Was ist der Verkaufsvergleichsansatz für Bewertungen?

ByDr. J. K. Hartmann

Der Verkaufsvergleichsansatz für Wertermittlungen umfasst die Betrachtung ähnlicher Häuser in der Nähe und deren Bewertungen, um einen Marktwert für ein Haus zu ermitteln, das derzeit zum Verkauf steht. Die als „Comps“ bezeichneten Häuser, die kürzlich in der Gegend verkauft wurden, sind in Bezug auf Ausstattung, Grundstücksfläche, Bauqualität, Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer usw. vergleichbar.

Dieser Ansatz zur Hausbewertung, auch SCA genannt, kann zur Festlegung des Listenpreises verwendet werden, bei dem ein Immobilienmakler den Markt analysiert und einen intelligenten Preis ermittelt.

Der Umsatzvergleichsansatz kann auch von professionellen Gutachtern genutzt werden, die für Kreditgeber arbeiten. Ihre Analyse konzentriert sich nicht darauf, wie viel jemand möglicherweise zahlen könnte, sondern vielmehr darauf, wie sicher die Investition in dieses Haus für den Kreditgeber ist, der den Kredit anbietet.

Definition und Beispiel des Verkaufsvergleichsansatzes für Bewertungen

Beim Verkaufsvergleichsansatz geht es darum, kürzlich verkaufte Häuser oder aktuelle Angebote zu finden, die dem zu bewertenden Haus sehr nahe kommen. Sie sollten hinsichtlich der Anzahl der Zimmer, des Alters, der Ausstattung und der Lage ähnlich sein, um einen genauen Vergleich bzw. „Vergleich“ für das betreffende Haus zu ermöglichen. Kürzlich verkaufte Häuser haben ein größeres Gewicht, da es definitiv einen Käufer gab, der bereit war, diesen Preis zu zahlen.

Notiz

Immobilienmakler und Gutachter nutzen diese Vergleiche als Grundlage für die Ermittlung des Listenpreises und der Bewertung für den Kreditgeber.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, wird Ihr Makler zunächst mit Ihnen darüber sprechen, ob Sie bereit sind, einen etwas höheren Preis festzulegen, und dann geduldig auf ein Angebot warten. Möglicherweise möchten Sie auch bei Ihren Preisen konservativ oder sogar niedrig sein, um schnell zu verkaufen oder mehrere Angebote zu erhalten. Der Makler hilft Ihnen dabei, einen Preis festzulegen, der auf dem Preis basiert, zu dem ähnliche Häuser in der Gegend verkauft werden, sowie auf Ihren eigenen Prioritäten.

Andererseits ist ein Wohnimmobiliengutachter speziell dafür ausgebildet, eine Immobilie objektiv zu bewerten, ohne Berücksichtigung des Listenpreises oder des Vertragspreises. Stattdessen verwendet ein Gutachter Verkaufsvergütungen, um dem wahren Wert des Hauses so nahe wie möglich zu kommen. Sie wollen mehrere Beweise, die zeigen, wofür der Kreditgeber das Haus möglicherweise verkaufen könnte, wenn er gezwungen wäre, das Hypothekendarlehen zu pfänden, wenn es in Verzug gerät.

Notiz

Das Verständnis eines Gutachters über den Wert eines Eigenheims hilft ihm beim Ausfüllen standardisierter Formulare, die in der Gutachterbranche Standard sind und von den meisten Kreditgebern verlangt werden.

  • Alternativer Name: Vergleichende Marktanalyse
  • Akronym: SCA

Wie funktioniert der Verkaufsvergleichsansatz für Bewertungen?

Für einen Immobilienmakler würde ein Verkaufsvergleich damit beginnen, sich eine Liste der jüngsten Verkäufe in der Gegend anzusehen, die in Bezug auf die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, die Größe des Grundstücks, das Alter des Hauses, die wünschenswerten Merkmale und die Lage in der ungefähren Nachbarschaft ähnlich sind. Sie würden dann den Durchschnitt von drei bis vier der ähnlichsten Verkaufspreise der Immobilien ermitteln.

Wenn die früheren Verkaufsvergleiche des Hauses einen potenziellen Listenpreis von 200.000 US-Dollar ergaben, aber jedes derzeit angebotene ähnliche Haus mindestens 230.000 US-Dollar kostet, könnte sich der Immobilienmakler für einen etwas höheren Listenpreis, sagen wir 210.000 US-Dollar, einsetzen, um davon zu profitieren, dass er in der Nachbarschaft das „Schnäppchen“ ist.

Notiz

Immobilienmakler verpflichten sich ebenso wie Gutachter zu verantwortungsvollen Bewertungspraktiken, um den Kunden zu helfen, die Realität des Wertes eines Hauses zu verstehen. Sie können auch erkennen, ob ein gefragter Haustyp möglicherweise einen höheren Angebotspreis rechtfertigt.

Für einen unabhängigen Gutachter, der für einen Kreditgeber arbeitet, ist die Motivation eine andere, obwohl viele der von ihm verwendeten Daten ähnlich sind. Wenn ein Käufer einen Vertrag für eine Immobilie hat, der ein Hypothekendarlehen in Höhe von 200.000 US-Dollar beschert, möchte der Kreditgeber ausreichende Beweise dafür, dass der Kreditgeber das Haus im Falle eines Zahlungsverzugs des Käufers unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen zu diesem oder einem höheren Preis verkaufen könnte.

Wenn ein Käufer diesem Preis aufgrund eines Bietergefechts zugestimmt hat und der Gutachter in der Gegend nur vergleichbare Immobilien findet, die für 180.000 US-Dollar verkauft wurden, stellt dies eine Herausforderung für den Kreditgeber dar. Der Verkäufer kann einer Senkung des Verkaufspreises um 10.000 US-Dollar zustimmen, vom Käufer jedoch die Zahlung von 10.000 US-Dollar zur Deckung der Differenz verlangen.

Vergleichsansatz für Agentenverkäufe vs. Vergleichsansatz für Gutachterverkäufe

Verkaufsvergleichsansatz des Agenten Verkaufsvergleichsansatz des Gutachters
Der Makler möchte die Mikroumgebung verstehen, in der er ein Haus auflistet, d. h. sowohl die Nachbarschaft als auch den Zeitpunkt. Der Gutachter benötigt mehrere Beweismittel, um dem Kreditgeber den Wert des Hauses nachzuweisen.
Der Makler möchte einen Preis, der ein solides Angebot auf dem Markt erzielt, auch wenn er in diesem Bereich geringfügig hoch ist. Ihr Ziel ist ein abgeschlossener Verkauf. Der Gutachter achtet sorgfältig darauf, potenziell überhöhte Bewertungen auszugleichen, da der Kreditgeber langfristig investiert und für diesen Zeithorizont eine zuverlässige Bewertung benötigt.

Was ein Verkaufsvergleichsansatz für den Hauskäufer und den Hausverkäufer bedeutet

Der Verkaufsvergleichsansatz für den Hausverkäufer ist eine Möglichkeit, einen Preis zu erzielen, der auf Fakten basiert, aber auch die Wünsche des Verkäufers berücksichtigt. Wenn die vergleichende Marktanalyse beispielsweise besagt, dass ähnliche Häuser für 180.000 US-Dollar verkauft wurden, der Verkäufer jedoch der Meinung ist, dass die neue Hinterterrasse des Hauses nicht vollständig in den Vergleichen berücksichtigt wurde, könnte er an einem Angebot von 185.000 US-Dollar oder sogar 190.000 US-Dollar interessiert sein, wenn er bereit ist, etwas länger auf ein Angebot zu warten.

Für den Hauskäufer ist der Verkaufsvergleich so etwas wie eine „Realitätsprüfung“, ob das Haus von Anfang an überteuert war oder ob ein Bietergefecht zum Verkaufspreis geführt hat. Es kann zwar enttäuschend sein, wenn der Verkaufsvergleich einen Wert ergibt, der unter dem Listenpreis liegt (dies wird manchmal mit der Formulierung „Das Haus hat nicht bewertet“) bezeichnet, in manchen Fällen kann es aber auch zu einer Neuaufnahme der Verhandlungen kommen. Der Käufer stellt möglicherweise fest, dass er in irgendeiner Weise zu viel investiert hat oder dass der Gutachter Tatsachen über das Haus aufgedeckt hat, die dazu führen, dass der Wert des Hauses geringer ist als erwartet.

Wichtige Erkenntnisse

  • Der Verkaufsvergleichsansatz für Wertermittlungen ist eine Möglichkeit, eine Immobilie zu bewerten, indem andere Angebote und aktuelle Verkäufe von Häusern betrachtet werden, die dem betreffenden Haus möglichst ähnlich sind.
  • Mithilfe von Verkaufs-„Comps“ oder ähnlichen Häusern können sowohl Immobilienmakler als auch Gutachter verstehen, was Käufer in dieser Gegend suchen und was sie dafür bezahlen werden.
  • Gutachter und Immobilienmakler verwenden dieselben Daten und bewerten möglicherweise sogar dieselben Vergleichsimmobilien. Gutachter möchten dem Kreditgeber jedoch einen echten Marktwert mitteilen, während die Immobilienmakler die Informationen nutzen, um möglichst wettbewerbsfähige Preise für die lokale Umgebung festzulegen, was gelegentlich den Wert des Hauses erhöht.