Warum einen Leerverkauf machen?

ByDr. J. K. Hartmann

Ein Leerverkauf ist das Schlagwort für den Leerverkauf. Das Wort ist so allgegenwärtig, dass es zum Synonym für Verkaufen geworden ist, aber ein Leerverkauf ist eine bestimmte Art von Verkauf. Nicht jedes Haus und jeder Verkäufer kommt für einen Leerverkauf in Frage, und selbst wenn alle um Sie herum einen Leerverkauf tätigen, heißt das nicht, dass Sie auch einen Leerverkauf tätigen können. Und wenn Sie keinen Leerverkauf tätigen können, könnte das ein versteckter Segen für Sie sein, denn es könnte bedeuten, dass Sie über Eigenkapital verfügen.

Das wichtigste Kriterium für Leerverkäufe ist kein Eigenheimkapital

Zunächst einmal verfügen Menschen, die Leerverkäufe tätigen, über kein Eigenkapital. Das bedeutet, dass sie mehr Schulden haben, als ihr Zuhause wert ist. Es ist ein Fehler anzunehmen, dass Sie einen Leerverkauf tätigen können, nur weil Ihr Haus an Wert verloren hat. Sie können keinen Leerverkauf tätigen, wenn Sie über Eigenkapital verfügen.

Eigenkapital bedeutet nicht nur, dass Ihr Hypothekensaldo geringer ist als der Verkaufspreis, was zu Eigenkapital führt. Das liegt daran, dass Verkaufskosten anfallen. Wenn Sie nach Abzug der Verkaufskosten – der Provision, der Eigentumsgebühren, der Aufnahmegebühren und aller anderen Verkaufsgebühren – kein Eigenkapital haben, dann haben Sie nicht genug Eigenkapital zum Verkaufen. Zum Beispiel:

  • Zu viel Eigenkapital für einen Leerverkauf: Marktwert: 200.000 $
    Tilgung bestehender Hypothek: 150.000 $
  • Verkaufskosten (ungefähr): 18.000 $
  • Nettoeigenkapital: 32.000 USD
  • Kein Eigenkapital und es muss versucht werden, Leerverkäufe zu tätigenMarktwert: 200.000 $
    Tilgung bestehender Hypothek: 190.000 $
  • Verkaufskosten (ungefähr): 18.000 $
  • Eigenkapitalmangel: – 8.000 $

Im zweiten Beispiel oben ist leicht zu erkennen, dass Sie nicht unbedingt mehr Schulden haben müssen, als Ihr Haus wert ist, um für einen Leerverkauf in Frage zu kommen. Es muss einfach sein, dass Sie nicht genug Eigenkapital haben, um es zu verkaufen.

Zwei Kredite bei einem Leerverkauf

Einige Verkäufer haben bei einem Leerverkauf zwei Kredite aufgenommen.Der Marktwert ist möglicherweise hoch genug, um den ersten Kredit abzubezahlen, nicht jedoch den zweiten. In diesem Fall würde der Verkäufer einen Leerverkauf für den zweiten Kredit tätigen und nicht für den ersten. Der erste Kreditgeber würde nicht am Leerverkauf teilnehmen, der zweite Kreditgeber jedoch schon.

Oder beide Kredite könnten unter Wasser liegen. Es kommt häufiger vor, dass beide Kredite unter Wasser stehen, aber dieses Szenario ist nicht immer der Fall.

Wer kann einen Leerverkauf tätigen?

Es gibt zwei grundlegende Gemeinsamkeiten bei einem Leerverkauf. Obwohl diese beiden Kriterien nicht alle erdenklichen Arten von Leerverkäufen abdecken, sind sie für etwa 90 % der Leerverkäufe ziemlich Standard. Sie sind:

  • Kein Eigenkapital
  • Härte des Verkäufers

Mit wenigen Ausnahmen ist es wahrscheinlich, dass Sie eine Leerverkaufsgenehmigung erhalten, wenn Sie diese beiden Voraussetzungen erfüllen. Es gibt einige Banken, die unter normalen Umständen keine Leerverkäufe tätigen, aber die meisten Banken verfolgen Leerverkäufe aggressiv und möchten sie genehmigen.

Warum einen Leerverkauf machen?

Es gibt keinen Grund, Ihr Eigenheim aufzugeben, wenn Sie einen Leerverkauf tätigen und eine Haftungsfreistellung erhalten können. Ein Leerverkauf ist besser für Sie:

  • Vernunft
  • Kreditauskunft
  • Zukunft

Unter bestimmten Umständen gibt es kein Defiziturteil und höchstwahrscheinlich sind auch keine Steuern auf die erlassenen Schulden fällig. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater und lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie einen Leerverkauf tätigen, um herauszufinden, ob Sie Steuern schulden und ob Sie von der Schuld befreit werden.

Es gibt keine magische Leerverkaufspille, die die Schulden verschwinden lässt, es sei denn, Sie qualifizieren sich für keine Defizitquote oder haben mit Ihrer Bank keine Defizitquote ausgehandelt.Das IRS sieht einige Ausnahmen für Privatwohnungen vor, Sie müssen jedoch sicherstellen, dass Sie davon ausgenommen sind. Einige IRS-Regeln gelten sowohl für Zwangsvollstreckungen als auch für Leerverkäufe.

Wenn Sie Ihr Zuhause verlassen, was bedeutet, dass Sie Ihr Zuhause verlassen, können Sie dennoch haftbar gemacht werden, nicht nur für die Schulden, sondern auch für etwaige Schäden, die während Ihrer Abwesenheit an Ihrem Zuhause entstehen. Wenn Sie Ihre Hände hochwerfen und weggehen, könnten die folgenden Parteien großes Interesse an Ihrem Aufenthaltsort haben:

  • Die Regierung
  • Die Bank
  • Ihre Versicherungsgesellschaft

Wenn Sie sich steuerlich und rechtlich beraten lassen und einen Leerverkauf ohne Mängel abschließen, erhalten Sie neues Leben und eine saubere Weste. Finden Sie einen Makler für Leerverkäufe mit viel Erfahrung, der Sie beraten kann.