Wann und warum ausstehende Hausverkäufe scheitern

Wenn Sie auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind, fragen Sie sich vielleicht, was schief gelaufen ist, als ein anstehender Hausverkauf wieder als aktives Angebot auf den Markt kommt. Warum scheiterte der Verkauf? Stimmt etwas mit der Immobilie nicht? Hat der Käufer oder Verkäufer etwas falsch gemacht?

Es ist üblich, dass nach zwei oder mehr Monaten auf dem Käufermarkt ein Schild mit der Aufschrift „Ausstehender Verkauf“ erscheint. Die Markttage dauern oft viel länger, wenn es weniger Käufer als Verkäufer gibt. Aber es kommt genauso häufig vor, dass das Pending-Zeichen wieder verschwindet. Ein Verkauf könnte aus Reue des Verkäufers stornieren, aber das ist ein weiter Weg. 

Wenn Hypothekendarlehen scheitern 

Ein Käufer, der es nicht besser weiß, könnte seine Schuldenlast erhöhen, während er auf den Abschluss seiner Hypothekendarlehen wartet. Sie finanzieren große Anschaffungen, nehmen einen Kredit für ein neues Auto auf oder finanzieren den Kauf von Möbeln.

Ein höheres Schulden-Einkommens-Verhältnis kann dazu führen, dass ein Käufer keinen Anspruch auf das Hypothekendarlehen hat, von dem er dachte, dass es genehmigt werden würde. Der ausstehende Verkauf wird wieder aktiv, wenn der Kredit aufgrund einer Impulsfinanzierung eines Käufers abgelehnt wird.

Es ist auch möglich, dass Käufer keine Kenntnis von gegen sie ergangenen Pfandrechten oder Urteilen haben. Dies kann sich auch auf die Kreditwürdigkeit auswirken, so dass der vom Käufer vermutete Kredit letztlich verweigert werden kann.

Andere Pfandrechtsfragen 

Im vorletzten Moment stellt sich möglicherweise heraus, dass der Verkäufer die Immobilie nicht rechtmäßig auf den Käufer übertragen kann – zumindest nicht, ohne vorher oder bei Vertragsabschluss Pfandrechte gegen ihn zu erfüllen.

Ein Verkäufer ist möglicherweise nicht dazu bereit. Wenn das betreffende Pfandrecht astronomisch hoch ist, bleibt ihnen nur wenig Geld übrig, um ein neues Zuhause zu errichten, wenn es aus dem Verkaufserlös bezahlt wird. 

Pfandrechte können aus verschiedenen Gründen eingeführt werden, beispielsweise aus unbezahlten Grundsteuern, Bundessteuerschulden oder unbezahltem Kindesunterhalt. Vielleicht gibt es eine andere Partei in der Urkunde – vielleicht ein Ex-Ehepartner –, die nicht bereit ist, einen Titel zu unterzeichnen. Die Regeln für die Verwaltung variieren von Staat zu Staat, aber oft kann ein Verkauf erst dann durchgeführt werden, wenn das Pfandrecht oder die Belastung beseitigt wird.  

Reue des Käufers

Manchmal bekommen Käufer einfach kalte Füße. Standardverträge geben ihnen in der Regel zwei bis drei Wochen Zeit, um Inspektionen durchzuführen und sich um andere Details zu kümmern, und Käufer können in dieser Zeit oft einen Vertrag kündigen. Wenn der Käufer in gutem Glauben gehandelt hat, kann er bei einer Stornierung innerhalb dieses Zeitraums seine Anzahlung zurückerhalten. Abhängig von den Vertragsbedingungen kann es jedoch sein, dass die Kaution einbehalten wird.

In jedem Fall kann eine Immobilie wieder auf den Markt kommen, nur weil der Käufer Angst hatte und in die Berge flüchtete.

Hausinspektionen

Viele Häuser sehen für ein ungeübtes Auge gleich aus: vier Wände, ein Boden und ein Dach. Aber jeder kleine Riss in einer Wand und jede Stelle an der Decke kann für einen Hausinspektor Ärger bedeuten. Nasse Keller, kaputte Dächer und defekte HLK-Systeme sind drei erhebliche Probleme, die ein durchschnittlicher Käufer ohne professionelle Hilfe nicht angemessen untersuchen kann.

Käufer neigen dazu, in Panik zu geraten, wenn ein Hausinspektor auf Probleme hinweist, aber jedes Haus hat Probleme – auch neue. Manche Probleme sind erheblich, andere sind keine große Sache.

Manchmal verlangen Käufer vom Verkäufer den Austausch abgenutzter Geräte oder die Behebung bereits bestehender Geräte. Ein Käufer kann vom Verkäufer auch eine Gutschrift als Entschädigung für festgestellte Mängel verlangen. Der ausstehende Verkauf wird abgebrochen und das Haus wird wieder auf den Markt gebracht, wenn der Verkäufer diese Optionen ablehnt. 

Niedrige Bewertungen

Kreditgeber verlangen von Käufern fast immer die Kosten für Wertgutachten, um ihre Position zu schützen, wenn sie das Haus letztendlich finanzieren. Manchmal liegen die Schätzwerte unter dem Verkaufspreis.

In diesem Fall haben Käufer mehrere Möglichkeiten. Sie können die Differenz bar bezahlen oder ein weiteres Gutachten bei einem neuen Fachmann in Auftrag geben. Sie können dem Underwriter vergleichbare Umsätze liefern, die den Verkaufspreis stützen. Sie können dem Verkäufer auch eine zweite Hypothek für die Differenz gewähren.

Ein Käufer könnte den Verkäufer bitten, den Preis zu senken, damit er besser mit der Bewertung übereinstimmt. Der bevorstehende Verkauf wird jedoch scheitern, wenn sich die Parteien nicht auf eine dieser Lösungen einigen können.

Kontingentangebote

Ein Käufer kann einen Hausverkauf verlieren, wenn der Vertrag den Verkauf des eigenen Hauses vorsieht und dieser nicht innerhalb der angegebenen Frist erfolgt.

Nur wenige Käufer können es sich leisten, gleichzeitig zwei Wohnungen zu besitzen und doppelte Hypothekenzahlungen zu leisten. Selbst wenn das erste Haus abbezahlt ist, benötigt der Käufer möglicherweise das Geld dafür Abschluss, um den Neukauf niederzulegen. Diese bedingten Angebote können einen Dominoeffekt auslösen. Alle anderen Transaktionen, die von diesem einen Abschluss abhängig sind, werden scheitern.

Abhängig von der Formulierung der Eventualvereinbarung behalten sich Verkäufer möglicherweise auch das Recht vor, einen Eventualkäufer auszuschließen und den Vertrag zu kündigen, wenn ein anderer Käufer das Haus kaufen möchteohneeine Eventualität.