Was ist ein Eigenheimdarlehen?

Definition

AEigenheimdarlehenist eine Art Zweithypothek, die Sie über den Betrag aller anderen ausstehenden Hypotheken auf die Immobilie hinaus auf den Wert Ihres Eigenheims aufnehmen.

So funktionieren Eigenheimkredite

Eigenheimkredite können den Zugang zu großen Geldbeträgen ermöglichen und sind etwas einfacher zu qualifizieren als andere Arten von Krediten, da Sie Ihr Eigenheim als Sicherheit hinterlegen. Angenommen, Ihr Haus hat einen Wert von 300.000 US-Dollar und Ihr Hypothekensaldo beträgt 225.000 US-Dollar. Das sind 75.000 US-Dollar, gegen die Sie möglicherweise Kredite aufnehmen können (obwohl in der Praxis aufgrund des Verhältnisses zwischen Beleihung und Wert etwas weniger ausfallen wird). Die Nutzung Ihres Eigenheims als Bürgschaft für einen Kredit birgt jedoch einige Risiken.

Das Verhältnis von Beleihung zu Wert

Kreditgeber gestatten Ihnen im Allgemeinen nicht, mehr als etwa 80 % des Werts Ihres Hauses zu leihen, unter Berücksichtigung Ihrer ursprünglichen Kaufhypothek sowie eines potenziellen Eigenheimdarlehens. Der Prozentsatz des verfügbaren Wertes Ihres Hauses wird als Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) bezeichnet. Wenn Kreditgeber eine erste und eine zweite Hypothek in Betracht ziehen, möchten sie den kombinierten LTV beider Kredite wissen. Was ein akzeptabler LTV ist, kann von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich sein. Einige Kreditgeber erlauben kombinierte LTV-Verhältnisse von bis zu 85 % oder mehr, aber Sie zahlen normalerweise einen höheren Zinssatz.

Betrachten Sie zum Beispiel unser 300.000-Dollar-Haus im obigen Beispiel. Angenommen, ein Kreditgeber akzeptiert einen kombinierten LTV von 90 %, könnten wir zusätzlich zu unserem ausstehenden Hypothekendarlehenssaldo von 225.000 US-Dollar weitere 45.000 US-Dollar leihen. (225.000 $ + 45.000 $ = 270.000 $, was 90 % von 300.000 $ entspricht.)

Eigenheimkredite vs. Kreditlinien (HELOCs)

Sie haben höchstwahrscheinlich schon einmal die Begriffe „Eigenheimdarlehen“ und „Eigenheimkreditlinie“ gehört und manchmal auch synonym verwendet, aber sie sind nicht dasselbe.

Wenn Sie ein Eigenheimdarlehen aufnehmen, erhalten Sie einen Pauschalbetrag in bar und zahlen ihn im Laufe der Zeit mit festen monatlichen Raten zurück. Ihr Zinssatz wird bei der Kreditaufnahme festgelegt und sollte für die gesamte Laufzeit des Kredits fest bleiben.Jede monatliche Zahlung reduziert Ihren Kreditsaldo und deckt einen Teil Ihrer Zinskosten. Dies wird als „tilgendes Darlehen“ bezeichnet.

Mit einer Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) erhalten Sie keinen Pauschalbetrag. Stattdessen erhalten Sie einen Höchstbetrag, den Sie sich leihen können – den Kreditrahmen –, den Sie jederzeit in Anspruch nehmen können. Dies ermöglicht Ihnen effektiv die mehrfache Kreditaufnahme, ähnlich wie bei einer Kreditkarte. Sie können in den ersten Jahren kleinere Zahlungen leisten, aber irgendwann endet die Ziehungsfrist und Sie müssen mit der Zahlung vollständig amortisierender Zahlungen beginnen, die den Kredit vernichten.

Ein HELOC ist eine flexiblere Option, da Sie jederzeit die Kontrolle über Ihren Kreditsaldo – und damit auch über Ihre Zinskosten – haben. Sie zahlen nur Zinsen auf den Betrag, den Sie tatsächlich aus Ihrem verfügbaren Geldpool nutzen.

So erhalten Sie ein Eigenheimdarlehen

Beantragen Sie mehrere Kreditgeber und vergleichen Sie deren Kosten, einschließlich der Zinssätze. Sie können Kreditschätzungen von verschiedenen Quellen erhalten, darunter von einem lokalen Kreditgeber, einem Online- oder nationalen Makler oder Ihrer bevorzugten Bank oder Kreditgenossenschaft.

Kreditgeber prüfen Ihre Bonität und verlangen möglicherweise eine Wertermittlung Ihres Eigenheims, um den fairen Marktwert Ihrer Immobilie und die Höhe Ihres Eigenkapitals eindeutig zu ermitteln. Bis Ihnen das Geld zur Verfügung steht, können mehrere Wochen oder länger vergehen.

Kreditgeber achten im Allgemeinen auf einige Faktoren und stützen ihre Genehmigungsentscheidungen auf diese:

• Sie müssen höchstwahrscheinlich mindestens 15 bis 20 % Eigenkapital an Ihrer Immobilie haben.
• Sie sollten einen sicheren Arbeitsplatz haben – zumindest so weit wie möglich – und ein solides Einkommen, auch wenn Sie gelegentlich den Arbeitsplatz gewechselt haben.
• Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI), auch „Wohnkostenquote“ genannt, sollte nicht mehr als 36 % betragen, obwohl einige Kreditgeber DTI-Verhältnisse von bis zu 50 % in Betracht ziehen.

Wenn Ihre Bonität schlecht ist

Wenn Sie über eine schlechte Bonität verfügen, kann es einfacher sein, sich für ein Eigenheimdarlehen zu qualifizieren, da Kreditgeber eine Möglichkeit haben, ihr Risiko zu steuern, wenn Ihr Eigenheim den Kredit absichert. Eine Zulassung ist jedoch nicht garantiert.

Für alle Hypothekendarlehen sind in der Regel ausführliche Unterlagen erforderlich, und Eigenheimdarlehen werden nur dann genehmigt, wenn Sie die Fähigkeit zur Rückzahlung nachweisen können. Kreditgeber sind gesetzlich verpflichtet, Ihre Finanzen zu überprüfen, und Sie müssen Einkommensnachweise, Zugang zu Steuerunterlagen und mehr vorlegen. Für HELOCs gibt es nicht die gleichen rechtlichen Anforderungen, es ist jedoch sehr wahrscheinlich, dass Sie nach denselben Informationen gefragt werden.

So finden Sie den besten Eigenheimkreditgeber

Der beste Kreditgeber für Sie kann von Ihren Zielen und Bedürfnissen abhängen. Einige bieten gute Angebote für ein zweifelhaftes Schulden-Einkommens-Verhältnis, während andere für ihren hervorragenden Kundenservice bekannt sind. Vielleicht möchten Sie nicht viel bezahlen und suchen daher nach einem Kreditgeber mit niedrigen oder keinen Gebühren. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) empfiehlt die Auswahl eines Kreditgebers anhand dieser Faktoren sowie der Kreditlimits und Zinssätze.

Bitten Sie Ihr Freundes- und Familiennetzwerk um Empfehlungen, die Ihre Prioritäten berücksichtigen. Lokale Immobilienmakler kennen die Kreditgeber, die für ihre Kunden die beste Arbeit leisten.

Käufer aufgepasst

Beachten Sie bestimmte Warnsignale, die darauf hindeuten könnten, dass ein bestimmter Kreditgeber nicht für Sie geeignet oder möglicherweise nicht seriös ist:

• Der Kreditgeber ändert kurz vor Abschluss die Bedingungen Ihres Darlehens, beispielsweise Ihren Zinssatz, in der Annahme, dass Sie zu diesem späten Zeitpunkt nicht zurücktreten.
• Der Kreditgeber besteht darauf, Ihrem Kredit ein Versicherungspaket beizufügen. Wenn eine Versicherung erforderlich ist, können Sie in der Regel eine eigene Police abschließen.
• Der Kreditgeber genehmigt Ihnen Zahlungen, die Sie sich wirklich nicht leisten können – und Sie wissen, dass Sie sie sich nicht leisten können. Das ist kein Grund zum Feiern, sondern eher ein Warnsignal. Stellen Sie sicher, dass Sie sich Ihre monatlichen Zahlungen leisten können, indem Sie zunächst die Zahlen ermitteln.

Wenn Ihre Kreditwürdigkeit nicht optimal ist, sollten Sie nach Möglichkeit eine Weile warten. Es kann schwierig sein, auch nur ein Eigenheimdarlehen zu bekommen, wenn Ihr Score unter 620 liegt. Nehmen Sie sich also zunächst etwas Zeit und versuchen Sie, Ihren Kredit-Score zu verbessern.

Alternativen zu Eigenheimkrediten

Wenn Ihnen ein Eigenheimdarlehen nicht das Richtige zu sein scheint, stehen Ihnen neben Kreditkarten und Privatkrediten noch andere Optionen zur Verfügung.

Cash-Out-Refinanzierung

Bei der Cash-Out-Refinanzierung wird Ihre bestehende Hypothek durch eine Hypothek ersetzt, die die Hypothek abbezahlt und Ihnen darüber hinaus ein wenig – oder viel – zusätzliches Geld verschafft. Sie würden genug Kredit aufnehmen, um sowohl Ihre Hypothek abzubezahlen als auch einen Pauschalbetrag in bar zu erhalten. Wie bei einem Eigenheimdarlehen benötigen Sie ausreichend Eigenkapital, müssen sich aber nur um eine einzige Zahlung kümmern.

Umkehrhypotheken

Diese Hypotheken sind maßgeschneidert für Hausbesitzer ab 62 Jahren, insbesondere für diejenigen, die ihr Haus abbezahlt haben. Obwohl Sie mehrere Möglichkeiten haben, das Geld zu erhalten, besteht eine gängige Vorgehensweise darin, dass Ihr Kreditgeber Ihnen jeden Monat einen Scheck sendet, der einen kleinen Teil des Eigenkapitals Ihres Hauses darstellt. Dadurch wird Ihr Eigenkapital nach und nach aufgebraucht und Ihnen werden während der Laufzeit der Hypothek Zinsen für die aufgenommenen Kredite berechnet. Sie müssen in Ihrer Wohnung bleiben, sonst wird der gesamte Restbetrag fällig.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)