Was ist der After-Repair-Value (ARV)?

Im Immobiliengeschäft ist der After Repair Value (ARV) der Wert einer Immobilie, nachdem Sie Reparaturen durchgeführt haben und zum Verkauf bereit sind. Dabei werden die Gesamtkosten der Reparaturen und der geschätzte Wert des Hauses berücksichtigt.

Einzelpersonen und Unternehmen, die Häuser zur Reparatur und schließlich zum Weiterverkauf kaufen, werden als Immobilienflipper bezeichnet. Erfahrene Flipper kennen ihr Gebiet und ihre Märkte gut. Sie sind auch Immobilieninvestoren – sie kaufen Häuser, reparieren sie und verkaufen sie in der kalkulierten Hoffnung auf Gewinn.

Der ARV wird von Flippern mit ausreichender Erfahrung in den Bereichen Reparatur und Verkauf zu Hause zur Schätzung des Werts verwendet. Diese Geschäftseigentümer verfügen oft über Lizenzen für Generalunternehmer und Immobilien – was nützlich ist, um das Haus selbst bearbeiten und verkaufen zu können, aber im Allgemeinen nicht erforderlich ist – und sind zuversichtlich, dass sie den Wert der Immobilie berechnen können, nachdem sie die Renovierungsarbeiten abgeschlossen haben oder anderweitig zum Verkauf bereit sind.

Was ist der After Repair Value (ARV)?

Beim ARV handelt es sich weniger um den Buchwert einer Immobilie als vielmehr um eine fundierte Schätzung des aktuellen Werts einer Immobilie. Immobilieninvestoren haben im Allgemeinen eine fundierte Meinung über die Häuser, die sie kaufen oder reparieren, und wissen, welchen Wert sie im Laufe der Zeit oder nach Abschluss der Reparaturen haben könnten.

Wenn Reparaturen erforderlich sind, schätzt der Investor den aktuellen Wert der Immobilie und addiert die Reparaturkosten (oder die geschätzten Kosten), was den ARV des Hauses ergibt.

Wie berechnet man den After-Repair-Value (ARV)?

Die ARV-Formel selbst ist nicht komplex.

Der aktuelle Wert der Immobilie ist der Betrag, für den der Investor das Haus gekauft hat, und die gesamten Renovierungskosten sind der Wert der durchgeführten Renovierungen oder eine Schätzung.

So funktioniert der After Repair Value (ARV).

Das Festlegen der Variablen für die Gleichung kann schwierig sein. Der aktuelle Wert einer Immobilie spiegelt ihren aktuellen Zustand wider. Der Investor muss in der Lage sein, einen Betrag zu zahlen, der weit unter dem aktuellen Wert des Hauses liegt, um seinen Gewinn beim Verkauf zu maximieren.

Renovierungsschätzungen sind der riskanteste Aspekt bei der Investition in eine Hausreparatur. Es kann sein, dass nur der sichtbare Schaden vorhanden ist, oder dass noch viel mehr Schaden vorhanden ist, der erst sichtbar wird, wenn mit anderen Reparaturen begonnen wird.

Angenommen, ein Immobilienmakler hat den Wert eines Hauses auf der Grundlage neuer Fassadenverkleidungen, Teppiche und eines Dachaustauschs geschätzt. Beim Herausziehen des Teppichs fiel auf, dass sich hinter den Fußleisten Schimmel befand. Bei weiteren Untersuchungen fanden sie schwarzen Schimmel in den Wänden jedes Zimmers im Haus. Dadurch änderte sich der Kostenvoranschlag für die Renovierung der Immobilie drastisch und der ARV des Hauses erhöhte sich.

Käufer sind möglicherweise nicht bereit, den erhöhten Wert des Hauses zu zahlen, da sie den Dollarwert der durchzuführenden Reparaturen möglicherweise nicht verstehen oder nachvollziehen können – ein Gutachter möglicherweise auch nicht.

Eine weitere Überlegung für den ARV einer Immobilie besteht darin, ein Gefühl für die Konkurrenz zu bekommen – was vergleichbare Immobilien (in der Branche als „Comps“ bezeichnet) in der Umgebung tendenziell anstreben. Dies könnte Ihnen helfen, Ihren Angebotspreis anzupassen, wenn die Reparaturen abgeschlossen sind und Sie zum Verkauf bereit sind.

Einschränkungen des After Repair Value (ARV)

Der ARV ist eine Berechnung einer Momentaufnahme – des Wertes der Immobilie unter den aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt und des Zustands des Hauses zum Zeitpunkt der Berechnung. Dieser Wert kann sich während des Renovierungszyklus eines Hauses täglich ändern.

Der Immobilienmarkt kann schwanken, was dazu führen kann, dass der Wert vergleichbarer Häuser steigt oder fällt. Die Renovierungskosten können je nach festgestelltem Schaden variieren – sie können geringer oder höher ausfallen als geschätzt.

Ein Gutachter kann andere Annahmen treffen und bestimmte Aspekte eines Hauses anders bewerten als ein Investor oder Immobilienmakler. Da jeder Kreditgeber eine aktuelle Schätzung wünscht, kann dies für einen Investor zu einem Verlust führen, wenn der Gutachter entscheidet, dass der Wert der Immobilie geringer ist als geschätzt.

Die Rendite für den Anleger hängt auch von seiner Fähigkeit ab, den für ihn günstigsten Kauf- und Verkaufspreis auszuhandeln. Wenn sie gut darin sind, Reparaturen einzuschätzen, aber nicht in der Preisverhandlung, könnten sie große Geldbeträge an die Käufer verlieren, wenn der Schätzwert niedriger als ihr berechneter ARV wäre. Sie benötigen ein ausgeprägtes Verhandlungsgeschick, um Käufer davon zu überzeugen, dass das Haus mehr wert ist als der Schätzwert.