Was ist das Bruttobetriebseinkommen (GOI) in Immobilien?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

Bruttobetriebseinkommen (GOI)ist ein Immobilieninvestitionsbegriff, der das Ergebnis der Subtraktion der Kredit- und Leerstandsverluste vom potenziellen Bruttoeinkommen einer Mietimmobilie bezeichnet.

Wichtige Erkenntnisse

  • Beim Bruttobetriebseinkommen (GOI), manchmal auch effektives Bruttoeinkommen (EGI) genannt, ziehen Sie Kredit- und Leerstandsverluste vom potenziellen Bruttoeinkommen Ihrer Mietimmobilie ab.
  • Das potenzielle Bruttoeinkommen ist das, was Sie als Vermieter erzielen könnten, wenn Ihre Immobilie das ganze Jahr über vermietet wäre, ohne verspätete Mietzahlungen oder Leerstände.
  • Um Ihr Bruttobetriebseinkommen zu maximieren, müssen Sie Ihr potenzielles Bruttoeinkommen maximieren, was bedeutet, dass Sie an vertrauenswürdige Mieter vermieten, die pünktlich zahlen und für volle 12 Monate vermieten.

Wie funktioniert das Bruttobetriebseinkommen (GOI)?

Der größte Einzelanziehungspunkt für Immobilieninvestoren ist der regelmäßig positive Cashflow. Es geht darum, dass das Geld jeden Monat zur Bank geht. Natürlich möchten wir auch, dass der Wert der Immobilie steigt, aber wir können Aktien kaufen und halten, um dieses Ergebnis zu erzielen.

Bevor Sie zum Bruttobetriebseinkommen (GOI) gelangen, beginnen Sie mit dem potenziellen Bruttoeinkommen (GPI). Potenzial ist in gewisser Weise selbsterklärend. Es handelt sich um potenzielles Einkommen, aber es ist nicht unbedingt die Realität. GPI ist die erwartete Miete, die Sie in einem Jahr für Ihr Mietobjekt erhalten, wenn es die gesamten 365 Tage vermietet wird und die Mieter wie vereinbart ihre volle Miete zahlen.

Notiz

GOI wird manchmal auch als effektives Bruttoeinkommen (EGI) bezeichnet.

Der GPI versteht sich ebenfalls vor etwaigen Kosten, Steuern usw. und der GOI ist derselbe. Wie hoch ist Ihr gesamtes Bruttoeinkommen vor Gebühren, Steuern und anderen Dingen, die Sie für die Verwaltung Ihrer Immobilie zahlen müssen? Nach Berücksichtigung von Gebühren und Steuern wird es Ihr Nettobetriebseinkommen genannt.

Leerstandsverlust

Mietobjekte bleiben nicht 365 Tage im Jahr vermietet. Auch zahlen Mieter nicht immer die volle Miete, wie im Mietvertrag vereinbart. Es passieren Dinge. Mieter ziehen aus, manchmal mit Kündigung, manchmal ohne Kündigung. Der Punkt ist, dass es zwischen Mietern einen Zeitraum gibt, in dem Sie keine Miete erhalten. Für diesen Zeitraum kommt es zu einem sogenannten „Leerstandsverlust“. Dabei handelt es sich um den Einkommensverlust für den Zeitraum, in dem Sie keinen Mieter haben, der die Miete zahlt.

Das erste, was wir vom GPI abziehen, um zum GOI zu gelangen, sind die entgangenen Mieteinnahmen, wenn die Immobilie leer steht. Wenn Sie schon länger Mietobjekte besitzen, verfügen Sie über einige Erfahrungswerte, die Ihnen bei der Schätzung dieser Zahl helfen. Offensichtlich wird es variieren, aber wenn Sie die Einnahmen für die Zukunft, also die indische Regierung, vorhersagen, müssen Sie eine Vorstellung davon haben, wie hoch der Verlust von Leerständen sein wird.

Kreditverlust

Als nächstes müssen wir bedenken, dass nicht jeder Mietscheck eintrifft oder dass sie zwar eintreffen, die Bank aber nicht einlösen kann. Dieser Kreditverlust ist selten mit höheren Kosten verbunden als der Verlust von Leerständen, aber denken Sie nicht, dass Sie ihn nicht von Zeit zu Zeit erleben werden. Nochmals: Wenn Sie schon eine Weile im Geschäft sind und eine historische Nummer haben, auf die Sie sich hier bewerben können, dann ist das großartig. Wir alle wissen, dass es sich ohnehin nur um eine Schätzung handelt, da die Mieter im nächsten Jahr anders sind als im letzten Jahr.

So halten Sie Leerstand und Kreditverluste gering

Ein wichtiger Faktor zur Reduzierung von Leerstandsverlusten ist die genaue Überwachung Ihrer Immobilien, um sicherzustellen, dass sie in gutem Zustand bleiben. Wenn jemand auszieht, möchten Sie einen Prozess einrichten, der die Wohnung schnell für einen neuen Mieter bereit macht. Sie sollten immer Marketing betreiben, denn es ist besser, den Anrufern mitzuteilen, dass Sie erst irgendwann in der Zukunft eine freie Stelle haben werden, als mit einer leeren Einheit auf Anrufe zu warten.

Bei einem Bonitätsverlust ist es zunächst naheliegend, die Bonität des Antragstellers zu überprüfen. Überprüfen Sie auch die Referenzen früherer Vermieter, falls diese vorhanden sind. Die Vermietung an vertrauenswürdige Mieter mit guter Bonität ist die effektivste Möglichkeit, Kreditausfälle zu reduzieren.

Indem Sie kontinuierlich daran arbeiten, die Lücke zwischen potenziellem Bruttoeinkommen und Bruttobetriebseinkommen zu verringern, können Sie im Laufe der Zeit die Zahl der Leerstände und Kreditverluste niedrig halten.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist der Unterschied zwischen Bruttogewinn und Betriebseinkommen?

Der Bruttogewinn ist der maximale Geldbetrag, den Sie mit Ihrer Vermietung oder Ihrem Unternehmen verdienen können, vor Steuern und Gebühren. Das Betriebseinkommen ist das, was es kostet, Gewinn zu erzielen. Für Vermieter von Mietobjekten ist der Bruttogewinn das, was Sie erzielen könnten, wenn Sie nie eine freie Stelle hätten und ein Mieter nie eine Mietzahlung versäumt hätte. Das Bruttobetriebseinkommen ist das, was Sie erhalten, nachdem Sie Leerstand und Kreditverluste von Ihrem potenziellen Bruttogewinn abgezogen haben.

Wie berechnet man das Bruttobetriebseinkommen (GOI)?

Der Bruttobetriebsertrag wird berechnet, indem das gesamte potenzielle Einkommen, das Sie mit einer Miete für ein Jahr erzielen könnten, herangezogen wird und davon etwaige Leerstandsverluste und Kreditverluste abgezogen werden. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung besitzen und diese für 1.000 US-Dollar pro Monat an einen Mieter vermieten, beträgt Ihr potenzielles Bruttoeinkommen 12.000 US-Dollar. Wenn sie jedoch einen Monat lang die Miete nicht zahlen und dann auch einen Monat früher abreisen, beträgt Ihr Bruttobetriebseinkommen jetzt 10.000 US-Dollar (12.000 US-Dollar – 1.000 US-Dollar – 1.000 US-Dollar = 10.000 US-Dollar).