Was bedeutet ein genehmigter Leerverkauf?

ByDr. J. K. Hartmann
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Leerverkäufe sind ein komplizierter Prozess. Das Warten auf die Genehmigung eines Leerverkaufs kann sehr lange dauern und manchmal verlieren Käufer die Geduld.

Der Leerverkaufsprozess wird dadurch noch komplizierter, dass der Preis dieser Angebote manchmal unter vergleichbaren Verkäufen liegt. Einige Makler listen sie absichtlich niedrig auf, um mehrere Angebote anzuziehen. Daher kann das Angebot, das eine Bank letztendlich annimmt, viel höher sein als der Listenpreis, da Verkäufer häufig das Angebot mit dem höchsten Preis auswählen. Irgendwann im Prozess hängt ein Leerverkauf jedoch von der Zustimmung der Bank ab.

Wichtige Erkenntnisse

  • Banken genehmigen einen Leerverkauf im Allgemeinen erst, wenn die Bank ein Angebot eines Käufers erhält.
  • Manchmal zieht der Käufer auch nach der Genehmigung des Leerverkaufs weg, auch wenn er immer noch am Kauf des Hauses interessiert ist.
  • Wenn ein neuer Käufer einsteigt, muss sein Angebot genau den Bedingungen des Leerverkaufsgenehmigungsschreibens entsprechen; Dies funktioniert normalerweise nur, wenn im Genehmigungsschreiben kein bestimmter Käufer genannt wird.
  • Wenn sich das Genehmigungsschreiben speziell auf einen Käufer bezieht, muss der Leerverkaufsagent möglicherweise ein neues Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf anfordern, wodurch der gesamte Prozess neu gestartet werden könnte.

Genehmigter Leerverkauf

Banken genehmigen einen Leerverkauf im Allgemeinen erst, wenn die Bank ein Angebot eines Käufers erhält. Daher besteht die übliche Art und Weise, wie ein Leerverkauf genehmigt werden kann, darin, dass ein Käufer ein Angebot abgibt. Der Prozess läuft normalerweise ungefähr so ​​ab:

  1. Der Verkäufer listet den Leerverkauf auf.
  2. Der Verkäufer übergibt dem Makler die erforderlichen Unterlagen des Kreditgebers.
  3. Der Käufer unterbreitet ein Angebot vorbehaltlich der Zustimmung des Kreditgebers.
  4. Der Verkäufer unterzeichnet das Angebot des Käufers.
  5. Der Listing Agent sendet das Paket des Verkäufers und das angenommene Angebot an die Leerverkaufsbank.
  6. Der Käufer wartet gespannt, vielleicht monatelang.
  7. Der Makler erhält schließlich das Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf.
  8. Wenn der Käufer das Angebot während der Wartezeit nicht storniert, ist der Verkauf abgeschlossen. 

Notiz

Wenn der Verkäufer der Bank nachweisen kann, dass ein Leerverkauf eine bessere Option als eine Zwangsvollstreckung ist, wird die Bank dem zustimmen.

Auf diese Weise erhalten Sie normalerweise einen genehmigten Leerverkauf. Sobald Sie die Genehmigung der Bank haben, wissen Sie, dass sich der Verkäufer für den Leerverkauf qualifiziert hat, der Verkaufspreis genehmigt wurde und die Finanzierung des Käufers freigegeben ist. All dies sind wichtige Komponenten, die über den Erfolg oder Misserfolg eines Leerverkaufs entscheiden können. Vorausgesetzt, der Käufer wird nicht ungeduldig und macht einen Rückzieher, kann der Verkauf dann voranschreiten.

Eine Bank kann aus verschiedenen Gründen beschließen, einen Leerverkauf nicht zu genehmigen, darunter:

  • Es entscheidet, dass eine Zwangsvollstreckung die bessere Option ist.
  • Der derzeitige Eigentümer hat zu viele Pfandrechte an der Immobilie, was einen Leerverkauf erschwert.
  • Der jetzige Eigentümer meldet Insolvenz an.
  • Der Eigentümer weigert sich, die Konditionen der Bank für den von ihr verlangten Beitrag zum Leerverkauf einzuhalten.

Wenn der Käufer nach Genehmigung des Leerverkaufs storniert

Manchmal kann es vorkommen, dass der Käufer weggeht, selbst nachdem der Leerverkauf genehmigt wurde. Möglicherweise sind sie immer noch am Kauf des Hauses interessiert, stornieren aber aus anderen Gründen.

Notiz

Viele Immobilienverträge räumen Käufern bestimmte Inspektionsrechte und vertragliche Eventualverbindlichkeiten ein, die ihnen das Recht geben, vom Kauf zurückzutreten.

Hier sind weitere Gründe, warum ein Käufer einen genehmigten Leerverkauf stornieren kann:

  • Das Haus benötigt zu viele Reparaturen und die Bank zahlt diese nicht.
  • Das Gutachten fiel niedrig aus und die Bank könnte die Genehmigung eines niedrigeren Verkaufspreises verweigern.
  • Der Käufer hat keinen Anspruch auf den Kredit und ist nicht in der Lage, die Finanzierungsbedingungen des Kreditgebers zu erfüllen.

Da die Bank stark von den Ergebnissen des Leerverkaufs abhängig ist, kann es schwieriger sein, die endgültigen Bedingungen für den Hausverkauf auszuhandeln. Unabhängig davon, welche Bedingungen Käufer und Verkäufer vereinbaren, hat die Bank das letzte Wort in der Angelegenheit.

Wenn ein neuer Käufer einsteigt

Wenn der ursprüngliche Käufer zurücktritt, kann ein neuer Käufer ein Angebot abgeben. Im Allgemeinen müsste das Angebot eines neuen Käufers genau den Bedingungen des Genehmigungsschreibens für den Leerverkauf entsprechen, aber das funktioniert normalerweise nur, wenn im Genehmigungsschreiben kein bestimmter Käufer genannt wird.

Um das bestehende Genehmigungsschreiben abzuschließen, müsste Folgendes erfolgen:

  • Die Bedingungen des neuen Angebots müssen mit dem genehmigten Angebot übereinstimmen und zum gleichen genehmigten Verkaufspreis eingereicht werden.
  • Das Genehmigungsschreiben darf nicht spezifisch für den vorherigen Käufer sein.
  • Der Käufer muss bis zu dem im Leerverkaufsgenehmigungsschreiben angegebenen Datum abschließen oder eine Verlängerung genehmigen lassen.

Wenn sich das Genehmigungsschreiben speziell auf einen Käufer bezieht, muss der Leerverkaufsagent möglicherweise ein neues Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf anfordern. Je nach Bank kann die Anforderung eines neuen Genehmigungsschreibens für den Leerverkauf durchaus dazu führen, dass der gesamte Leerverkaufsprozess von vorne beginnt.