Wir können Ihre Zurückhaltung gegenüber einer Vorabgenehmigung durch eine unbekannte Bank verstehen, wenn Sie bereits über eine Vorabgenehmigung für einen Kredit verfügen. Es macht für dich keinen Sinn. Das liegt aber daran, dass Sie nicht auf der anderen Seite der Transaktion stehen. Viele Käufer, deren Kreditgeber angeben, dass sie eine Vorabgenehmigung erhalten, erhalten keine Vorabgenehmigung.
Wie kann eine Bank ein Vorabgenehmigungsschreiben ausstellen, das eine große Lüge ist? Ganz einfach; Sie schließen bestimmte Informationen im Brief selbst aus und machen diese Ausnahmen zu Eventualverbindlichkeiten. Darüber hinaus sind nicht alle Vorabgenehmigungsschreiben tatsächliche Vorabgenehmigungsschreiben. Es gibt einen Unterschied zwischen einem Vorqualifizierungsschreiben, auch Prequel genannt, und einem Vorabgenehmigungsschreiben.
Die Unterschiede zwischen einem Prequel und einem Vorabgenehmigungsschreiben
In einem Prequel, bei dem es sich in der Regel um die Art von Vorabgenehmigungsschreiben handelt, die ein Hypothekenmakler ausstellen könnte, sind die folgenden Arten von Dokumentationen aufgeführt:
Präqualifikationsschreiben:
- Der Kreditnehmer hat einen Kreditantrag gestellt.
- Die Bonitätsauskunft wurde geprüft.
- Aufgrund der bereitgestellten Informationen ist der Kreditnehmer berechtigt, ein Haus zu einem vorher festgelegten Höchstpreis zu kaufen.
Vorabgenehmigungsschreiben:
- Der Kreditnehmer hat einen Kreditantrag ausgefüllt.
- Die Kreditwürdigkeit ist gezogen und ausreichend.
- Die Beschäftigung wurde überprüft.
- Kreditnehmer haben Belege wie Steuererklärungen und Kontoauszüge eingereicht.
- Dem Kreditnehmer wird vorab die Genehmigung erteilt, ein Haus zu einem vorher festgelegten Höchstpreis zu kaufen, bis eine Bewertung und eine Eigentumsrichtlinie vorliegen.
Sie sehen, dass ein echtes Vorabgenehmigungsschreiben viel mehr Gewicht hat. Aber auch dies unterliegt der endgültigen Prüfung und stellt keine Garantie dar. Es ist subjektiv und erfordert mehr Dokumentation und Prüfung.
Warum eine Short-Sale-Bank eine Vorabgenehmigung verlangen würde
Bevor die Leerverkaufsbank einen Leerverkauf genehmigt, muss sie einen langwierigen Prozess durchlaufen. Die Bank wird einen BPO-Agenten damit beauftragen, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Es wird ein Verhandlungsführer benannt. Es könnte Wochen oder Monate dauern, bis eine Entscheidung über den Leerverkauf getroffen wird.
Hier sind einige Fakten zu Leerverkäufen, die Sie berücksichtigen sollten:
- Der Leerverkauf ist ein Privileg – es ist nicht das Recht beider Parteien.
- Die Bank hat in der Regel wenig Anreiz, den Leerverkauf zu genehmigen.
Im Allgemeinen müssen nicht nur der Verkäufer und die Immobilie für den Leerverkauf qualifiziert sein, sondern auch der Kreditnehmer muss für den Kauf des Hauses qualifiziert sein. Die Bank, die den Antrag für den Leerverkauf bearbeitet, möchte einen endgültigen Nachweis darüber, dass der Käufer zum Abschluss fähig und qualifiziert ist.
Die Wahrheit ist, dass es eine große Enttäuschung und Zeitverschwendung ist, wenn die Bank nach wochen-, vielleicht monatelangen Arbeiten an einem Leerverkauf am Ende feststellt, dass die Käufer nicht abschließen können. Wenn es ans Eingemachte geht und es ans Underwriting geht, kann es passieren, dass der Kredit eines Käufers in die Luft fliegt. Einige der Dinge, die dazu führen, dass der Käufer abgelehnt wird, hätten am Anfang korrigiert oder entdeckt werden können, waren es aber nicht.
Das liegt daran, dass die Ausstellung von Vorabgenehmigungsschreiben nicht ausreichend reguliert ist und nicht jeder Kreditgeber Standardverfahren anwendet. Beispielsweise ist für einen herkömmlichen Kredit in der Regel mindestens ein FICO-Score von 720 erforderlich. Die großen Kreditgeber, die herkömmliche Kredite vergeben, bevorzugen jedoch häufig einen höheren FICO-Mindestzinssatz von 740, um dem Kreditnehmer einen attraktiven Zinssatz zu gewähren.
Wenn ein Kreditnehmer glaubt, dass der Kreditgeber seinen besten Zinssatz für einen FICO von 720 anbieten wird, besteht die Möglichkeit eines Konflikts, der dazu führen könnte, dass die Transaktion abgebrochen wird oder der Kreditnehmer abgelehnt wird. Die Leerverkaufsbank möchte lediglich die Informationen selbst prüfen und selbst feststellen, ob der Käufer voll qualifiziert ist.
Es verstößt gegen die RESPA-Vorschriften, wenn eine Bank verlangt, dass ein Kreditnehmer einen Kredit von dieser Bank erhält. Es ist jedoch durchaus akzeptabel, dass eine Bank von ihrer eigenen Bank ein Vorabgenehmigungsschreiben verlangt, bevor sie dem Kreditnehmer den Leerverkauf genehmigt oder dem Kreditnehmer erlaubt, ein eigenes Haus im Besitz der Bank zu kaufen.
Manchmal lässt eine Bank einen Kreditnehmer anstelle eines Vorabgenehmigungsschreibens ein DU (Desktop Underwriting) einreichen. Es lohnt sich zu fragen.
Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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