Was ist das Mietverhältnis gemeinsam?

Definition

Gemeinsames Mietverhältnisist eine Möglichkeit für zwei oder mehrere Personen, das Eigentum an einer Immobilie zu besitzen. Gemeinsame Mieter können Anteile gleicher Größe besitzen oder auch nicht, und das Eigentum kann frei übertragen werden.

Definition und Beispiele gemeinsamer Mieter

Gemeinsame Mieter teilen sich das Eigentum an einer bestimmten Immobilie. Jeder Eigentümer kann einen anderen Teil der Immobilie besitzen, aber alle haben die gleichen Rechte an der gesamten Immobilie. Jeder Eigentümer kann seinen Anteil jederzeit verkaufen.

Nehmen wir zum Beispiel an, dass Joe, Kim und Steve als Freunde eine Immobilie kaufen und eine Vereinbarung treffen, um gemeinsame Mieter zu werden. Joe besitzt 25 %, Kim besitzt 25 % und Steve besitzt 50 %, aber sie alle können das gesamte Grundstück nutzen. Fünf Jahre nach ihrer ersten Vereinbarung beschließt Joe, seinen Anteil am Grundstück an Kim zu verkaufen. Jetzt besitzen Kim und Steve jeweils 50 % der Anteile an der Immobilie.

• Akronym: TIC

Wie Mietverhältnisse in Gemeinschaftswohnungen funktionieren

Die Gesetze für Gemeinschaftsmieter variieren je nach Bundesstaat, einige allgemeine Regeln umfassen jedoch:

• Gemeinsame Mieter können miteinander verwandt oder nicht verwandt sein. Die Beziehung zwischen den Parteien, sofern vorhanden, spielt dabei keine Rolle.
• Nicht alle Mieter müssen in der Immobilie wohnen und kein Mieter kann die anderen ausschließen. 
• Sollte einer der Mieter sterben, gehen dessen Anteile auf seine Erben über. Wenn Joe starb, würde Steve immer noch 50 % und Kim immer noch 25 % besitzen, aber Joes 25 % würden gemäß den Gesetzen des Bundesstaates an die Person übergehen, die er in seinem Nachlassplan festgelegt hat, oder an seine Verwandten. 
• Die meisten Kreditgeber verlangen, dass Hypothekendokumente die Unterschriften aller Parteien enthalten, die Eigentümer einer TIC-Immobilie sind. Mit anderen Worten: Sie müssen den Kredit gemeinsam aufnehmen. Wenn ein Kreditgeber das Darlehen nur an eine Partei vergibt, würde nur der Eigentumsanteil einer Person als Sicherheit für das Darlehen dienen. Kreditgeber wären im Falle eines Zahlungsausfalls nicht in der Lage, die gesamte Immobilie zu pfänden. 

Gemeinsames Mietverhältnis vs. Gemeinschaftsmietverhältnis

Ein gemeinsames Mietverhältnis ist eine weitere gängige Option für gemeinsames Eigentum. Im Gegensatz zu gemeinsamen Mietern beinhaltet ein gemeinsames Mietverhältnis in der Regel ein Hinterbliebenenrecht, was bedeutet, dass die von jedem Mieter gehaltenen Anteile im Todesfall auf die anderen übergehen.

Für eine gemeinsame Miete sind vier Einheiten erforderlich, die als TTIP bekannt sind und für Zeit, Titel, Zinsen und Besitz stehen. Jeder Eigentümer muss gleichzeitig das Eigentumsrecht an der Immobilie erwerben und das Eigentumsrecht mit derselben Urkunde erhalten. Jeder erhält außerdem den gleichen verhältnismäßigen und gleichen Eigentumsanteil sowie identische Besitzrechte.

Der Titel fällt in der Regel in ein Gemeinschaftsmietverhältnis zurück, wenn diese vier Punkte nicht erfüllt sind. Wenn ein Mitmieter den an einem Mitmietverhältnis entstandenen Anteil an eine andere Partei verkauft oder überträgt, wird das Mitmietverhältnis aufgelöst und es entsteht ein Gemeinschaftsmietverhältnis.

Gemeinsames Mietverhältnis auflösen

Zur Auflösung des Gesamtmietverhältnisses kann die Immobilie verkauft und der Erlös entsprechend ihrer Eigentumsquote unter den Mietern aufgeteilt werden.

Es kann auch eine Teilungsklage eingereicht werden. Dazu müssen Sie vor Gericht gehen und einen Richter bitten, den Verkauf der Immobilie anzuordnen, damit der Erlös unter den Eigentümern aufgeteilt werden kann. Möglicherweise wird nach dem Tod eines Mieters eine Teilungsklage eingereicht, wenn ein Erbe die Immobilie verkaufen möchte und die anderen Mitmieter dies nicht tun.Ein oder mehrere Mitmieter können die anderen auskaufen, wenn sie sich dafür entscheiden, das gemeinsame Mietverhältnis aufzulösen.

Gemeinsame Vor- und Nachteile des Mietverhältnisses

Vorteile erklärt

• Kann den Immobilienkauf erleichtern: Wenn mehrere Eigentümer beteiligt sind, haben Sie eine höhere Kaufkraft für die Immobilie. Die finanziellen Vermögenswerte und die Kreditwürdigkeit aller Beteiligten können Ihnen dabei helfen, einen besseren Kredit zu erhalten.
• Möglichkeit unterschiedlicher Eigentumsgrade: Da nicht jeder Mieter den gleichen Anteil an der Immobilie besitzen muss, besteht für jeden mehr Flexibilität, einen Anteil zu besitzen, der seinen Bedürfnissen entspricht.
• Mieter können wechseln: Niemand ist lebenslang an die Immobilie gebunden. Jeder Mieter kann bei Bedarf beschließen, seinen Anteil zu verkaufen. Dies macht die Weitergabe des TIC-Eigentums wesentlich einfacher als ein gemeinsamer Mietvertrag.

Nachteile erklärt

• Schuldenhaftung für alle Mieter: Kommt ein Mieter mit seinem Hypothekenanteil in Verzug, haften die anderen Mieter für den vollen Betrag.
• Kein Hinterbliebenenrecht: Anders als beim gemeinsamen Mietverhältnis hat kein Eigentümer Anspruch auf die Immobilie, wenn ein anderer Eigentümer stirbt. Wenn einer der Mieter ohne Testament verstirbt, kann dies zu einem langwierigen Nachlassverfahren vor Gericht führen.
• Ein Mieter könnte den Verkauf erzwingen: Wenn die Vereinbarung zwischen den Mietern scheitert – oder ein neuer Mieter eingreift und Unstimmigkeiten verursacht – könnten sie einen Verkauf erzwingen, den die anderen Mieter nicht wollen.

Andere Nutzungsmöglichkeiten für gemeinsames Mietverhältnis

Immobilien werden zunehmend im Rahmen einer Mietvertragsvereinbarung anstelle einer Kommandit- oder Kollektivgesellschaft verkauft. Ein Bauunternehmer könnte Teile eines neuen Projekts an mehrere Investoren verkaufen, die alle ein ungeteiltes Interesse an der Immobilie haben. Lassen Sie sich von einem Rechtsbeistand beraten, wenn Sie ein Unterfangen dieser Art in Betracht ziehen, damit Sie Ihre Rechte und Pflichten genau kennen.