Was ist ein Grundsteuerbescheid?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

AGrundsteuerveranlagungist eine professionelle Schätzung des Marktwerts von Wohn- oder Gewerbeimmobilien.

Wichtige Erkenntnisse

  • Mit einem Grundsteuerbescheid wird der Verkehrswert Ihrer Immobilie geschätzt.
  • Die jährliche Grundsteuer wird durch Multiplikation des geschätzten Verkehrswerts mit dem örtlichen Grundsteuersatz ermittelt.
  • Immobilien können nach unterschiedlichen Methoden bewertet werden, je nachdem, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt.
  • Viele Standorte bieten Befreiungen von der Grundsteuer an, um den Marktwert Ihrer Immobilie und damit auch Ihre Steuerbelastung zu senken. 
  • Grundsteuern sind in Ihrer Bundeseinkommensteuererklärung abzugsfähig, Sie müssen sie jedoch aufschlüsseln, um sie geltend machen zu können, und der Abzug unterliegt einer Obergrenze von 10.000 US-Dollar.

Definition und Beispiel einer Vermögenssteuerveranlagung

Ihre Grundsteuerrechnung beginnt mit einer Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie. Auf dieser Grundlage werden dann die Steuern zu einem von der Steuerbehörde für alle Häuser und Grundstücke in einem bestimmten Gebiet festgelegten Satz berechnet, der manchmal als „Multiplikator“ oder „Mühlensatz“ bezeichnet wird.

Notiz

Ein Mill-Kurs ist ein Tausendstel einer Währungseinheit oder ein Zehntel eines Cents: 0,001 $. Sie können es auch als 1 US-Dollar pro 1.000 US-Dollar des geschätzten Wertes betrachten.

Die Steuerrechnung einer Immobilie wird normalerweise ermittelt, indem man ihren geschätzten Wert mit dem Steuersatz multipliziert und das Ergebnis durch 1.000 dividiert.Beispielsweise würde eine Immobilie mit einem geschätzten Wert von 100.000 US-Dollar in einer Gemeinde mit einem Mühlensatz von 20 Mühlen eine Grundsteuerbelastung von 2.000 US-Dollar pro Jahr haben.

Wie funktioniert eine Vermögenssteuerveranlagung?

Kommunalverwaltungen nutzen Ihren Steuerbescheid als Grundlage für die Berechnung Ihrer jährlichen Grundsteuerrechnung. Bewertungen werden in der Regel jedes Jahr zu einem bestimmten Zeitpunkt erstellt und basieren häufig auf den jüngsten Verkäufen vergleichbarer Immobilien in der Region.

Grundsteuern sind oft die wichtigste Einnahmequelle für Regierungen. Sie zahlen für Schulen, Parks und Freizeiteinrichtungen, Gehälter und Sozialleistungen für Regierungsangestellte, Verkehrsinfrastruktur, örtliche Strafverfolgungsbehörden und Feuerwehren. Einige Gebäude und Grundstücke sind von der Steuer ausgenommen, wenn sie für religiöse Zwecke genutzt werden.

Der Zeitpunkt der Steuerveranlagung kann je nach Gerichtsbarkeit variieren. Sie können einmal im Jahr oder alle zwei Jahre oder manchmal alle fünf Jahre oder länger auftreten.An einigen Standorten ist eine Beurteilung erforderlich, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt.

Normalerweise können Sie damit rechnen, dass der geschätzte Wert Ihrer Immobilie etwas ansteigt, was Ihre Grundsteuerbelastung erhöht, insbesondere wenn die Schätzungen nur alle paar Jahre erfolgen. Möglicherweise steigt der Wert Ihrer Immobilie.

Notiz

Die Bewertungen können aus verschiedenen Gründen gelegentlich ausfallen. Dies bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass der faire Marktwert Ihrer Immobilie geringer ist. Dies kann passieren, weil Sie beispielsweise Anspruch auf bestimmte Befreiungen haben, die vom Schätzwert abgezogen werden.

Die Beurteilung der Grundsteuer kann bis zu einem gewissen Grad flexibel sein. Eigentümer haben das Recht, gegen Einschätzungen, die ihrer Meinung nach weit daneben liegen, Berufung einzulegen. Der Nachteil besteht darin, dass Sie möglicherweise relativ schnell handeln müssen. In einigen Bereichen ist die Einspruchsfrist auf einen bestimmten Zeitraum nach dem Versand der Bescheide beschränkt.

Notiz

Wenden Sie sich an Ihren örtlichen Steuerberater, um das Verfahren in Ihrer Region zu erfahren. Bereiten Sie sich jedoch darauf vor, Unterlagen zur Untermauerung Ihres Falles vorzulegen, z. B. eine Bewertung vergleichbarer Immobilien, die sich deutlich von Ihrer Schätzung unterscheiden.

Arten von Grundsteuerveranlagungen

Regierungen bewerten eine Immobilie in der Regel nach einer von drei Methoden: der Ersatzmethode, der Verkaufsvergleichsmethode oder (bei Gewerbeimmobilien) der Ertragsmethode.

  • Die Ersetzungsmethode:Manchmal auch als bezeichnet Bei der „Kostenmethode“ wird anhand der aktuellen Sätze für Arbeit und Material geschätzt, wie viel es kosten würde, eine Immobilie zu ersetzen. Angemessene Abschreibungen werden abgezogen und der Wert des Grundstücks, auf dem das Bauwerk steht, hinzugerechnet.
  • Die Verkaufsvergleichsmethode:Die Verkaufsvergleichsmethode, auch „Marktansatz“ genannt, basiert auf den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in der unmittelbaren Umgebung. Der Wert wird je nach eindeutigen Attributen nach oben oder unten angepasst. Der geschätzte Wert erhöht sich, wenn die bewertete Immobilie beispielsweise über einen Swimmingpool verfügt und vergleichbare Verkäufe in der Umgebung dieses Merkmal nicht aufweisen. Der geschätzte Wert verringert sich, wenn die Immobilie keinen Pool hat, vergleichbare Verkäufe jedoch schon. Diese Methode ist derjenigen sehr ähnlich, die Kreditgeber zur Bewertung von Immobilien für Hypothekenzwecke verwenden. 
  • Die Einkommensmethode:Betriebsimmobilien werden in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hierbei wird die Höhe des Einkommens berücksichtigt, das die Immobilie normalerweise generiert, angepasst um Faktoren wie Gewerbesteuern, Versicherungskosten sowie Betriebs- und Wartungskosten. 

Muss ich Grundsteuer zahlen?

Grundsteuern sind eine laufende Pflicht. Sie enden nicht, wenn Sie Ihre Hypothek abbezahlt haben, auch wenn Ihre Steuerschuld von Anfang an in Ihrer Hypothekenzahlung enthalten war. Ihre Grundsteuer wird einfach als separate Rechnung ausgewiesen, wenn Ihr Haus abbezahlt ist.

Notiz

Bei verspäteter Zahlung fallen Strafen und Zinsen an, und wenn Sie überhaupt nicht zahlen, kann Ihr Eigentum durch Zwangsvollstreckung verloren gehen.

Viele Regierungen erlauben Immobilieneigentümern jedoch, Befreiungen zu beantragen, um ihre Steuerbescheide zu reduzieren. Möglicherweise haben Sie Anspruch auf eine Steuerbefreiung für Eigenheime, wenn Sie tatsächlich in der Residenz wohnen, oder auf eine Steuerbefreiung für Senioren, wenn Sie im Ruhestand sind. Viele Staaten bieten auch Befreiungen von der Grundsteuer für Veteranen an. In einigen Gebieten sind Ausnahmen nur für religiöse Gruppen oder gemeinnützige Gruppen zulässig.

Sie können auch zumindest einen Bundessteuerabzug für die vor Ort gezahlten Grundsteuern geltend machen, allerdings müssen Sie dazu Ihre Abzüge aufschlüsseln. Dies ist möglicherweise nicht in Ihrem Interesse, es sei denn, die Summe aller Ihrer Einzelabzüge übersteigt den Betrag des Standardabzugs für Ihren Anmeldestatus. Sie können den Standardabzug auch nicht aufschlüsseln und geltend machen.

Für das Steuerjahr 2021 können Sie einen Abzug von insgesamt bis zu 10.000 US-Dollar an Grund-, Landes- und Kommunalsteuern geltend machen. Alle diese Steuern sind unter demselben Dach von 10.000 US-Dollar enthalten.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es eine Möglichkeit, meine Grundsteuer zu senken?

Es hängt davon ab, wie Ihre Grundsteuern berechnet werden, da diese je nach Region variieren, und ob es Möglichkeiten gibt, diese Methode zu beeinflussen. Beispielsweise können Sie dem Gutachter möglicherweise darlegen, warum Ihre Immobilie weniger wert ist als die ursprüngliche Bewertung, insbesondere wenn Sie einen Fehler in der Bewertung feststellen oder wenn Sie eine Bewertung erhalten, die drastisch abweicht. Gutachter sind möglicherweise auch bereit, den Wert zu senken, wenn Sie Ihr Haus schon lange besitzen und der Markt seit dem ersten Kauf erheblich gefallen ist.

Muss ich nach der Tilgung meiner Hypothek noch Grundsteuer zahlen?

Die einfache Antwort lautet: Ja. Unabhängig davon, ob Sie Ihre Grundsteuer direkt an den Landkreis zahlen oder wie vereinbart in Verbindung mit Ihrer Hypothekenzahlung (da es viele Zahlungsmöglichkeiten gibt), müssen Sie Grundsteuer zahlen, solange Sie Eigentümer der Immobilie sind. Die Steuer hat nichts damit zu tun, was Sie möglicherweise schulden oder in Ihre Hypothek eingezahlt haben, sondern entsteht durch externe Faktoren, die vom Staat oder der Kommune festgelegt werden, um lokale Regierungsprogramme und -dienstleistungen zu finanzieren.

Gibt es Staaten ohne Grundsteuern?

Grundsteuern gibt es auf lokaler Ebene. Wenn Sie also auf der Suche nach Häusern zum Kauf sind, ist es sinnvoll, zu prüfen, wie viel der Landkreis erhebt. Allerdings gab es im Jahr 2021 die niedrigsten mittleren Grundsteuersätze in Hawaii, Alabama, Delaware und West Virginia.