Vor- und Nachteile einer zinslosen Hypothek

ByDr. J. K. Hartmann

Würden Sie eine Hypothek ohne Zinsen aufnehmen? Hierbei handelt es sich um Hypotheken, die niemals den Kapitalsaldo verringern und die zwar eine bestimmte Nische abdecken, aber nicht für jeden Käufer geeignet sind. Das bedeutet, dass Sie unabhängig von der Anzahl der Zahlungen immer den gleichen Betrag schulden, da Sie nur die Zinsen zahlen.

Bei zinslosen Hypotheken handelt es sich um immobilienbesicherte Kredite, die häufig eine Zinszahlungsoption beinhalten. Sie können mehr bezahlen, die meisten Menschen tun dies jedoch nicht. Menschen mögen zinslose Hypotheken, weil sie eine Möglichkeit bieten, die Hypothekenzahlungen drastisch zu reduzieren. Schlagzeilen verzerren oft die Wahrheit über zinslose Hypotheken und stellen sie als schlechte oder riskante Kredite dar, was weit von der Wahrheit entfernt ist. Wie bei jeder Art von Finanzierungsinstrument gibt es Vor- und Nachteile. Zinshypotheken sind an sich nicht per se schlecht.

Wichtige Erkenntnisse

  • Zahlungen für zinslose Darlehen können genau das sein – nur Zinsen – für einen festgelegten Zeitraum, normalerweise fünf bis zehn Jahre.
  • Die Zahlung nur von Zinsen ist in der Regel eine Option, die zu jedem Zeitpunkt während dieses Zeitraums ausgeübt werden kann.  
  • Sie müssen den geliehenen Kapitalbetrag nicht zurückzahlen, während Sie nur Zinszahlungen leisten, sodass Sie kein Eigenkapital für Ihr Haus aufbauen.
  • Bei diesen Hypotheken fallen in der reinen Zinsphase niedrigere monatliche Zahlungen an, der Zinssatz ist jedoch in der Regel höher als bei anderen Darlehen.

Was ist eine zinslose Hypothek?

Bei reinen Zinszahlungen ist der Kapitalbetrag nicht enthalten. Viele der heute verfügbaren zinslosen Hypotheken verfügen über eine Option für zinslose Zahlungen. Hier ist ein Beispiel:

  • Darlehen in Höhe von 200.000 $ mit einem Zinssatz von 6,5 %. Die amortisierten Zahlungen für ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren würden 1.254 US-Dollar pro Monat betragen, einschließlich Kapital und Zinsen.
  • Eine reine Zinszahlung beträgt 1.083 $.
  • Der Unterschied zwischen einer P&I-Zahlung und einer Zinszahlung beträgt eine Ersparnis von 170 $ pro Monat.

Häufige Typen

Die gängigsten Hypotheken ohne Zinsen erlauben es dem Kreditnehmer nicht, dauerhaft eine Zahlung nur mit Zinsen zu leisten. Im Allgemeinen ist dieser Zeitraum auf fünf bis zehn Jahre der Darlehenslaufzeit begrenzt.Nach diesem Zeitraum wird das Darlehen für die restliche Laufzeit getilgt. Dies bedeutet, dass die Zahlungen auf einen amortisierten Betrag ansteigen, der Kreditsaldo jedoch nicht erhöht wird. Zwei beliebte Hypotheken sind:

  • Ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren.Für die ersten 60 Monate besteht die Möglichkeit, zinslose Zahlungen zu leisten. Bei einem Kredit von 200.000 $ zu 6,5 % hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, innerhalb der ersten fünf Jahre jederzeit 1.083 $ pro Monat zu zahlen. Für die Jahre 6 bis 30 beträgt die Zahlung 1.264 US-Dollar.
  • Ein Darlehen mit einer Laufzeit von 40 Jahren. Für die ersten 120 Monate besteht die Möglichkeit, zinslose Zahlungen zu leisten. Bei einem 200.000-Dollar-Darlehen zu 6,5 % hat der Kreditnehmer in den ersten zehn Jahren die Möglichkeit, in jedem beliebigen Monat eine zinslose Zahlung zu leisten. Für die Jahre 11 bis 40 beträgt die Zahlung 1.264 US-Dollar.

Berechnung einer zinslosen Zahlung

Es ist einfach, die Hypothekenzinsen zu ermitteln. Nehmen Sie einen unbezahlten Kreditsaldo von 200.000 US-Dollar und multiplizieren Sie ihn mit dem Zinssatz. In diesem Fall beträgt der Satz 6,5 %. Diese Zahl beträgt 13.000 US-Dollar an Zinsen, was dem jährlichen Zinsbetrag entspricht. Teilen Sie 13.000 $ durch 12 Monate, was Ihrer monatlichen Zinszahlung oder 1.083 $ entspricht.

Wer würde davon profitieren?

Für Erstkäufer eines Eigenheims sind zinslose Hypotheken von Vorteil. Viele neue Hausbesitzer haben im ersten Jahr ihres Besitzes Schwierigkeiten, weil sie nicht daran gewöhnt sind, Hypothekenzahlungen zu zahlen, die im Allgemeinen höher sind als die Mietzahlungen.

Eine zinslose Hypothek erfordert nicht, dass der Hausbesitzer eine zinslose Zahlung leistet. Der Zweck besteht darin, dem Kreditnehmer die OPTION zu geben, in den ersten Jahren der Kreditlaufzeit eine niedrigere Rate zu zahlen.Wenn ein Hausbesitzer mit einer unerwarteten Rechnung konfrontiert wird – zum Beispiel, weil der Warmwasserbereiter ausgetauscht werden muss – könnte das den Eigentümer 500 US-Dollar oder mehr kosten. Durch die Ausübung der Option, in diesem Monat eine niedrigere Zahlung zu zahlen, kann diese Option dazu beitragen, das Budget des Hausbesitzers auszugleichen.

Auch Käufer, deren Einkommen schwankt, weil sie beispielsweise statt eines Pauschalgehalts Provisionen verdienen, profitieren von einer reinen Zinshypothek. Diese Kreditnehmer zahlen in schwachen Monaten oft nur Zinszahlungen und zahlen einen Zuschlag zum Kapital, wenn Boni oder Provisionen eingehen.

Wie viel kosten sie?

Da Kreditgeber selten etwas umsonst anbieten, können die Kosten für eine zinslose Hypothek etwas höher sein als für einen herkömmlichen Kredit. Wenn beispielsweise eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren zum üblichen Zinssatz von 6 % verfügbar ist, könnte eine Hypothek ohne Zinsen einen Aufpreis von einem halben Prozent kosten oder auf 6,5 % festgesetzt werden.

Ein Kreditgeber kann auch einen Prozentsatz eines Punktes für die Kreditvergabe verlangen. Alle Kreditgebergebühren variieren, daher lohnt es sich, sich umzuschauen.

Risiken und Mythen

Der wichtige Aspekt einer zinslosen Hypothek besteht darin, sich daran zu erinnern, dass sich der Kreditsaldo niemals erhöht. Option-ARM-Darlehen enthalten eine Rückstellung für negative Amortisation. Bei zinslosen Hypotheken ist dies nicht der Fall.

Das mit einer zinslosen Hypothek verbundene Risiko besteht darin, zum Verkauf der Immobilie gezwungen zu werden, wenn die Immobilie nicht an Wert gewonnen hat. Wenn ein Kreditnehmer jeden Monat nur die Zinsen zahlt, schuldet der Kreditnehmer nach Ablauf von beispielsweise fünf Jahren den ursprünglichen Kreditsaldo, da dieser nicht reduziert wurde. Der Kreditsaldo wird derselbe Betrag sein wie zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme.

Allerdings wird selbst ein amortisierter Zahlungsplan in der Regel nicht genug von einem zu 100 % finanzierten Darlehen zurückzahlen, um die Verkaufskosten zu decken, wenn die Immobilie keinen Wertzuwachs erfahren hat. Eine höhere Anzahlung zum Zeitpunkt des Kaufs verringert das mit einer zinslosen Hypothek verbundene Risiko.

Sinken die Immobilienwerte jedoch, könnte das zum Zeitpunkt des Kaufs in der Immobilie erhaltene Eigenkapital wegfallen. Aber die meisten Hausbesitzer sind diesem Risiko ausgesetzt, unabhängig davon, ob ein Kredit getilgt wird, wenn der Markt fällt.