Was ist ein konventioneller Kredit?

Definition

Aherkömmliches Darlehenist ein Hypothekendarlehen, das ein Hauskäufer von einem privaten, nichtstaatlichen Kreditgeber erhält.

Definition und Beispiel für konventionelle Kredite

Konventionelle Darlehen sind alle Arten von Hypothekendarlehen, die nicht von einer staatlichen Stelle im Rahmen eines bestimmten Programms angeboten oder versichert werden. Private Kreditgeber können die Kreditbedingungen festlegen, einschließlich Berechtigungs- oder Qualifikationskriterien, Zinssätzen, Anzahlungsschwellen, Zahlungsplan und mehr. Von der Regierung regulierte Hypothekendarlehen unterliegen hingegen strengen Richtlinien hinsichtlich der Kreditnehmerberechtigung, der Zinssätze und der Kreditlimits.

Herkömmliche Kredite können den Richtlinien staatlich geförderter Unternehmen (GSE) folgen oder auch nicht und können außerdem in zwei Arten eingeteilt werden: konform und nicht konform.

• Alternative Namen: Konventionelle Hypothekendarlehen; Nichtstaatliche Kredite
• Akronym: Nicht-GSE-Darlehen

Konforme Kredite – solche, die den GSE-Richtlinien entsprechen – sind in den meisten Landkreisen auf 647.200 US-Dollar bzw. in Landkreisen mit hohen Kosten auf bis zu 970.800 US-Dollar (im Jahr 2022) begrenzt.Diese Zahl wird in der Regel jährlich von der Federal Housing Finance Agency angepasst. Darüber hinaus ist die Mindestbonität für einen guten Zinssatz typischerweise höher als die, die für Staatskredite erforderlich ist.

Kredite, die die in den GSE-Richtlinien festgelegten Grenzen überschreiten, gelten als Agenturkredite und werden manchmal als nicht konforme Kredite oder Jumbo-Kredite bezeichnet.

Wie konventionelle Kredite funktionieren

Hypothekenmakler führen eine breite Palette von Produkten, darunter auch konventionelle Kredite. Eine Bank kann auch einen herkömmlichen Kredit vergeben, die Produktpalette einer Bank ist jedoch im Allgemeinen begrenzt und nur auf diese Bank beschränkt. Ein Hypothekenmakler kann Kredite über eine beliebige Anzahl von Banken vermitteln.

Viele der exotischen Kreditarten verschwanden nach der Hypothekenkrise 2007, konventionelle Kredite blieben jedoch bestehen. Sie erlangten wieder eine herausragende Stellung auf den Immobilienmärkten. Herkömmliche Kredite genießen den Ruf, sicher zu sein, und es gibt eine große Auswahl.

Um ein herkömmliches Hypothekendarlehen zu erhalten, müssen Sie einen Antrag bei Ihrer Bank, Kreditgenossenschaft oder Ihrem Hypothekenmakler stellen. Der Antragsprozess umfasst eine gründliche Bonitätsprüfung und alle anderen vom jeweiligen Kreditgeber festgelegten Anforderungen, wie z. B. Informationen zum Mitunterzeichner und eine Hypothekenversicherung.

Wenn Sie genehmigt werden, bestimmt Ihr Darlehen die Bedingungen der Anzahlung sowie aller zukünftigen Zahlungen, zum Zinssatz und für die Laufzeit.

Letztendlich hängen die Konditionen des herkömmlichen Darlehens von Ihrer Vereinbarung mit dem Kreditgeber ab, es ist jedoch möglich, ein Wohnungsbaudarlehen über einen Betrag aufzunehmen, der über dem Kaufpreis eines Hauses liegt. Wenn Sie beispielsweise eine Renovierung kaufen und eine Renovierung planen, können Sie möglicherweise ein herkömmliches Darlehen aufnehmen, das die Kosten der Renovierungsarbeiten abdeckt oder auf dem zukünftigen Wert des Hauses basiert.

Konventionelle vs. Staatskredite

Der Hauptunterschied zwischen einem herkömmlichen Darlehen und anderen Hypothekenarten besteht darin, dass ein herkömmliches Darlehen nicht von einer staatlichen Stelle vergeben oder durch diese versichert wird. Sie werden manchmal auch als Nicht-GSE-Darlehen bezeichnet.

Zu den staatlichen Darlehen zählen Darlehen der Fair Housing Administration (FHA) und der Veterans Association (VA). Der Staat versichert FHA-Darlehen und unterstützt VA-Darlehen. Anzahlungsanforderungen sind deutlich käuferfreundlicher. Die Mindestanzahlung für ein FHA-Darlehen beträgt 3,5 %.Für VA-Darlehen an qualifizierte Veteranen kann die Mindestanzahlung Null betragen.Das US-Landwirtschaftsministerium bietet USDA-Darlehen an, wenn Sie eine ländliche Immobilie kaufen möchten und dafür berechtigt sind.

Herkömmliche Kredite sind schwieriger zu qualifizieren als staatliche Kredite, da private Kreditgeber im Allgemeinen ein niedrigeres Verhältnis von Schulden zu Einkommen (Debt-to-Income Ratio, DTI) verlangen als staatliche Kreditgeber. Personen mit schlechter Bonität oder DTIs über 43 % haben möglicherweise keinen Anspruch auf herkömmliche Kredite.

Arten konventioneller Kredite

Es gibt verschiedene Arten von herkömmlichen Krediten, auf die Sie stoßen könnten, wenn Sie auf der Suche nach einem Eigenheim sind.

Konventionelle „Portfolio“-Darlehen

Hierbei handelt es sich um eine Teilmenge der herkömmlichen Kredite, die direkt von Hypothekengebern gehalten werden. Sie werden nicht wie andere herkömmliche Kredite an Investoren verkauft. Daher können Kreditgeber ihre Richtlinien für diese Hypotheken festlegen, was es Kreditnehmern manchmal etwas einfacher machen kann, sich zu qualifizieren.

Konventionelle Subprime-Kredite

Wie in anderen Branchen ist auch bekannt, dass Hypothekengeber Kreditnehmern mit niedrigerer Kreditwürdigkeit eine besondere Kreditklasse anbieten. Die Regierung legt Richtlinien für die Vermarktung dieser Subprime-Kredite fest, aber damit endet jegliche staatliche Beteiligung. Auch hier handelt es sich um herkömmliche Kredite, deren Zinsen und damit verbundene Gebühren oft recht hoch sind.

Amortisierte konventionelle Kredite

Hauskäufer können einen konventionellen Tilgungskredit bei einer Bank, einem Spar- und Kreditinstitut, einer Kreditgenossenschaft oder einem Hypothekenmakler aufnehmen, der seine Kredite finanziert oder vermittelt. Zwei wichtige Faktoren sind die Laufzeit des Kredits und die Beleihungsquote. Einige Beispiele für Begriffe und LTVs, die Ihnen möglicherweise angezeigt werden, sind:

• 97 % LTV mit einer üblichen Laufzeit von 30 Jahren (oder 20, 15 oder 10)
• 95 % LTV mit einer üblichen Laufzeit von 30 Jahren (oder 20, 15 oder 10)
• 90 % LTV mit einer üblichen Laufzeit von 30 Jahren (oder 20, 15 oder 10)
• 85 % LTV mit einer üblichen Laufzeit von 30 Jahren (oder 20, 15 oder 10)
• 80 % LTV mit einer üblichen Laufzeit von 30 Jahren (oder 20, 15 oder 10)

Der Beleihungswert gibt an, in welchem ​​Verhältnis der Kredit zum Wert der Immobilie steht. Eine Hypothek in Höhe von 200.000 US-Dollar für eine Immobilie mit einem Wert von 250.000 US-Dollar führt zu einem LTV von 80 %: die Hypothek in Höhe von 200.000 US-Dollar dividiert durch den Wert von 250.000 US-Dollar.

Der LTV kann weniger als 80 % betragen, aber Kreditgeber verlangen, dass Kreditnehmer für eine private Hypothekenversicherung zahlen, wenn der LTV mehr als 80 % beträgt.Bei einigen herkömmlichen Kreditprodukten kann der Kreditgeber eine private Hypothekenversicherung bezahlen, dies ist jedoch selten.

Ein vollständig amortisiertes konventionelles Darlehen ist eine Hypothek, bei der sich die Höhe des monatlich gezahlten Kapitals und der Zinsen im Laufe der Zeit ändert, wobei zunächst mehr Zinsen als der Kapitalbetrag gezahlt werden. Ihre monatlichen Zahlungen könnten beispielsweise 1.266,71 $ betragen. Ihr Kreditgeber könnte es so aufteilen, dass 329,21 $ für den Kapitalbetrag und 937,50 $ für die Zinsen verwendet werden. Jeden Monat ändert sich das Verhältnis von Kapital zu Zinsen, wobei mehr auf Kapital und weniger auf Zinsen angewendet wird, bis Sie schließlich mehr für das Kapital als für die Zinsen zahlen.

Es ist wichtig zu verstehen, wie sich die Laufzeitlänge auf Kapital- und Zinszahlungen auswirkt. Ein Kredit in Höhe von 200.000 $ zu 6 % Zinsen und einer Laufzeit von 20 Jahren würde zu Zahlungen von 1.432,86 $ pro Monat führen. Andererseits würde ein Darlehen in Höhe von 200.000 US-Dollar zu 6 % Zinsen und einer Laufzeit von 30 Jahren zu einer Zahlung von 1.199,10 US-Dollar pro Monat führen. Ein Kredit in Höhe von 200.000 $ zu 6 % Zinsen und einer Laufzeit von 40 Jahren würde zu einer Zahlung von 1.100,43 $ pro Monat führen.

Anpassbare konventionelle Kredite

Die Zahlungen für ein konventionelles Darlehen mit variablem Zinssatz (auch als Hypothek mit variablem Zinssatz oder ARM bezeichnet) können schwanken, da der Zinssatz regelmäßig angepasst wird, um mit der Wirtschaft Schritt zu halten.

Manche Kredite sind für einen bestimmten Zeitraum befristet; Wenn es vorbei ist, werden sie zu Darlehen mit variablem Zinssatz. Beispielsweise ist ein 3/1 30-Jahres-ARM auf drei Jahre festgelegt. Anschließend beginnt er für die verbleibenden 27 Jahre jedes Jahr mit der Anpassung. Für die ersten fünf Jahre ist ein 5/1 ARM festgelegt. Ein 7/1 ARM ist sieben Jahre lang fixiert, bevor er sich anzupassen beginnt.

Merkmale eines anpassbaren konventionellen Darlehens

Viele Kreditnehmer scheuen vor herkömmlichen Krediten mit variablem Zinssatz zurück. Stattdessen bleiben sie lieber bei traditionellen Tilgungskrediten, sodass es keine Überraschungen hinsichtlich der später fälligen Hypothekenzahlungen gibt. Aber eine Hypothek mit variablem Zinssatz könnte genau das Richtige sein, um Kreditnehmern, deren Einkommen voraussichtlich steigen wird, die ersten Zahlungsjahre zu erleichtern.

Der anfängliche Zinssatz ist in der Regel niedriger als der Zinssatz für ein Festzinsdarlehen, und es gibt in der Regel einen Höchstsatz, den sogenannten Cap-Satz, der angibt, um wie viel sich das Darlehen im Laufe seiner Laufzeit anpassen kann. Der Zinssatz wird durch Addition eines Margensatzes zum Indexsatz ermittelt. Anpassungszeiträume können monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich sein.