, muss das Problem schwerwiegend sein und Ihr Zuhause unbewohnbar machen oder ein Gesundheitsproblem verursachen. Wenn das Problem von Ihnen oder einem Gast verursacht wurde, haben Sie keinen Anspruch auf eine Mietkaution.

Um ein Miettreuhandkonto in Anspruch zu nehmen, müssen Sie außerdem:

• Seien Sie über die Mietzahlungen auf dem Laufenden, sowohl vor der Genehmigung als auch danach, während Sie auf einem Treuhandkonto bezahlen. In manchen Fällen können verspätete Zahlungen ein Grund für eine Räumung sein.
• Wenn dies genehmigt wird, müssen Sie den Vermieter schriftlich über die Einbehaltung der Miete informieren und dabei angeben, warum die Miete einbehalten wird, und den Namen der Partei nennen, die das Treuhandkonto führt.
• Reichen Sie die entsprechenden Unterlagen bei Ihrem Gericht ein. Je nach Bundesstaat müssen Sie beispielsweise möglicherweise einen Antrag ausfüllen und eine Kopie Ihres Mietvertrags, Ihrer Stromrechnungen und Ihres Ausweises vorlegen.

Lohnt sich ein Miettreuhandkonto?

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihren Vermieter dazu zu bewegen, notwendige Reparaturen an der Mietsache durchzuführen, kann ein Miettreuhandkonto eine Möglichkeit sein, ihn zu Änderungen zu zwingen. Das Gericht kann den Vermieter anweisen, Reparaturen vorzunehmen, oder Ihnen gestatten, Ihren Mietvertrag ohne Vertragsstrafe zu kündigen, wenn der Vermieter es versäumt, die Immobilie bewohnbar zu machen.

Das Gericht wird Ihren Fall anhören und entscheiden, ob die Nutzung eines Miettreuhandkontos gerechtfertigt war. Für den Fall, dass die Mietkaution nicht gerechtfertigt war, kann der Vermieter Sie möglicherweise sofort kündigen. Dieser Räumungsnachweis könnte in Ihrer Kreditauskunft erscheinen und sich auf Ihre Fähigkeit auswirken, in Zukunft Geld zu mieten oder zu leihen. Aufgrund der möglichen Folgen eines gescheiterten Miettreuhandvertrags sollten Sie sich vor der Weiterverfolgung rechtlich beraten lassen.