Was ist ein Leerverkaufsverhandler?

Definition

AVerhandlungsführer für Leerverkäufeist jemand, der im Namen eines Verkäufers mit einem Kreditgeber verhandelt, um die Genehmigung für einen Immobilienverkauf zu erhalten, bei dem der Verkaufserlös unter dem Hypothekensaldo liegen würde.

Was ist ein Leerverkaufsverhandler?

Ein Leerverkaufsverhandler arbeitet im Namen eines Verkäufers daran, eine Leerverkaufsgenehmigung bei einer Bank oder einem anderen Kreditgeber zu erreichen. Die Aufgabe des Einzelnen besteht darin, den Kreditgeber davon zu überzeugen, weniger als die für die Hypothek geschuldete Schuld zu akzeptieren, um den Leerverkauf zu ermöglichen.

Solche Verhandlungspartner werden oft von Verkäufern gesucht, typischerweise von Hausbesitzern, die mit ihren Hypotheken nicht weiterkommen und ihre Häuser nicht behalten können, um den Leerverkauf gegen die Erhebung von Leerverkaufsgebühren zu vermitteln. Einige Verhandlungsführer verfügen auch über das Fachwissen und die rechtliche Befugnis, bei Schuldenverhandlungen zwischen Kreditgeber und Verkäufer zu helfen, sodass Verkäufer Schulden beseitigen oder reduzieren können, die sich aus der Differenz zwischen Erlös und Hypothekensaldo bei einer Leerverkaufstransaktion ergeben.

• Alternativer Name: Leerverkaufsverarbeiter

So funktioniert ein Leerverkaufsverhandler

Bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf, bei dem der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie ausreicht, damit der Kreditgeber das Pfandrecht an der Immobilie freigeben und andere Transaktionskosten decken kann, können Käufer und Verkäufer vertragliche Vereinbarungen treffen und die Eigentumsübertragung ohne fremde Hilfe durchführen, mit Ausnahme eines Immobilienmaklers.

Wenn es zu einem Leerverkauf kommt, bei dem der Verkaufspreis unter dem liegt, was der Hausbesitzer für seine Hypothek schuldet, muss der Kreditgeber zunächst eine formelle Genehmigung erteilen, aus der hervorgeht, dass er sich bereit erklärt, die kurzfristige Rückzahlung des Darlehens im Austausch für die Freigabe des Pfandrechts an der Immobilie zu akzeptieren.

Der Verhandlungsführer für Leerverkäufe hilft dem Verkäufer, die begehrte Genehmigung einzuholen, damit der Verkäufer über seine Immobilie verfügen und der Käufer sie erhalten kann. Zu diesem Zweck wird der Verhandlungsführer je nach seinem spezifischen Fachwissen einen Leerverkauf auf verschiedene Weise erleichtern:

• Wenden Sie sich an den Kreditgeber, um abzuschätzen, ob er bereit ist, einen Leerverkaufsvorschlag in Betracht zu ziehen
• Beraten Sie den Verkäufer über angemessene Angebotspreise und Konditionen, die den Kreditgeber voraussichtlich zufriedenstellen werden
• Helfen Sie dem Verkäufer, die gelistete Immobilie zu vermarkten
• Helfen Sie dem Verkäufer, Angebote von Käufern einzuholen, zu prüfen und anzunehmen
• Reichen Sie dem Kreditgeber Angebote zusammen mit einem Leerverkaufspaket einschließlich des unterzeichneten Angebotsvertrags ein
• Stellen Sie dem Kreditgeber alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung
• Verhandeln Sie über einen Schuldenerlass oder eine Schuldenreduzierung und beraten Sie über die daraus resultierenden rechtlichen, steuerlichen und kreditbezogenen Auswirkungen. Wenn die Person kein Anwalt ist, raten Sie dem Verkäufer, einen Anwalt zu konsultieren, um diese Auswirkungen zu besprechen
• Nutzen Sie ihr Wissen über Leerverkäufe, um die Fragen des Verkäufers zu beantworten und während des gesamten Prozesses die notwendigen Angaben zu machen

Arten von Leerverkaufsverhandlern

Es gibt drei Haupttypen von Fachleuten, mit denen Sie bei der Aushandlung eines Leerverkaufs zusammenarbeiten können:

• Immobilienmakler oder Makler: Listing-Makler und -Agenten können als Leerverkaufsvermittler fungieren, die den Verkäufer direkt vertreten. In bestimmten Bundesstaaten ist dies jedoch nur möglich, wenn sie Immobilienlizenznehmer sind und die Verhandlungen ohne besondere Gebühren über die Immobilienprovision hinaus führen. Wenn sie Gebühren erheben, die über die Provision hinausgehen, verlangen sie möglicherweise die Registrierung eines Schuldenverwaltungsunternehmens oder eine Hypothekendarlehenslizenz beim Staat und sind möglicherweise nicht in der Lage, Vorabgebühren zu erheben.Darüber hinaus sind sie aufgrund ihrer Immobilienlizenzen normalerweise nicht dazu berechtigt, über die rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen eines Leerverkaufs zu beraten. Aus diesem Grund wird ein Immobilienprofi, der als Verhandlungsführer für Leerverkäufe fungiert, seinen Kunden raten, sich von einem Anwalt beraten zu lassen.
• Anwälte: Immobilienanwälte verfügen über das Wissen, den Leerverkaufsprozess zu steuern, einen Schuldenerlass oder eine Schuldenreduzierung auszuhandeln und über die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen zu beraten. Durch die Zusammenarbeit mit einem solchen Unternehmen können die finanziellen und rechtlichen Verbindlichkeiten, die sich aus einem Leerverkauf ergeben, minimiert werden. Obwohl ein Anwalt für eine Leerverkaufsverhandlung möglicherweise eine Vorabgebühr verlangt, berechnen viele diese erst, wenn sie die Zustimmung des Kreditgebers erhalten.
• Vermittler von Leerverkäufen durch Dritte: Diese Verhandlungsführer vertreten nicht den Verkäufer, was zu einem Nachteil für den Verkäufer führen kann. Allerdings bieten sie eine gewisse Flexibilität, da die Person ein anderer Makler (sogar der Makler des Käufers) oder ein unabhängiger Verhandlungsführer für Leerverkäufe sein kann. Unabhängig davon sollten Hausbesitzer nur zwischen externen Verhandlungspartnern wählen, die als Schuldenverwaltungsunternehmen registriert sind, über eine Hypothekendarlehenslizenz oder eine Immobilienlizenz verfügen, um sicherzustellen, dass sie mit einem qualifizierten Fachmann zusammenarbeiten, und um Betrügern aus dem Weg zu gehen. Wie auch Anwälte neigen ethische Drittverhandlungsführer dazu, auf Erfolgsbasis zu arbeiten und den Verkäufern nur dann Gebühren in Rechnung zu stellen, wenn sie die Zustimmung des Kreditgebers einholen.

Brauche ich einen Verhandlungsführer für Leerverkäufe?

Da Hausbesitzer ein Eigentumsinteresse an ihrem Haus haben, können sie einen Leerverkauf direkt mit dem Kreditgeber aushandeln.Viele ziehen es jedoch vor, den schwierigen Prozess mit Hilfe eines sachkundigen Fachmanns zu meistern, um die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung zu erhöhen, was bei einem Leerverkauf kein garantiertes Ergebnis ist. Selbst wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, stimmt er möglicherweise nicht dem Preis und den Bedingungen zu, die dem Verkäufer zugute kommen, weil der Kreditgeber nicht auf der Seite des Verkäufers steht. Sein Ziel ist es, seine Rendite zu maximieren und seine Verluste zu minimieren.

Um das Risiko zu erhöhen, können Kreditgeber, wenn sie sich bereit erklären, das Pfandrecht freizugeben, den Verkäufer möglicherweise auch von der Verpflichtung zur Rückzahlung der ausstehenden Schulden befreien. Kreditgeber können Mängelurteile oder andere Formen des Rechtswegs nutzen, um die ihnen geschuldeten Beträge zurückzuerhalten.

Aus diesem Grund erweist sich der Leerverkaufsverhandler bei einem Leerverkauf als wertvoll. Diese Person verfügt über das erforderliche Fachwissen, um den komplexen Leerverkaufsprozess mit weniger Risiko und Unsicherheit zu bewältigen und dabei das Wohl des Verkäufers im Mittelpunkt zu behalten. Mit einem Verhandlungsführer für Leerverkäufe an der Seite des Verkäufers ist es wahrscheinlicher, dass der Verkäufer das ideale Ergebnis erzielt: einen genehmigten Leerverkauf mit vollständigem Schuldenerlass und minimalen persönlichen und steuerlichen Verpflichtungen und Problemen.