Vor- und Nachteile von Hypotheken mit variablem Zinssatz

ByDr. J. K. Hartmann
Das FHA-Programm „HOPE for Homeowners“ funktionierte nicht wie erwartet.
Foto: © Big Stock Photo

Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) sind Wohnungsbaudarlehen mit unterschiedlichem Zinssatz. Wenn die Zinssätze im Allgemeinen steigen und fallen, folgen auch die Zinssätze für Hypotheken mit variablem Zinssatz. Dies können nützliche Kredite für den Erwerb eines Eigenheims sein, sie sind jedoch auch riskant. Dieser Artikel behandelt die Grundlagen von Hypotheken mit variablem Zinssatz.

Wichtige Erkenntnisse

  • Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) haben einen Zinssatz, der an den Markt angepasst werden kann. 
  • Der Zinssatz dieser Hypotheken ist in der Regel an einen Marktindex gebunden. 
  • Kreditgeber bieten für diese Hypotheken in der Regel einen niedrigeren festen Anfangszinssatz an.
  • Obergrenzen begrenzen, wie stark sich der Zinssatz eines ARM ändern kann.

Der Preis

Hypotheken mit variablem Zinssatz sind einzigartig, da sich der Zinssatz der Hypothek an die Zinssätze auf dem Markt anpasst. Dies ist wichtig, da die Höhe der Hypothekenzahlungen (teilweise) durch den Zinssatz des Darlehens bestimmt wird. Mit steigendem Zinssatz steigt auch die monatliche Zahlung. Ebenso sinken die Zahlungen, wenn die Zinssätze sinken.

Der Zinssatz für Ihre Hypothek mit variablem Zinssatz wird durch die Kombination einer festgelegten ARM-Marge mit einem Marktindex bestimmt. Viele Hypotheken mit variablem Zinssatz sind an den London Interbank Offered Rate (LIBOR), den Leitzins, den Cost of Funds Index oder einen anderen Index gebunden.Der Index, den Ihre Hypothek verwendet, ist eine Formsache, kann sich jedoch darauf auswirken, wie sich Ihre Zahlungen ändern. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, warum er Ihnen eine Hypothek mit variablem Zinssatz basierend auf einem bestimmten Index angeboten hat.

Vor- und Nachteile von ARMs

Vorteile

  • Oft sind die Zinssätze niedriger als bei Festhypotheken

  • Ein niedrigerer Zinssatz bedeutet, dass Sie möglicherweise jeden Monat mehr Kapital zahlen können

  • Die Preise können später sinken

Nachteile

  • Die Preise können im Laufe der Zeit steigen

  • Bestimmte Obergrenzen können zu negativen Abschreibungen führen

  • Ihre monatliche Zahlung kann schwanken

  • Sie wissen nicht, wie Ihre finanzielle Situation aussehen wird, wenn sich die Zinssätze ändern

Vorteile einer Hypothek mit variablem Zinssatz

Der Hauptgrund, Hypotheken mit variablem Zinssatz in Betracht zu ziehen, besteht darin, dass Sie am Ende möglicherweise einen niedrigeren monatlichen Zinssatz erhalten Zahlung. Die Bank belohnt Sie (normalerweise) mit einem niedrigeren Anfangszinssatz, da Sie das Risiko eingehen, dass die Zinsen in der Zukunft steigen könnten. Vergleichen Sie die Situation mit einer Festhypothek, bei der die Bank dieses Risiko übernimmt. Bedenken Sie, was passiert, wenn die Zinsen steigen: Die Bank kann Ihnen kein Geld zu einem unter dem Marktzins liegenden Zinssatz leihen, wenn Sie eine Festhypothek haben. Wenn die Zinsen hingegen sinken, können Sie einfach umfinanzieren und einen besseren Zinssatz erhalten.

Fallstricke von Hypotheken mit variablem Zinssatz

Leider gibt es kein kostenloses Mittagessen. Auch wenn Sie möglicherweise von einer niedrigeren Zahlung profitieren, besteht dennoch das Risiko, dass die Zinsen auf Sie steigen. In diesem Fall kann sich Ihre monatliche Zahlung dramatisch erhöhen. Was früher eine erschwingliche Zahlung war, kann bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einer ernsthaften Belastung werden. Die Zahlung kann so hoch werden, dass Sie mit der Begleichung der Schulden in Verzug geraten.

Verwaltung von Hypotheken mit variablem Zinssatz

Um die Risiken zu bewältigen, sollten Sie die richtige Art von Hypothek mit variablem Zinssatz auswählen. Der beste Weg, Ihr Risiko zu kontrollieren, ist ein Kredit mit Beschränkungen und Obergrenzen. Obergrenzen sind Grenzen dafür, wie viel eine Hypothek mit variablem Zinssatz tatsächlich angepasst werden kann.

Möglicherweise haben Sie eine Obergrenze für den Zinssatz für Ihr Darlehen oder eine Obergrenze für den Dollarbetrag Ihrer monatlichen Zahlung. Schließlich kann Ihr Darlehen eine garantierte Anzahl von Jahren umfassen, die vergehen müssen, bevor sich der Zinssatz anpasst – zum Beispiel die ersten fünf Jahre. Diese Beschränkungen beseitigen einige der Risiken von Hypotheken mit variablem Zinssatz, können aber auch zu Problemen führen.

Verschiedene Arten von Kappen

ARM-Kappen können auf verschiedene Arten wirken. Es gibt periodische Obergrenzen und lebenslange Obergrenzen. Eine periodische Obergrenze begrenzt, wie stark sich Ihr Tarif während eines bestimmten Zeitraums, beispielsweise eines Jahres, ändern kann. Laufzeitobergrenzen begrenzen, wie stark sich Ihr ARM-Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens ändern kann.

Angenommen, Sie haben eine periodische Obergrenze von 1 % pro Jahr. Wenn die Zinssätze in diesem Jahr um 3 % steigen, erhöht sich Ihr ARM-Zinssatz aufgrund der Obergrenze nur um 1 %. Die Obergrenzen für die Lebensdauer sind ähnlich. Wenn Sie eine lebenslange Obergrenze von 5 % haben, wird der Zinssatz für Ihr Darlehen nicht um mehr als 5 % nach oben angepasst.

Bedenken Sie, dass sich Zinssatzänderungen, die über eine periodische Obergrenze hinausgehen, von Jahr zu Jahr übertragen können. Betrachten Sie das obige Beispiel, in dem die Zinssätze um 3 % stiegen, Ihr Kreditzinssatz jedoch aufgrund Ihrer ARM-Hypothekenobergrenze um 1 % stieg. Wenn die Zinssätze im nächsten Jahr unverändert bleiben, ist es möglich, dass Ihr ARM-Hypothekenzins ohnehin um weitere 1 % steigt, weil Sie nach der vorherigen Obergrenze immer noch „Schulden“ haben.

ARM-Beispiele

Es gibt verschiedene Varianten von ARM-Hypotheken. Beispielsweise könnten Sie Folgendes finden:

  • 10/1 ARM-Hypothek: Der Satz ist für 10 Jahre festgelegt und wird dann jedes Jahr angepasst (bis zur Obergrenze, falls vorhanden).
  • 7/1 ARM-Hypothek: Der Satz ist für 7 Jahre festgelegt und wird dann jedes Jahr angepasst (bis zur Obergrenze, falls vorhanden).
  • 1-jährige ARM-Hypothek: Der Satz ist für ein Jahr festgelegt und wird dann jährlich bis zu einer etwaigen Obergrenze angepasst

Eine weitere Option ist ein 5/1 ARM. Den durchschnittlichen Zinssatz für diese Art von Hypothek in den letzten zwei Jahrzehnten können Sie in der folgenden Tabelle verfolgen.

Nicht alle Caps sind gleich

Beachten Sie, dass die Obergrenzen während der Laufzeit Ihres Darlehens unterschiedlich sein können. Die erste Anpassung kann bis zu 5 % betragen, während nachfolgende Anpassungen auf 1 % begrenzt werden können. Wenn dies bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz, die Sie in Betracht ziehen, der Fall ist, müssen Sie sich auf heftige Schwankungen Ihrer monatlichen Zahlungen einstellen, wenn die erste Neuanpassung ansteht. 

Fallstricke von Caps

Obergrenzen und Beschränkungen können Sie zwar schützen, sie können jedoch auch zu Problemen führen. Beispielsweise kann es sein, dass Ihr ARM ein Limit für die Höhe der monatlichen Zahlung hat, unabhängig von der Entwicklung der Zinssätze. Wenn die Zinsen so hoch werden, dass Sie die Obergrenze (in Dollar) Ihrer Zahlungen erreichen, zahlen Sie möglicherweise nicht alle Zinsen ab, die Sie für einen bestimmten Monat schulden. In diesem Fall kommt es zu einer negativen Tilgung, was bedeutet, dass sich Ihr Kreditsaldo tatsächlich jeden Monat erhöht.

Käufer aufgepasst

Das Entscheidende bei Hypotheken mit variablem Zinssatz ist, dass Sie wissen müssen, worauf Sie sich einlassen. Ihr Kreditgeber sollte einige Worst-Case-Szenarien erläutern, damit Sie nicht von Zahlungsanpassungen überrascht werden. Die meisten Kreditnehmer betrachten diese Was-wäre-wenn-Fragen und gehen davon aus, dass sie in der Zukunft besser in der Lage sein werden, Zahlungssteigerungen zu verkraften, sei es in fünf oder in zehn Jahren. Das mag durchaus der Fall sein, aber nicht immer läuft es so, wie wir es geplant haben.