Was ist die 28/36-Faustregel für Hypotheken?

ByDr. J. K. Hartmann

Die 28/36-Faustregel ist ein Hypotheken-Benchmark, der auf dem Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) basiert und den Hauskäufer nutzen können, um eine Überforderung ihrer Finanzen zu vermeiden. Hypothekengeber nutzen diese Regel, um zu entscheiden, ob sie Ihren Hypothekenantrag genehmigen.

Hier erfahren Sie, wie die 28/36-Faustregel funktioniert, was sie einschließt und ausschließt, außerdem Beispielberechnungen und einige Einschränkungen bei der Verwendung der Regel.

Wichtige Erkenntnisse

  • Die 28/36-Faustregel für Hypotheken ist ein Anhaltspunkt dafür, wie viel Haus Sie sich bequem leisten können.
  • Das DTI-Verhältnis von 28/36 basiert auf dem Bruttoeinkommen und umfasst möglicherweise nicht alle Ihre Ausgaben.
  • Die Regel besagt, dass nicht mehr als 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens für die Wohnkosten verwendet werden sollten, während nicht mehr als 36 % für die Tilgung von Schulden, einschließlich Wohnen, verwendet werden sollten.
  • Einige Hypothekengeber erlauben ein höheres Schulden-Einkommens-Verhältnis.
  • Die Senkung Ihrer Kreditkartenschulden ist eine Möglichkeit, Ihren Gesamt-DTI zu senken.

Was ist die 28/36-Faustregel für Hypotheken?

Wenn Hypothekengeber ermitteln möchten, wie viel sie Ihnen leihen können, ist Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) ein Standardbarometer. Die 28/36-Regel ist eine gängige Faustregel für DTI. 

„Die 28/36-Regel besagt lediglich, dass ein Hypothekenkreditnehmer/Haushalt nicht mehr als 28 % seines monatlichen Bruttoeinkommens für Wohnkosten und nicht mehr als 36 % seines monatlichen Bruttoeinkommens für den gesamten Schuldendienst, einschließlich Wohnen, verwenden sollte“, sagte Marc Edelstein, leitender Kreditsachbearbeiter bei der Ross Mortgage Corporation in Detroit, per E-Mail gegenüber Swip Health.

Es ist wichtig zu verstehen, was mit den Wohnkosten zu tun hat, denn sie umfassen mehr als nur den reinen Betrag, aus dem sich Ihre monatliche Hypothekenzahlung zusammensetzt. Zu Ihren Wohnkosten können der Kapitalbetrag und die Zinsen gehören, die Sie für Ihre Hypothek zahlen, die Hausbesitzerversicherung, Gebühren der Wohnungsbaugesellschaft und mehr.

Wie funktioniert die 28/36-Faustregel?

Wie also nutzen Hypothekengeber die 28/36-Faustregel, um zu bestimmen, wie viel Geld sie Ihnen leihen? 

Nehmen wir an, Sie verdienen 6.000 US-Dollar im Monat, vor Steuern oder anderen Abzügen von Ihrem Gehaltsscheck. Die Faustregel besagt, dass Ihre monatliche Hypothekenzahlung 1.680 USD (6.000 USD x 28 %) nicht überschreiten sollte und dass Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich Wohnraum, 2.160 USD (6.000 USD x 36 %) nicht überschreiten sollten.

„Ein Hypothekengeber kann diese Richtlinie verwenden … um abzuschätzen oder vorherzusagen, dass Sie in absehbarer Zeit in der Lage sein werden, eine bestimmte monatliche Hypothekenzahlung zu übernehmen“, sagte Andrina Valdes, COO von Cornerstone Home Lending in San Antonio, per E-Mail gegenüber Swip Health. „Die 28/36-Regel beantwortet die Frage: Wie viel Haus können Sie sich leisten?“

Notiz

Die Faustregel sollten Sie berechnen, bevor Sie mit dem Hauskauf beginnen, denn sie gibt Ihnen eine genaue Schätzung, wie viel Haus Sie sich leisten können.

So berechnen Sie das Verhältnis von Schulden zu Einkommen

Die Berechnung Ihres Schulden-Einkommens-Verhältnisses ist nicht schwierig. Als Erstes müssen Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen ermitteln – Ihr Einkommen vor Abzug von Steuern und anderen Ausgaben. Wenn Sie verheiratet sind und den Wohnungsbaukredit gemeinsam beantragen, sollten Sie beide Einkünfte addieren.

Nehmen Sie als Nächstes die Summe und multiplizieren Sie sie zunächst mit 0,28 und dann mit 0,36 bzw. 0,43, wenn Sie eine qualifizierte Hypothek aufnehmen möchten. Wenn Sie und Ihr Partner beispielsweise zusammen über ein Bruttomonatseinkommen von 7.000 US-Dollar verfügen, würde sich dieses wie folgt aufschlüsseln:

  • 7.000 $ x 0,28 = 1.960 $
  • 7.000 $ x 0,36 = 2.520 $
  • 7.000 $ x 0,43 = 3.010 $

Das bedeutet, dass Ihre Hypotheken-, Steuer- und Versicherungszahlungen 1.960 US-Dollar pro Monat nicht überschreiten sollten und dass Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen – einschließlich dieser 1.960 US-Dollar – nicht mehr als 2.520 US-Dollar betragen sollten.

Leider besagt die Regel, dass Sie Ihre monatlichen Zahlungen unter diesen beiden Grenzen halten müssen. Der nächste Schritt besteht also darin, zu sehen, welche Auswirkungen Ihre anderen Schulden haben. Addieren Sie Ihre gesamten monatlichen Zahlungen für nicht-Hypothekenschulden, z. B. Kreditkarten-, Studienkredit- oder Autokreditzahlungen.

Nehmen wir für dieses Beispiel an, dass sich Ihre monatlichen Schuldenzahlungen auf insgesamt 950 $ belaufen. Ziehen Sie diesen Betrag von 2.520 $ ab, und Sie werden sehen, dass Ihre Hypothekenzahlung 1.570 $ nicht überschreiten sollte.

Da Sie in diesem Beispiel relativ hohe monatliche, nicht hypothekenbezogene Schulden haben, können Sie nur 1.570 US-Dollar für eine Hypothek, Steuern und Versicherungen für ein neues Zuhause ausgeben. Wenn Sie hingegen nur 500 US-Dollar an monatlichen, nicht hypothekenbezogenen Schuldenzahlungen hätten, könnten Sie die gesamten 1.960 US-Dollar für Ihre Hypothekenzahlung ausgeben, da 1.960 US-Dollar + 500 US-Dollar = 2.460 US-Dollar, was weniger als die Regel von 36 % oder 2.520 US-Dollar für alle Schuldenzahlungen pro Monat ist.

Warum die 28/36-Faustregel im Allgemeinen funktioniert

Die 28/36-Faustregel bietet Kreditgebern einen ziemlich guten Anhaltspunkt, um zu bestimmen, wie viel Eigenheim Sie sich leisten können.

„Als Hypothekengeber besteht eine unserer Aufgaben darin, das Risiko einzuschätzen, und die 28/36-Regel spielt dabei eine große Rolle“, sagte Edelstein. „Sie können eine Hypothek mit einem Verhältnis von mehr als 28/36, also bis zu 50 % im Nachhinein, genehmigt bekommen. Allerdings steigt das Risiko, und um mit einem höheren Verhältnis genehmigt zu werden, müssen Sie über eine gute Kreditwürdigkeit und möglicherweise eine höhere Anzahlung verfügen.“

Was ist also in der DTI-Quote zur Berechnung Ihrer monatlichen Schuldenverpflichtungen enthalten? Jede der folgenden Zahlungen könnte in Ihrem DTI berücksichtigt werden:

  • Zukünftige Hypothekenzahlung 
  • Kreditkarten
  • Studienkredite
  • Autokredite
  • Privatkredite
  • Unterhalts- und Kindesunterhaltszahlungen
  • Darlehen, die Sie mitunterzeichnet haben

Notiz

In Ihrem DTI sind keine Nebenkosten, Kabel-, Mobiltelefon- und Versicherungsrechnungen enthalten.

Salzkorn

Obwohl die 28/36-Faustregel für viele Kreditnehmer eine gute Richtlinie ist, hat sie auch ihre Schwächen.

Beispielsweise berücksichtigt DTI keine Haushaltsausgaben wie Nebenkosten, Lebensmittel und Kinderbetreuung. Dies könnte dazu führen, dass Hauskäufer ihren tatsächlichen DTI unterschätzen. Vergessen Sie nicht, auch Reparaturen und Instandhaltung des Hauses in Betracht zu ziehen, die laut Edelstein jedes Jahr durchschnittlich 1 % oder 2 % des Wertes des Hauses ausmachen könnten.

Aufgrund dieser zusätzlichen Kosten sagte Edelstein, dass Hauskäufer einen niedrigeren DTI als den von den meisten Kreditgebern verwendeten Höchstsatz von 43 % anstreben sollten – was bei der 28/36-Faustregel der Fall ist. Wenn Sie dies tun, haben Sie möglicherweise bessere Chancen, den Lebensstil zu führen, den Sie sich wünschen, da weniger Ihrer monatlichen Schuldenzahlungen in Ihrer Hypothek gebunden sind.

Aus diesem Grund können Kreditnehmer nicht einfach davon ausgehen, dass sie sich die Hypothek auch langfristig leisten können, wenn sie genehmigt werden.

Notiz

Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) gibt an, dass Kreditnehmer mit hohen DTIs „mit größerer Wahrscheinlichkeit in Schwierigkeiten geraten, monatliche Zahlungen zu leisten“.

So verbessern Sie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis für eine Hypothek

Um mit Ihrer Hypothek zufrieden zu sein, suchen Sie nach Möglichkeiten, Ihren DTI zu reduzieren, bevor Sie eine Hypothek beantragen. 

Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, ist laut Valdes die Senkung Ihres DTI, indem Sie Kreditkartenguthaben zurückzahlen und diese Guthaben dann niemals 30 % Ihres Kreditlimits überschreiten lassen.

„Es ist … hilfreich, einen Plan zur Schuldentilgung zu entwickeln – wie die Schulden-Schneeball-Methode, bei der man die kleinsten Schulden eine nach der anderen in Angriff nimmt und für die anderen nur minimale Zahlungen leistet“, sagte sie. „Einen Haushalt zu erstellen und bei Bedarf zu kürzen, kann auch zusätzliche Mittel zur Schuldentilgung freisetzen; die schrittweise Tilgung kleinerer Schulden macht einen großen Unterschied.“

Ein weiterer Tipp ist, Ihre Kreditanträge zeitlich zu verteilen. Edelstein hat beispielsweise davon abgeraten, eine Hypothek zu beantragen, wenn Sie auch andere Arten von Krediten beantragen, z. B. einen Neuwagenkredit oder ein Leasing, da der neue Kredit Ihre Kreditwürdigkeit senken und Ihren DTI erhöhen könnte.

Hier sind einige weitere Möglichkeiten, Ihren DTI zu verbessern, bevor Sie eine Hypothek beantragen:

  • Bezahlen Sie Ihr Kreditkartenguthaben mit dem höchsten Guthaben oder zahlen Sie kleinere Beträge auf alle Ihre Kreditkartenkonten.
  • Erwägen Sie ein Schuldenkonsolidierungsdarlehen, um Kreditkarten- oder andere Schulden zu einem einzigen Zinssatz zu kombinieren.
  • Vermeiden Sie die Aufnahme neuer Schulden in der Zeit vor der Beantragung einer Hypothek und bevor Sie sich für ein Haus entschieden haben.
  • Überlegen Sie, wie Sie Ihr Haushaltseinkommen erhöhen können, indem Sie beispielsweise eine Gehaltserhöhung aushandeln, einen Teilzeitjob annehmen, einen Nebenjob beginnen oder eine höher bezahlte Stelle bei einem anderen Arbeitgeber anstreben.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was sind Abschlusskosten und wie hoch sind sie?

Bei den Abschlusskosten handelt es sich um die verschiedenen Dinge, die Sie bezahlen müssen, um eingetragener Eigentümer Ihres Hauses zu werden. Planen Sie ein, zwischen 3 % und 5 % der Kosten Ihres Hauses für die Abschlusskosten aufzuwenden, zu denen Eigentumsgebühren, ein Wertgutachten, Steuern und Aufnahmegebühren gehören können.

Kann ich eine Hypothek mit 50 % DTI aufnehmen?

Es könnte schwierig sein, einen Hypothekengeber zu finden, der Ihnen ein Hausdarlehen mit 50 % DTI gewährt, aber es ist nicht unmöglich. Fannie Mae, ein staatlich gefördertes Hypothekenfinanzierungsunternehmen, erlaubt von Fall zu Fall einen DTI von „über 45 %“, wenn der Kreditnehmer über Zahlungsrücklagen von sechs Monaten und andere qualifizierende Faktoren verfügt.

Was ist die Regel der „Rückzahlungsfähigkeit“?

Es handelt sich um die Due-Diligence-Prüfung, die ein Hypothekengeber durchführen muss, um sicherzustellen, dass Kreditnehmer ihre Hypothek zurückzahlen können. Wenn sich beispielsweise eine Hypothek aufgrund einer Zinsänderung in einigen Jahren erhöht, muss der Kreditgeber sicherstellen, dass die Hypothek weiterhin zurückgezahlt werden kann.