Was „Frei und klar“ in der Immobilienbranche bedeutet

ByDr. J. K. Hartmann

Immobilienmakler und Investoren werden oft von „freien und übersichtlichen“ Immobilien sprechen hören, aber frei und übersichtlich zu sein, ist auch ein Wunsch vieler Hausbesitzer. Der Ausdruck bedeutet, dass an der Immobilie keine Belastungen wie ein Pfandrecht oder eine Hypothek gesichert sind.

Wichtige Erkenntnisse

  • Bei den meisten Hausverkäufen muss heute eine frühere Hypothek vollständig abbezahlt werden, bevor der neue Käufer einen neuen Kredit aufnimmt.
  • Die Barzahlung eines Eigenheims ist eine Möglichkeit, kostenlos und ohne Umtausch zu kaufen, aber der Nachteil besteht darin, dass Sie die Möglichkeit verlieren, eine Hebelwirkung zu nutzen.
  • Der Besitz eines freien und freien Eigenheims kann ein Gefühl der Sicherheit vermitteln, es fallen jedoch weiterhin Kosten wie Instandhaltung, Steuern und Versicherungen an.

Wie frei und klar Verkäufer finanzieren kann

Wenn Sie eine 30-jährige Festhypothek haben und 30 Jahre lang jeden Monat die gleiche Zahlung leisten, sind Sie am Ende der 30 Jahre Eigentümer Ihres Eigenheims. Wenn Sie das Haus verkaufen würden und einem neuen Käufer eine Eigenfinanzierung ermöglichen möchten, hätten Sie keinen Kreditgeber, der diese Wahl verhindern könnte.

„Free and Clear“ ist der einfachste Weg, eine Eigentümerfinanzierung beim Verkauf bereitzustellen, wenn ein Käufer keinen Kredit aufnehmen kann oder möchte.Das Problem bei den meisten eigentumsfinanzierten Transaktionen besteht meist darin, dass die Immobilie bereits über mindestens ein Darlehen verfügt. Fast jede bestehende Hypothek enthält heute eine Veräußerungsklausel, die im Falle eines Immobilienverkaufs eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens vorsieht. Diese Klausel wird oft als „Fälligkeit beim Verkauf“-Klausel bezeichnet.

In den 1970er und frühen 1980er Jahren enthielten viele Hypotheken keine Formulierungen, die eine Transaktion (nicht zu verwechseln mit einer Kreditübernahme) verhinderten. Dies bedeutete, dass Verkäufer eine Eigenfinanzierung anbieten und dem Käufer die Zahlung eines bestehenden Darlehens überlassen konnten, ohne dass eine der Parteien in Schwierigkeiten geriet oder gegen Gesetze verstieß. Heutzutage sind solche Transaktionen selten. Kreditgeber verlangen heute eine Rückzahlung.

Notiz

Die meisten Kreditgeber machen bei steigenden Zinsen von der Möglichkeit Gebrauch, einen Kredit fällig zu stellen. Denn sie wollen ihr Geld zurück, damit sie es zu einem höheren Zinssatz wieder verleihen können.

Hebelwirkung vs. Barzahlung für ein Haus

Eine andere Möglichkeit, ein freies und sauberes Zuhause zu erhalten, besteht darin, das Haus bar zu bezahlen. Anstatt jeden Monat eine Hypothekenzahlung zu leisten, ziehen es einige Käufer vor, das Haus direkt zu kaufen, indem sie eine einmalige Barzahlung leisten. Es ist eine gute Investition, ein Haus bar zu bezahlen, aber es hindert einen Käufer auch daran, ein Haus zu kaufen und eine Hebelwirkung zu nutzen.

Angenommen, Sie haben 100.000 US-Dollar in bar und möchten für 100.000 US-Dollar ein Haus kaufen. Wenn Sie eine Hebelwirkung nutzen würden, könnten Sie 25.000 US-Dollar anlegen und vier Häuser kaufen, wobei Sie Hypotheken mit einem Beleihungswert von 80 % verwenden würden. Wenn Sie sich dafür entscheiden, ohne Umschweife ein Haus für 100.000 US-Dollar zu kaufen, schulden Sie nichts außer Grundsteuern.

Die Vorteile von Free and Clear

Für viele Menschen ist es ein gutes Gefühl, ein Eigenheim zu besitzen. Es ist emotionale Sicherheit, dass das Haus zu 100 % dem Eigentümer gehört, aber es ist kein 100 %iger Schutz. Dies bedeutet beispielsweise nicht, dass ein Haus nicht von der Regierung unter Eigentumsrecht gestellt werden kann, und es bedeutet nicht, dass ein Haus nicht durch einen Hurrikan oder eine Überschwemmung zerstört werden kann.

Sie werden im Zusammenhang mit dem Titel auch den Begriff „klar“ hören. Vorausgesetzt, dass der Eigentumstitel nicht getrübt ist und Sie beim Kauf des Hauses eine Eigentumsversicherung abgeschlossen haben, genießen Sie höchstwahrscheinlich das eindeutige Eigentumsrecht an dem Haus. Wenn Sie jedoch eine Hypothek für dieses Haus bezahlen, ist das Haus selbst nicht frei und unbezahlt.

Auch wenn Sie möglicherweise keine Hypothekenzahlungen leisten können, müssen Sie dennoch für Dinge wie die Hausratversicherung, Grundsteuern, Nebenkosten und allgemeine Instandhaltung aufkommen.

Notiz

Achten Sie auf die steuerlichen Vorteile einer Hypothek. Bis vor kurzem lag die Obergrenze für Zinsabzüge bei 1 Million US-Dollar. Nach dem 15. Dezember 2017 gekaufte Häuser sind jedoch gemäß dem Tax Cuts and Jobs Act von 2017 auf eine Zinsobergrenze von 750.000 US-Dollar begrenzt.

Kaufen Sie ein Ferienhaus kostenlos und kostenlos

Eine Familie beschloss, ein Ferienhaus auf Hawaii zu finanzieren. Als die Grundsteuern aufgrund des Nichtansässigkeitsstatus anstiegen, wirkte sich die Erhöhung auf den monatlichen Cashflow aus. Eine Lösung für die Situation bestand darin, den Hauptwohnsitz zu refinanzieren, für den ein Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren bestand, das über zehn Jahre zurückgezahlt wurde und noch fünf Jahre übrig blieb. Die Familie refinanzierte sich zu einem 30-jährigen Darlehen mit der gleichen monatlichen Zahlung und nutzte den Erlös zur kostenlosen und zahlungsfreien Abzahlung des Hauses in Hawaii.