Was bedeutet Treuhandkonto in Immobilien?

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie Immobilien kaufen oder verkaufen, werden Sie wahrscheinlich von einem Treuhandkonto hören – einer Vereinbarung, die üblicherweise zur Verwaltung von Geldern verwendet wird, nachdem ein Angebot für einen Hausverkauf angenommen wurde. Erfahren Sie, was ein Treuhandkonto ist, wie es bei Immobilientransaktionen üblicherweise aussieht und warum das für Käufer und Verkäufer wichtig ist. Hier sind einige Gründe für die Verwendung von Treuhandkonten, wie sie funktionieren und was sie kosten können.

Wichtige Erkenntnisse

  • Escrow ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, bei der eine Transaktion von einem neutralen Dritten abgewickelt wird, der verwaltet, wie und wann Gelder ausgezahlt werden.
  • Ein Treuhandkonto in Immobilien wird für die Verwaltung von Zwangsgeldern, die Verteilung von Geldern bei Abschluss sowie Zahlungen für Grundsteuern und Versicherungen durch Hypothekendienstleister verwendet.
  • Die Nutzung von Treuhandkonten bietet erheblichen Schutz für Hauskäufer und Hypothekengeber.
  • Ein Treuhandagent erleichtert den Abschluss eines Hausverkaufs und verteilt alle Gelder an die entsprechenden Parteien. Die Treuhandgebühren können zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises eines Hauses betragen.

Was ist ein Treuhandkonto?

Kurz gesagt ist ein Treuhandkonto eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, bei der Gelder oder Eigentum von einem neutralen Dritten verwaltet werden, der diese Gelder oder Eigentum sicher verwahrt und verwaltet, wie und wann sie ausgezahlt werden.

Das Treuhandkonto kann neben dem Verkauf von Immobilien auch für andere Transaktionen genutzt werden. Im Immobilienbereich wird ein Treuhandkonto jedoch am häufigsten für die Verwaltung verwandter Transaktionen verwendet, einschließlich der Einzahlung von Barmitteln vor Abschluss eines Verkaufs, der Verteilung der Gelder bei Abschluss des Verkaufs sowie der für Grundsteuern und Versicherungen nach dem Verkauf erforderlichen Gelder und Zahlungen.

Gründe, warum Sie Treuhandkonten verwenden müssen

In verschiedenen Phasen eines Hauskaufs hat die Verwendung von Treuhandkonten (manchmal auch „Beschlagungskonten“ genannt) Vorteile für den Hauskäufer und, wenn das Haus finanziert ist, für den Hypothekengeber.

Schutz für Käufer

Die erste Möglichkeit, ein Treuhandkonto in Immobilien zu nutzen, ist die Aufbewahrung von Bargeld. Hierbei handelt es sich um eine Anzahlung, die ein Käufer nach Unterzeichnung eines Kaufvertrages leistet und die eine ernsthafte Kaufabsicht beweist.

Notiz

Wenn die Geschäftsvoraussetzungen nicht erfüllt werden, können Sie als Käufer Ihre tatsächliche Zahlung zurückerhalten. Wenn Sie jedoch Ihre Vereinbarung aus einem im Vertrag nicht genannten Grund brechen, verfällt Ihre Anzahlung.

Schutz für Kreditgeber

Treuhandkonten werden im Immobilienbereich auch häufig von Hypothekengebern genutzt. Nachdem ein Hausverkauf abgeschlossen ist, verlassen sich viele Kreditgeber nicht darauf, dass der Kreditnehmer die Grundsteuer, die Hypothekenversicherung und die Prämien für die Hausratversicherung pünktlich zahlt, sondern addieren die geschätzten Kosten zu den monatlichen Hypothekenzahlungen. Der Hypothekendienstleister zahlt diese „zusätzlichen“ Mittel dann auf ein Treuhandkonto ein und übernimmt die Verantwortung für die pünktliche Zahlung der Rechnungen.

Wie genau trägt dieser Prozess zum Schutz des Kreditgebers bei? Schauen wir uns zwei Szenarien an.

Szenario 1: Miguel, der Käufer, beschafft eine Hypothek, um ein Haus zu kaufen. Sein Kreditgeber benötigt kein Treuhandkonto, daher zahlt er einfach seine monatliche Hypothekenzahlung (Kapital plus Zinsen). Aber das Geld ist knapp, deshalb spart Miguel nicht für Steuern und Versicherungsprämien und kann diese auch nicht bezahlen. Das Geld wird knapper, Miguel leistet keine Hypothekenzahlungen mehr und es ist Zeit für eine Zwangsvollstreckung. Da es sich bei dem Haus um eine Sicherheit handelte, kann der Kreditgeber es verkaufen, um den unbezahlten Teil des Kredits auszugleichen. Nun besteht jedoch ein Pfandrecht an der Immobilie für Steuernachzahlungen. Um zu verkaufen, muss der Kreditgeber das Pfandrecht lösen, was zusätzliche Zeit und Geld kostet.

Szenario 2:Eine andere Käuferin, Haleigh, die ebenfalls für die Zahlung ihrer eigenen Steuern und Versicherungen ohne Treuhandkonto verantwortlich ist, zahlt weiterhin Hypothekenzahlungen und Steuern, versäumt es jedoch, Prämien für die Hausratversicherung zu zahlen. Der Versicherungsschutz erlischt. Wenn also ihr Haus bei einem Brand zerstört wird, verliert Haleigh nicht nur alles ohne Versicherung, um den Wiederaufbau zu finanzieren, sondern die jetzt leer stehende Immobilie stellt auch keine ausreichende Sicherheit mehr dar, um dem Kreditgeber dabei zu helfen, Swip Health ihren Kredit zurückzuerhalten.

So funktioniert ein Treuhandkonto in der Immobilienbranche

Nachdem wir nun wissen, warum ein Treuhandkonto bei Immobilien wichtig ist, werfen wir einen Blick auf einige Besonderheiten, denen Sie beim Hausverkaufsprozess begegnen können.

Verwendung eines Treuhandkontos für ernsthaftes Geld

Wenn Sie ein Haus kaufen und eine ernsthafte Anzahlung tätigen, fragen Sie Ihren Immobilienmakler nach dem typischen Ablauf hierfür. Einige Immobilienmakler und Makler übernehmen möglicherweise den Treuhandprozess für Sie; Möglicherweise müssen Sie für sich selbst ein Treuhandkonto einrichten. Alternativ kann die Titelgesellschaft, die Sie für den Abschluss nutzen möchten, die Anzahlung übernehmen.

Notiz

Wenn Sie direkt an einen Verkäufer eine Anzahlung leisten, könnte es sehr schwierig sein, dieses Geld zurückzubekommen, wenn der Verkauf scheitert.

Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten sicherstellen, dass im Kaufvertrag die Bedingungen für die Rückgabe oder den Verfall des Kaufpreises festgelegt sind. Wenn der Verkauf beispielsweise aufgrund von bei einer Inspektion festgestellten Problemen scheitert, erhält der Käufer dann die Anzahlung zurück? Was ist, wenn die Finanzierung scheitert?

Sobald der Verkauf abgeschlossen ist, wird der Restbetrag freigegeben und auf den Gesamtkaufpreis angerechnet. Bis zu diesem Zeitpunkt schützt die Verwendung eines Treuhandkontos die Anzahlung des Käufers.

Nutzung eines Treuhandkontos für laufende Steuern und Versicherungsprämien

Viele Kreditgeber verlangen ein Treuhandkonto, und in einigen Fällen kann ein Treuhandkonto gesetzlich vorgeschrieben sein. Wenn Ihr Kreditgeber ein Treuhandkonto verlangt, verwaltet der Hypothekendienstleister das Treuhandkonto und zahlt die Steuern und Versicherungsgebühren bei Fälligkeit.

Notiz

Selbst mit einem Treuhandkonto erhalten Sie wahrscheinlich weiterhin Mitteilungen über Grundsteuern und Versicherungsprämien. In den Kontoauszügen steht möglicherweise, dass es sich nicht um Rechnungen handelt und dass Ihr Kreditgeber bereits benachrichtigt wurde. Wenn Sie jedoch nicht sicher sind, ob der Kreditgeber benachrichtigt wurde, sollten Sie sich an Ihren Hypothekendienstleister wenden.

Treuhandauszüge verstehen

Kreditgeber sind verpflichtet, den Kreditnehmern ihre Abschlussdokumente mindestens drei Tage vor Abschluss eines Verkaufs vorzulegen, damit Käufer Zeit haben, Einzelheiten ihrer Finanzierung zu prüfen und etwaige Fragen zu stellen.Wenn im Darlehen ein Treuhandkonto enthalten ist, enthalten diese Dokumente eine erste Offenlegungserklärung über das Treuhandkonto.

In Ihrer ersten Aussage sollten die folgenden Prognosen enthalten sein:

  • Monatliche Gesamtzahlung
  • Aufschlüsselung der monatlichen Beträge für Kapital, Zinsen und Treuhandfonds
  • Voraussichtliche monatliche Treuhandzahlungen
  • Geschätzte Auszahlungen (Zahlungen aus dem Treuhandkonto für Steuern und Versicherungen)
  • Voraussichtliche Laufbalance

In Zukunft sollten Sie vom Kreditgeber auch eine jährliche Treuhandabrechnung erhalten, in der die Kontobewegungen und der aktuelle Kontostand des Vorjahres sowie die Prognosen für das nächste Jahr aufgeführt sind. In dieser Erklärung sollte auch angegeben werden, was mit etwaigen Überschüssen geschieht oder wie potenzielle Engpässe behoben werden.

Notiz

Hypothekendienstleister dürfen auf dem Treuhandkonto ein Polster in Höhe von bis zu einem Sechstel dessen halten, was sie voraussichtlich jährlich für die Zahlung der Steuern und Versicherungen benötigen.

Wenn am Ende des Jahres ein Überschuss auf dem Konto vorhanden ist, erhalten Sie möglicherweise eine Rückerstattung von Ihrem Dienstleister für diesen Betrag.

Wenn Ihr Kreditgeber kein Treuhandkonto benötigt

Wenn Ihr Kreditgeber nicht verlangt, dass Sie über ein Treuhandkonto verfügen, ist es eine gute Idee, eines zu beantragen. So sind Sie nicht überrascht oder unvorbereitet, wenn es an der Zeit ist, Steuern und Versicherungsprämien zu zahlen, die sehr hoch sein können. Wenn Sie ein eigenes Konto eröffnen müssen, wenden Sie sich an die Bank Ihrer Wahl, um sie darüber zu informieren. Sie sammeln relevante Details und helfen Ihnen bei der Einrichtung.

Die Kosten für Treuhandgebühren

Wenn der Abschlusstag kommt, wird ein Teil der Abschlusskosten für die Treuhandgebühren verwendet. Abhängig vom Verkauf können diese vom Käufer, vom Verkäufer oder von beiden bezahlt werden.

Diese Gebühren gehen an einen Dritten, einen Treuhandagenten, den Käufer und Verkäufer vereinbart haben, um den Papierkram, den Abschlussprozess und die Auszahlung der Gelder zu erleichtern. Dies beginnt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages und reicht bis zur Schlüsselübergabe an den neuen Hausbesitzer. Bei diesem Treuhandagenten kann es sich um einen Anwalt, eine Titelgesellschaft oder eine Treuhandgesellschaft handeln.

Die Kosten variieren je nach Standort, Treuhänder und Verkaufsbedingungen. Allerdings liegen gängige Schätzungen der Treuhandgebühren bei 1–2 % des Kaufpreises des Hauses.

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet es, wenn ein Haus „auf einem Treuhandkonto“ steht?

„Auf Treuhandkonto“ ist ein juristischer Begriff, der bedeutet, dass Käufer und Verkäufer einen Kaufvertrag unterzeichnet, den Bedingungen des zukünftigen Verkaufs zugestimmt haben und ein Treuhandkonto eröffnet wurde, auf dem das tatsächliche Geld aufbewahrt wird, bis der Titel bei Vertragsabschluss auf den neuen Eigentümer übertragen wird.

Wie lange dauert das Treuhandkonto?

Es gibt keine festgelegte Zeitspanne, wie lange ein Haus auf dem Treuhandkonto bleiben muss, obwohl in einem Kaufvertrag normalerweise ein Abschlussdatum festgelegt ist. Wie lange der Abschluss tatsächlich dauert, hängt von Faktoren wie Finanzierungsdetails, einem Gutachten, einer Titelsuche, Inspektionen und mehr ab. Ein Haus befindet sich nicht mehr auf einem Treuhandkonto, sobald alle Abschlussdokumente unterzeichnet und der Titel auf den neuen Eigentümer übertragen wurde.

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