Was ist ein FHA-Darlehen?

Definition

FHA-Darlehensind Kredite, die von privaten Kreditgebern vergeben werden, aber von der Federal Housing Administration (FHA) abgesichert sind. Da sie durch die FHA versichert sind, machen diese Kredite den Erwerb von Wohneigentum für Käufer mit niedrigem oder mittlerem Einkommen möglich, denen es andernfalls möglicherweise schwerfallen würde, von herkömmlichen Kreditgebern genehmigt zu werden.

Definition und Beispiele von FHA-Darlehen

Die Wohnungswirtschaft hatte Probleme, bevor die FHA 1934 während der Weltwirtschaftskrise ins Leben gerufen wurde. Damals besaß nur jeder zehnte Haushalt ein Eigenheim, und Hypotheken hatten belastende Konditionen. Kreditnehmer konnten nur etwa die Hälfte des Kaufpreises eines Hauses finanzieren, und für Kredite war in der Regel nach drei bis fünf Jahren eine Schlusszahlung erforderlich.

Immer mehr Kreditnehmer konnten ihre Häuser mit FHA-Darlehen kaufen, und die Wohneigentumsquoten stiegen in den nächsten Jahrzehnten.

Die Agentur betreut 8 Millionen Einfamilienhäuser und fast 12.000 Mehrfamilienhäuser.Das FHA-Darlehensprogramm trug dazu bei, dass die Wohneigentumsquote in den USA im Jahr 2004 einen Höchststand von 69,2 % erreichte, bis zum Ende der Großen Rezession, die durch die Hypothekenkrise von 2008 verursacht wurde, sank sie jedoch um 4,5 Prozentpunkte.

Diese Kredite sind nicht für jeden geeignet, bieten aber einige attraktive Eigenschaften. Sie ermöglichen Käufern:

• Machen Sie Anzahlungen von nur 3,5 %
• Erhalten Sie eine Genehmigung trotz nicht perfekter Bonität oder geringer Bonität
• Kaufen Sie nicht nur Einfamilienhäuser, sondern auch Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Fertighäuser
• Erhalten Sie über das FHA 203(k)-Programm über den Kaufpreis hinausgehende Finanzierung für Renovierungen und Reparaturen
• Finanzieren Sie eine Anzahlung mit einem Schenkungsgeld oder der Hilfe des Verkäufers
• Kaufen Sie eine Zwangsvollstreckung

Wie funktionieren FHA-Darlehen?

Die FHA verspricht dem Kreditgeber eine Rückzahlung, wenn ein Kreditnehmer mit seinem FHA-Darlehen in Verzug gerät. Die FHA verlangt von Kreditnehmern auf zwei verschiedene Arten, diese Verpflichtung zu finanzieren:

• Hauskäufer, die FHA-Darlehen nutzen, zahlen im Voraus eine Hypothekenversicherungsprämie (UFMIP) von 1,75 % des Darlehenswerts.Sie können den UFMIP zum Zeitpunkt der Kreditgewährung bezahlen oder ihn zum Gesamtbetrag Ihrer Hypothek hinzufügen.
• Hausbesitzer zahlen außerdem eine monatliche Hypothekenversicherungsprämie (MMIP), deren Prozentsatz von der Höhe des Risikos abhängt, das die FHA mit Ihrem Darlehen eingeht. Kurzfristige Kredite, kleinere Guthaben und größere Anzahlungen führen zu niedrigeren MMIPs. Diese Prämien können zwischen 0,45 % und 1,05 % pro Jahr liegen. Die meisten Kreditnehmer mit geringen Anzahlungen und 30-jährigen Krediten zahlen 0,85 % (oder 85 Basispunkte).

FHA-Darlehen sind für mehrere Arten von Immobilien verfügbar. Sie können neben Standard-Einfamilienhäusern auch Doppelhäuser, Fertighäuser und andere Arten von Immobilien kaufen.

Eine Alternative zu FHA-Darlehen

FHA-Darlehen sollten wesentlich niedrigere Zinssätze haben als herkömmliche Darlehen, da der Kreditgeber ein geringeres Risiko eingeht. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Ellie Mae, jetzt ICE Mortgage Technology, berichtete, dass der durchschnittliche Zinssatz für ein 30-jähriges FHA-Darlehen in den USA im September 2020 nur 1 Basispunkt niedriger war als der durchschnittliche Zinssatz für eine herkömmliche Hypothek: 3,01 % gegenüber 3,02 %. Diese Sätze sanken von 3,10 % bzw. 3,12 % im August 2020 und stellten historische Tiefststände dar.

Möglicherweise ist es für Sie besser, ein herkömmliches Wohnungsbaudarlehen aufzunehmen, wenn Ihre Kreditwürdigkeit mindestens 620 beträgt, Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen 50 % oder weniger beträgt und Sie 20 % oder mehr anzahlen können. Wenn Sie eine Anzahlung von mindestens 20 % leisten, müssen Sie keine Hypothekenversicherung bezahlen.

Vor- und Nachteile von FHA-Darlehen

Der Hauptvorteil von FHA-Darlehen besteht darin, dass sie die Bereitschaft der Kreditgeber erhöhen, Hypotheken an Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu vergeben, da die FHA die Zahlungen garantiert. Doch diese Art von Kredit kann einige Fallstricke mit sich bringen.

Vorteile erklärt

• Kleinere Anzahlung: Mit FHA-Darlehen können Sie ein Haus mit einer Anzahlung von nur 3,5 % kaufen. Herkömmliche Kreditprogramme erfordern möglicherweise eine größere Anzahlung, oder sie erfordern möglicherweise eine hohe Kreditwürdigkeit und ein hohes Einkommen, um mit einer kleinen Anzahlung genehmigt zu werden.
• Nutzen Sie Geschenkgeld als Anzahlung: Mit der FHA-Finanzierung ist es einfacher, gespendetes Geld für Ihre Anzahlung und Abschlusskosten zu verwenden.Und ein motivierter Verkäufer kann bis zu 6 % des Kreditbetrags an die Abschlusskosten des Käufers zahlen.

• Keine Rückzahlungsstrafe: Es gibt keine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung Ihres Kredits.Das kann für Subprime-Kreditnehmer ein großes Plus sein. Wenn sie versuchen, ihr Haus zu verkaufen oder eine Hypothek zu refinanzieren, können ihnen hohe Vorfälligkeitsentschädigungen drohen, selbst wenn sich ihre Bonität verbessert hat.
• Lockerere Kreditanforderungen: Ein FHA-Darlehen erleichtert Ihnen die Genehmigung, wenn in Ihrer Kredithistorie kürzlich ein Konkurs oder eine Zwangsvollstreckung verzeichnet wurde. In der Regel müssen Sie nach Eintritt Ihrer finanziellen Notlage nur ein bis drei Jahre warten, um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren.
• Heimwerkerarbeiten und Reparaturen: Bestimmte FHA-Darlehen können zur Finanzierung von Heimwerkerarbeiten über das FHA 203(k)-Reha-Hypothekenversicherungsprogramm verwendet werden. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die modernisiert werden muss, erleichtert das Programm die Finanzierung Ihres Kaufs und der Modernisierung der Immobilie mit einem Darlehen.
• Es handelt sich um verdächtige Kredite: Ein Käufer kann Ihr FHA-Darlehen „übernehmen“, wenn dies wahrscheinlich ist und Sie Ihr Haus verkaufen.Sie machen dort weiter, wo Sie aufgehört haben, und profitieren von niedrigeren Zinskosten, da Sie bereits die Jahre mit den höchsten Zinsen hinter sich haben. Der Käufer profitiert möglicherweise auch von einem niedrigen Zinssatz, der im aktuellen Umfeld nicht verfügbar ist, wenn sich die Zinssätze bis zum Verkaufszeitpunkt ändern.

Nachteile erklärt

Hypothekenversicherung: Die erforderliche Vorabprämie für die Hypothekenversicherung kann Ihren Kreditsaldo erhöhen, und die monatlichen FHA-Prämien können mehr kosten, als eine private Hypothekenversicherung kosten würde. Im Gegensatz zur privaten Hypothekenversicherung ist es in vielen Fällen unmöglich, die Hypothekenversicherung für FHA-Darlehen zu kündigen, wenn Sie eine bestimmte Eigenkapitalschwelle erreichen.

Kreditlimits: Die FHA kann möglicherweise nicht genügend Mittel bereitstellen, wenn Sie einen großen Kredit benötigen. Der Betrag, den Sie leihen können, hängt von dem Landkreis ab, in dem Sie leben. Sie können diesen Betrag auf der FHA Mortgage Limits-Website des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung nachschlagen.

So erhalten Sie ein FHA-Darlehen

Sie können den Prozess zur Aufnahme eines von der FHA abgesicherten Darlehens bei einem lokalen Kreditgeber, einem Online-Hypothekenmakler oder einem Kreditsachbearbeiter bei Ihrem Finanzinstitut beginnen. Analysieren Sie Ihre Möglichkeiten und entscheiden Sie sich für den richtigen Kredit für Ihre Bedürfnisse.

Um ein FHA-Darlehen zu erhalten, müssen Sie zahlreiche Formulare und Dokumente ausfüllen und zahlreiche Informationen bereitstellen. Sie müssen das Formular 1003, den einheitlichen Wohnkreditantrag, und das Formular HUD-92900-A, den HUD/VA-Nachtrag zum einheitlichen Wohnkreditantrag, ausfüllen. Sie müssen Ihre Sozialversicherungsnummer, einen Beschäftigungsnachweis wie Gehaltsabrechnungen oder W-2-Formulare sowie Ihre letzten beiden Bundeseinkommenssteuererklärungen vorlegen.

Es gibt auch mehrere Schritte zu unternehmen und Dinge zu beachten, wenn Sie den Prozess der Kreditaufnahme in Angriff nehmen.

Erkundigen Sie sich bei mehreren Kreditgebern

Kreditgeber können (und tun) Standards festlegen, die strenger sind als die FHA-Mindestanforderungen.Möglicherweise haben Sie bei einem anderen Kreditgeber mehr Glück, wenn Sie Probleme mit einem Kreditgeber haben, der von der FHA zugelassen ist. Es ist immer eine gute Idee, sich umzusehen.

Einkommensgrenzen

Für ein FHA-Darlehen ist kein Mindesteinkommen erforderlich. Sie müssen lediglich genug verdienen, um nachzuweisen, dass Sie den Kredit zurückzahlen können. FHA-Darlehen richten sich an Kreditnehmer mit geringerem Einkommen. Sie werden jedoch nicht disqualifiziert, wenn Sie über ein höheres Einkommen verfügen, wie dies bei bestimmten Programmen für Erstkäufer von Eigenheimen der Fall sein kann.

Schulden-Einkommens-Verhältnisse

Um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren, benötigen Sie ein angemessenes Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Das bedeutet, dass der Betrag, den Sie für alle Ihre monatlichen Kreditzahlungen ausgeben, einen relativ geringen Prozentsatz Ihres gesamten monatlichen Einkommens ausmachen sollte.

Kreditgeber gehen oft davon aus, dass weniger als 31 % Ihres Einkommens für die Wohnungszahlungen und 43 % (oder weniger) Ihres Einkommens für Ihre Gesamtschulden ausgegeben werden. Dazu gehören neben Ihrem Wohnungsbaudarlehen auch Autokredite und Studienkredite. In einigen Fällen ist es jedoch möglich, eine Genehmigung mit Quoten von näher an 50 % zu erhalten.

Nehmen wir an, dass Sie 3.500 $ pro Monat verdienen.

• Am besten halten Sie Ihre monatlichen Wohnkosten unter 1.085 $ (0,31 x 3.500 $), um den typischen Anforderungen gerecht zu werden.
• Alle Ihre monatlichen Zahlungen zusammen sollten weniger als 1.505 US-Dollar (0,43 x 3.500 US-Dollar) betragen, wenn Sie andere Schulden haben, wie z. B. Kreditkartenschulden oder einen Autokredit.

Die FHA schreibt keine tatsächlichen Einkommensanforderungen oder -beschränkungen vor, sondern lediglich Obergrenzen für die Kredithöhe.

Kredit-Scores

Kreditnehmer mit niedriger Kreditwürdigkeit erhalten mit größerer Wahrscheinlichkeit eine Genehmigung für FHA-Darlehen als für andere Arten von Hypotheken. Wenn Sie eine Anzahlung von 3,5 % leisten, kann Ihr Score bis auf 580 sinken. Möglicherweise können Sie eine noch niedrigere Punktzahl erzielen, wenn Sie eine größere Anzahlung leisten können. Eine Anzahlung von 10 % ist typisch für FICO-Scores zwischen 500 und 579.

Allerdings können Kreditgeber Grenzwerte festlegen, die restriktiver sind als diese FHA-Anforderungen. Möglicherweise müssen Sie einen Kreditgeber finden, der manuelles Underwriting durchführt, wenn Ihre Kreditwürdigkeit niedrig ist oder Sie überhaupt keine Bonitätshistorie haben. Mit diesem Verfahren können Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit bewerten, indem sie alternative Informationen wie pünktliche Miet- und Nebenkostenzahlungen prüfen.