Was ist das Hausbesitzerschutzgesetz?

Definition

DerHausbesitzerschutzgesetz (HPA)ist ein Gesetz, das Verbraucher davor schützt, zu viel für eine private Hypothekenversicherung (PMI) zu bezahlen.

Was ist das Hausbesitzerschutzgesetz?

Das HPA gilt für Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien, einschließlich Darlehen für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und andere Mehrfamilienhäuser. Das Gesetz deckt keine staatlich abgesicherten Kredite wie FHA-Darlehen oder VA-Darlehen ab und behandelt konforme Darlehen und „Hochrisiko“-Darlehen unterschiedlich.

Neben der Festlegung von Regeln für die Kündigung von PMI verlangt die HPA von den Kreditgebern, dass sie die Kreditnehmer über ihre Rechte informieren. Zu den Offenlegungen gehören Vorab- und jährliche Mitteilungen darüber, wann und wie Kreditnehmer PMI kündigen können. Zu den Informationen gehören Details zum Tilgungsplan, zum Zeitpunkt der Beantragung einer Stornierung und zu allen Funktionen, die die Möglichkeit einer PMI-Stornierung einschränken könnten.

Das HPA trat am 29. Juli 1999 in Kraft. Kreditgeber müssen Kreditnehmern, die vor diesem Datum Kredite aufgenommen haben, jedoch weiterhin Auskunft geben.

• Alternativer Name:PMI-Stornierungsgesetz
• Akronym:HPA

Wie funktioniert die HPA?

Hausbesitzer standen vor der Herausforderung, PMI-Gebühren zu eliminieren, selbst wenn für ihre Kredite kein PMI mehr erforderlich ist. Kreditnehmer und Kreditgeber waren in einigen Fällen verwirrt darüber, wie sie PMI stornieren können, und einige skrupellose Kreditgeber haben die PMI-Gebühren nur zögerlich stornieren können. Das HPA, auch bekannt als PMI Cancellation Act, hat bei seiner Inkraftsetzung Regeln festgelegt:

• Nennen Sie, wann Hausbesitzer PMI kündigen und keine Prämien mehr zahlen können
• Festlegung, wann Kreditgeber automatisch aufhören müssen, Kreditnehmern PMI in Rechnung zu stellen
• Forderung, dass Kreditgeber Offenlegungen vorlegen müssen, wenn für einen Kredit ein PMI erforderlich ist
• Festlegen, wie mit nicht verdienten Prämien umzugehen ist, die Hausbesitzer zahlen

Neben der Festlegung von Regeln für die Kündigung von PMI verlangt die HPA von den Kreditgebern, dass sie die Kreditnehmer über ihre Rechte informieren. Zu den Offenlegungen gehören Vorab- und jährliche Mitteilungen darüber, wann und wie Kreditnehmer PMI kündigen können. Zu den Informationen gehören Details zum Tilgungsplan, zum Zeitpunkt der Beantragung einer Stornierung und zu allen Funktionen, die die Möglichkeit der PMI-Stornierung einschränken könnten.

Kreditnehmer erhalten eine jährliche Mitteilung, in der sie daran erinnert werden, dass sie eine Kündigung beantragen können, und in der sie die Kontaktinformationen ihres Kreditgebers angeben.

Wie funktioniert PMI?

PMI ist in der Regel nur dann erforderlich, wenn Hausbesitzer Anzahlungen von weniger als 20 % leisten. Kreditgeber riskieren, Geld zu verlieren, wenn die Beleihungsquote (LTV) höher ist, wenn sie ein Haus zwangsvollstrecken und es schnell verkaufen müssen. Aber Kreditgeber sind einem viel geringeren Risiko ausgesetzt, und Hausbesitzer sollten theoretisch aufhören, monatliche PMI-Gebühren zu zahlen, wenn der LTV unter 80 % fällt.

Einige Kredite nutzen eine vom Kreditgeber bezahlte Hypothekenversicherung (LPMI), anstatt der monatlichen Zahlung des Hausbesitzers Prämien hinzuzufügen. Auch wenn der Name etwas anderes vermuten lässt, zahlen Kreditnehmer immer noch für LPMI, aber nicht jeden Monat. Kreditnehmer können stattdessen entweder Folgendes bezahlen:

• Eine Pauschalzahlung zu Beginn des Darlehens
• Ein höherer Zinssatz für den Kreditsaldo, der zu höheren monatlichen Hypothekenzahlungen (Kapital und Zinsen) führt

Die meisten Kreditnehmer mit LPMI entscheiden sich für den höheren Zinssatz, aber dieser Zinssatz gilt für die gesamte Laufzeit des Kredits und es gibt keine Möglichkeit, LPMI zu kündigen und Ihren bestehenden Kredit zu behalten. Hausbesitzer müssen stattdessen ihr LPMI-Darlehen zurückzahlen, typischerweise durch eine Refinanzierung mit einem neuen Darlehen.

Das HPA gilt jedoch auch für Kredite mit LPMI. Kreditgeber sind verpflichtet, den Kreditnehmern Offenlegungen zur Verfügung zu stellen, in denen sie die Funktionsweise von LPMI erläutern und auf die höheren Zinssätze hinweisen, die typischerweise bei LPMI zu finden sind. In der Offenlegung müssen die Vor- und Nachteile verschiedener Optionen erörtert werden.

Voraussetzungen für die Stornierung von PMI

Kreditnehmer können PMI kündigen, indem sie einen schriftlichen Antrag an ihren Kreditgeber richten, wenn der Kredit aufgrund seines Tilgungsplans kurz davor steht, 80 % LTV zu erreichen.

Die HPA verlangt von den Kreditgebern, die PMI-Deckung automatisch zu kündigen, wenn der Kredit voraussichtlich 78 % des ursprünglichen LTV erreicht. Kreditgeber müssen die monatlichen PMI-Gebühren stornieren, nachdem das Darlehen die Hälfte seines Tilgungsplans erreicht hat, sofern PMI nicht aufgrund einer Anfrage des Kreditnehmers oder einer automatischen Kündigung storniert wird.

Das HPA ist kompliziert und die Einzelheiten Ihres Darlehens wirken sich auf Ihre Rechte aus dem Gesetz aus. Beispielsweise können Pfandrechte an Ihrem Eigentum Sie daran hindern, den Versicherungsschutz erfolgreich zu kündigen. Bei nicht konformen Krediten wie Jumbo-Krediten müssen Sie möglicherweise warten, bis Sie einen LTV von 77 % erreichen.