Warum Käufer bei Leerverkäufen vorsichtig sein sollten

ByDr. J. K. Hartmann

Ein Leerverkauf entsteht, wenn ein Verkäufer von einem Käufer nicht genügend Bargeld erhält, um seine Hypotheken abzubezahlen. Der Verkäufer könnte zu viel für die Immobilie bezahlt oder geliehen haben. Der Immobilienmarkt ist möglicherweise gesunken, sodass sein fairer Marktwert unter dem aktuellen Hypothekensaldo liegt. Für den Käufer mag das nach einem guten Geschäft klingen, aber diese Häuser werden normalerweise „wie besehen“ verkauft und die Schließung kann länger als normal dauern.

Ein Leerverkauf kann nur erfolgen, wenn der Kreditgeber sich bereit erklärt, weniger zu akzeptieren, als für die bestehende Hypothek geschuldet wird. Hier sind einige der Fallstricke für Käufer, die Leerverkaufsimmobilien in Betracht ziehen.

Leerverkäufe bedeuten keinen Rabatt

Banken sind bestrebt, in einem steigenden Markt Geld zu leihen. Sie vergeben möglicherweise einen Kredit, der für die Käufer zu hoch ist. Wenn der Markt schließlich sinkt, bleibt dem Eigentümer nur noch wenig Eigenkapital und eine Hypothek, die sich bei einem Verkauf nicht zurückzahlen lässt. Am Ende schulden Käufer dem Haus mehr, als es wert ist.

Sie erhalten nicht automatisch 100.000 US-Dollar an Eigenkapital, wenn Sie ein Leerverkaufshaus für 400.000 US-Dollar kaufen, das vor ein paar Jahren für 500.000 US-Dollar verkauft wurde. Der Verkäufer hat während eines Aufschwungs am Immobilienmarkt zu viel gezahlt.

Notiz

Obwohl dies gegen das Gesetz verstößt, werden einige Gutachter von den Banken unter Druck gesetzt, ein Haus zu dem Betrag zu bewerten, den ein Käufer leihen möchte.

Agenten könnten den Verkauf vorantreiben

Neue oder unethische Immobilienmakler könnten einen Verkäufer zu einem Leerverkauf drängen, wenn der Verkäufer dafür nicht qualifiziert ist. Verkäufer müssen ihrem Kreditgeber den Nachweis einer finanziellen Notlage vorlegen, bevor ein Leerverkauf genehmigt werden kann.

Einige Makler listen Häuser als Leerverkäufe auf, ohne jemals mit den Kreditgebern zu sprechen oder die Verkäufer vorab zu qualifizieren. Das führt dazu, dass Sie und Ihr Makler bei der Besichtigung eines Hauses Zeit und möglicherweise auch Geld verschwenden.

Häuser werden so verkauft, wie sie sind, zum Marktwert

Kreditgeber sind weder naiv noch sind sie sich des Werts eines Hauses nicht bewusst. Sie bestehen auf einer vergleichenden Marktanalyse (CMA) oder einer Maklerpreismeinung (BPO), bevor sie einem Leerverkauf zustimmen. Ein Kreditgeber könnte einen höheren Preis in Kauf nehmen, wenn er glaubt, durch eine Zwangsvollstreckung des Hauses mehr Geld zurückzubekommen.

Notiz

Kreditgeber akzeptieren Leerverkäufe in der Regel nur dann, wenn das Haus den Leerverkaufspreis, also den Marktwert, wert ist.

Die Hypothekenbank wird höchstwahrscheinlich die Abschlusskosten der Transaktion bezahlen, wenn sie einem Leerverkauf zustimmt. Kreditgeber erwarten, dass Sie das Haus in seinem jetzigen Zustand erwerben. In den meisten Fällen weigern sie sich, das Haus zu verbessern oder für Probleme aufzukommen, die bei einer Hausinspektion festgestellt werden, wie zum Beispiel:

  • Löschen eines Schädlingsberichts
  • Dachreparaturen
  • Sonstige aufgeschobene Wartung
  • Hausschutz für den Käufer

Das Schließen kann länger dauern

Es kann zwischen einigen Wochen und einigen Monaten dauern, bis ein Kreditgeber auf ein Leerverkaufskaufangebot reagiert. Dies hängt davon ab, wann der Verkäufer die Inverzugsetzung eingereicht hat, wie hoch der Rückstand des Kreditgebers bei Zwangsvollstreckungen ist und wie viele Unterlagen der Verkäufer bereits eingereicht hat.

Manchmal haben Verkäufer mehr als eine Hypothek auf ihr Haus. In solchen Fällen kann es noch länger dauern, bis beide Kreditgeber zufrieden sind.

Einige Kreditgeber behalten sich das Recht vor, die Bedingungen eines Leerverkaufs in letzter Minute zu ändern. Der Kreditgeber könnte versuchen, die Vertragsbedingungen zu ändern, wenn sich der Markt ändert, neue Gesetze verabschiedet werden oder neue Daten auf seinen Schreibtisch gelangen.

Notiz

Kreditgeber beschäftigen in der Regel Anwälte als Mitarbeiter oder unter Vertrag. Normale Käufer tun dies nicht, was es schwierig machen kann, ihren Anforderungen gerecht zu werden.

Kreditgeberprovisionen und höhere Abschlusskosten

Kreditgeber, die Kredite an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft haben, zahlen in der Regel Provisionen an die Makler, andere verlangen jedoch möglicherweise einen Rabatt. Immobilienmakler können bei einem Leerverkauf zwei- bis dreimal so viel Arbeit leisten, was ihnen keinen Spaß macht.

Notiz

Wenn Sie sich bereit erklärt haben, Ihrem Makler im Rahmen eines Maklervertrags einen bestimmten Prozentsatz zu zahlen, und Ihr Makler sich weigert, darauf zu verzichten, könnten Sie für die Differenz zwischen der Zahlung des Kreditgebers und dem in Ihrem Vertrag genannten Betrag haftbar gemacht werden.

Kreditgeber werden bei Leerverkäufen selten für „Extras“ zahlen, wie es ein Verkäufer tun würde. Sie müssen diese selbst bezahlen, wenn Sie bei Abschluss zusätzliche Dienstleistungen oder Provisionen wünschen. Kreditgeber weigern sich häufig, die üblichen Abschlusskosten des Verkäufers zu zahlen, beispielsweise Übertragungssteuern. Sie müssen sie wahrscheinlich aus eigener Tasche bezahlen.

Es gibt keine Kontrolle und die Verkäufer sind nicht motiviert

Rechnen Sie nicht damit, dass das Treuhandkonto bis zu einem bestimmten Datum geschlossen wird. Der Abschluss eines Leerverkaufs kann lange dauern. Der Kreditgeber des Verkäufers hat das Sagen, nicht Sie oder Ihr Kreditgeber. Wenn Sie versuchen, das Treuhandkonto gleichzeitig mit dem Verkauf Ihres aktuellen Hauses zu schließen, funktioniert dies möglicherweise nicht. Stellen Sie sicher, dass Sie einen Backup-Plan haben.

Es besteht kaum ein Anreiz für einen Verkäufer, an einem Leerverkauf mitzuwirken, wenn er erst einmal feststellt, dass dies negative Auswirkungen auf seine Kreditwürdigkeit hat. Obwohl ein Verkäufer innerhalb von zwei Jahren nach einem Leerverkauf möglicherweise in der Lage ist, ein weiteres Haus zu kaufen, haben einige nicht die Absicht, jemals wieder ein anderes Haus zu kaufen.

Das Fazit

Eine geringe Leerverkaufsspanne könnte für Käufer profitabel sein, aber normalerweise ist es besser, ein Haus zu kaufen, das nicht in Verzug ist. Jeder Immobilienprofi, der durch einen in der Vergangenheit gescheiterten Leerverkauf verbrannt wurde, wird seine neuen Käufer wahrscheinlich woanders hinlenken.

Beachten Sie auch, dass Listing-Agenten Verkäufer möglicherweise dazu drängen, als Leerverkäufe zu listen, weil sie die Listung nicht erhalten würden, wenn die Verkäufer stattdessen eine Zwangsvollstreckung durchlaufen würden.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie lange dauert ein Leerverkauf?

Es kann bis zu sechs Monate dauern, bis ein Kreditgeber einen Leerverkauf genehmigt, die meisten werden jedoch innerhalb von 30 bis 120 Tagen genehmigt. Es gibt viele Faktoren, die die Länge dieses Prozesses beeinflussen. Wenn beispielsweise eine staatliche Stelle wie HUD beteiligt ist, könnte das den Prozess länger dauern. Wenn Ihr Kreditgeber den Verkauf nicht innerhalb von 120 Tagen genehmigt hat, möchten Sie möglicherweise Kontakt aufnehmen und prüfen, ob der Prozess durch etwas blockiert wurde.

Wie lange bleibt ein Leerverkauf in Ihrer Kreditauskunft?

Wenn Sie derjenige sind, der im Rahmen einer Leerverkaufstransaktion verkauft, wird dies wahrscheinlich in Ihrer Kreditauskunft auftauchen, jedoch nicht in der Art und Weise, wie Sie es vielleicht erwarten würden. Die Worte „Leerverkauf“ erscheinen nicht im Bericht, aber wenn Sie mit Zahlungen in Verzug waren oder Ihre Hypothek nicht vollständig zurückgezahlt haben, wird das mit dem Leerverkauf verknüpfte Konto negative Punkte aufweisen, die sieben Jahre lang in Ihrer Kreditauskunft verbleiben können.